41城(chéng)成交環比下滑24%，供應偏緊、觀望漸濃是主因

  根據我們對41個重點樣本城(chéng)市的監測數據統計(jì)，從(cóng)商品住宅成交面積環比來(lái)看(kàn)，2016年8月上半月三四線重點城(chéng)市商品住宅成交面積環比上漲2%；其後14個二線城(chéng)市跌幅爲9%；一線城(chéng)市則跌幅較大(dà)，環比下跌21%。

  現象背後，主要有三個原因導緻整體(tǐ)成交下滑：一，前期重點城(chéng)市市場過于火(huǒ)熱(rè)，提前透支部分需求；二，7、8月傳統屬于銷售淡季，并且市場供應量偏緊；三，市場觀望情緒濃郁，主要來(lái)自(zì)房價過快(kuài)上漲以及信貸政策收緊。

  需要指出的是，盡管二線城(chéng)市市場處于前期沖高回落的調整期，但(dàn)成交量絕對值仍普遍大(dà)幅高與去(qù)年同期，即使未來(lái)成交再進行調整，整體(tǐ)成交規模超過去(qù)年問(wèn)題不大(dà)。

  蘇州“末班車”效應明顯，供應缺、信貸緊緻廈門(mén)成交同環比銳減

  8月上半月市場亮點仍聚焦二線城(chéng)市，成交量漲跌不一，分化進一步加劇(jù)。一方面蘇州、合肥、青島、天津、市場持續火(huǒ)爆，成交同、環比皆上漲，其中青島8月第二周成交量創近一年周成交新高，蘇州成交45.53萬平方米，環比上漲56%，同比增加三成；另一方面，杭州、南(nán)京、濟南(nán)、廈門(mén)、長春、南(nán)昌等成交回落較快(kuài)，環比跌幅都(dōu)在30%左右，其中南(nán)京成交量同、環比皆下跌25%左右。

  廈門(mén)8月上半月成交量同環比分别下跌70%和30%，是二線城(chéng)市中下滑幅度最大(dà)的城(chéng)市。市場無房可(kě)賣以及信貸政策收緊是影(yǐng)響成交下滑的主因。根據CRIC數據顯示，截止7月，廈門(mén)供求比爲0.2，庫存僅212萬平方米，同比下滑31%，消化周期爲6.5個月，成交繼續縮量爲大(dà)概率事件(jiàn)。

  蘇州、南(nán)京均在上周四出台調控新政，從(cóng)新政出台後成交情況來(lái)看(kàn)，南(nán)京目前沒有太大(dà)變化，主要是南(nán)京新政主要集中在供給側，在需求端調控較爲溫和，對市場幾無影(yǐng)響；而蘇州則在新政出台當天顯現“末班車”效應，8月11日(rì)成交量高達6.5萬平方米，創下今年以來(lái)日(rì)度成交新高，“限購(gòu)”、“限貸”雙管齊下，對市場造成一定恐慌。整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，兩個城(chéng)市政策收緊相(xiàng)較此前深圳、上海來(lái)說(shuō)仍比較“寬松”，并且蘇州在經曆了長時間成交下跌後，成交量已經處在相(xiàng)對低谷，再繼續下跌可(kě)能性不大(dà)，而南(nán)京在地王預期的推動下，仍将會保持量穩價升的格局。

  綜上所述，8月上半月各城(chéng)市市場相(xiàng)較于7月“平穩有餘而亮點不足”，因城(chéng)施策也使得(de)熱(rè)點二線城(chéng)市走勢不一，8月淡季仍将持續。但(dàn)随着企業逐步加大(dà)供應量，以及兩個月的調整和恢複，在鼓勵房地産穩定健康發展以及去(qù)庫存的主旨下，“金九銀十”銷售回暖仍值得(de)期待。