全房地産網 在接受全房地産新媒體(tǐ)采訪時，深圳控股有限公司副總裁董方預計(jì)，常規的開發銷售會越來(lái)越困難，公司未來(lái)的方向将轉爲開發、持有運營并重。
最新數據顯示，剛過去(qù)的2014年，深控合同銷售額累計(jì)約74億元，同比下降17.78%，合同銷售面積約6.46萬平方米。期内深控的主要項目包括深業泰然大(dà)廈、深業上城(chéng)、博隆大(dà)廈及萬林湖等。
在董方看(kàn)來(lái)，這份成績單顯然不那麽令人滿意。其坦承，2014年銷售總體(tǐ)不太理(lǐ)想，完成率大(dà)概爲70%左右，是近幾年比較差的一年。
其中，深業上城(chéng)作爲業績的主要貢獻項目，在去(qù)年9月底政策松動後，銷售額已回升至每個月億元左右。盡管如(rú)此，項目全年的銷售額僅爲16.5億元左右，距離(lí)目标仍有一定距離(lí)。
“年初的時候，公司就(jiù)專門(mén)召開了營銷工(gōng)作會，這也是近幾年最早的一次。客觀形勢不太好，大(dà)家都(dōu)在反思。”
董方強調，房地産快(kuài)速發展時期已經過去(qù)。新時期的特點是，産業結構轉型等因素已帶來(lái)經濟新常态，反腐風(fēng)潮帶來(lái)政治新常态，以及城(chéng)市分化帶來(lái)低利潤常态化。而包括母公司深業集團及深控在内，在未來(lái)幾年将凸顯出競争優勢。
其解釋稱，首先，深控作爲國企，在反腐風(fēng)潮下較民(mín)企更受重視，因此獲得(de)的地塊區位較好、地價也不高；同時，深控作爲香港上市公司，近兩年在境外的融資成本僅在4%以下，在銀行貸款收緊的環境下仍有融資空間。
在剛過去(qù)的一年，面對房地産環境的改變，董方透露深控内部已開始發生(shēng)深刻的變化，對于公司土(tǔ)地資源、未來(lái)發展戰略都(dōu)有明顯的調整。
變化之一是繼續聚焦深圳，并堅決處置三四線的低效土(tǔ)地。對此董方表示，公司對部分三四線城(chéng)市未來(lái)的市場是不看(kàn)好的，計(jì)劃處置的5、6個項目也許會造成一定的虧損，但(dàn)依然會堅決執行。
“未來(lái)五年，我們隻在全國最好的7、8個城(chéng)市投資，除了一線城(chéng)市以外，還(hái)有幾個二線城(chéng)市。”其續稱，2015年公司在深圳、廣州的項目占比将達70%，而且這個比例将維持多年，因爲這些城(chéng)市抗風(fēng)險能力強。
以大(dà)本營深圳爲例，深控在這裡(lǐ)擁有6個城(chéng)市更新項目，分别位于福田蓮花山(shān)、筍崗、清水河、上步、車公廟和觀瀾，規劃建築面積超過200萬平方米。其中，蓮花山(shān)深業上城(chéng)的商業部分在陸續招商，觀瀾項目年内開始銷售，車公廟項目也将開工(gōng)。
董方表示，2015年深業集團的貨值大(dà)概是20-50億元，在貨值推動下，深業集團的銷售額應該是有史以來(lái)最高的一年，其中深圳地區計(jì)劃銷售120億元。同時，年内深業集團的總投資額将達190億元，較2014年增長百餘億元，創近年來(lái)之最。
而由于區域結構發生(shēng)變化，董方續稱，兩三年前公司的銷售額有70%以上來(lái)自(zì)二三四線城(chéng)市，現在由于收縮至一二線城(chéng)市，利潤率也随之提高。
董方還(hái)透露，除了土(tǔ)地模式發生(shēng)變化，公司将加大(dà)增值服務、物業管理(lǐ)等方面的比重，逐漸做“産品+服務”。具體(tǐ)包括考慮持有深圳的商業地産，并對商業、寫字樓在内的物業進行内部整合。
“未來(lái)我們的抗風(fēng)險能力會增強，因爲靠運營和管理(lǐ)創造價值，不管市場好壞，所受沖擊都(dōu)不大(dà)。”
以下是全房地産新媒體(tǐ)對深圳控股有限公司副總裁董方的采訪實錄：
全房地産新媒體(tǐ)：能不能介紹下公司2014年的銷售情況？在深圳的深業上城(chéng)項目目前發展如(rú)何？
董方：2014年公司銷售總體(tǐ)不太理(lǐ)想，完成率大(dà)概在70%左右，是近幾年比較差的一年。年初的時候，公司就(jiù)專門(mén)召開了營銷工(gōng)作會，這也是近幾年最早的一次。客觀上形勢不太好，大(dà)家都(dōu)在反思。
最近深業上城(chéng)的銷售完成得(de)不太好，計(jì)劃是40億元，卻隻完成了16.5億元，差距比較大(dà)。主要原因是現在剩餘的房子總價比較高，基本上是在1500萬元以上的大(dà)戶型；260平方米以下的房子已經賣了260套，而總數才640多套。加上這種産品在2014年的形勢下确實受到很大(dà)沖擊，像201年三個月就(jiù)賣了20多億元，但(dàn)2014年最差的時候三個月才賣億元左右。
總體(tǐ)而言，2014年月-8月樓市确實比較差，但(dàn)從(cóng)10月份開始有明顯好轉，深業上城(chéng)差不多每個月都(dōu)有億元左右。這種回暖一直持續到現在，今年1月上旬已經有1億元認購(gòu)額。
全房地産新媒體(tǐ)：2014年10月份以後賣得(de)好是因爲市場好轉，還(hái)是公司戰略有調整？
董方：多方面原因，市場回暖的原因比較多。當然我們也做了很多工(gōng)作，比如(rú)在去(qù)年8、9月份，其中之一是進行人事調整；另外我們的宣傳策略也進行了調整，包括樣闆房的推出，在此之前我們并沒有樣闆房。
深業上城(chéng)項目除了總價高，還(hái)有一個原因，就(jiù)是客戶對其中的商業配套能不能實現得(de)了表達了一定的擔憂和懷疑。項目有17萬平方米的商場，還(hái)有一個小鎮，這麽大(dà)的體(tǐ)量能不能順利招商，再加上我們也從(cóng)來(lái)沒做過大(dà)型商業，所以有些客戶對此會有擔心。
還(hái)有的客戶擔心深業上城(chéng)連接兩個公園的人行天橋能不能修得(de)起來(lái)。因爲項目旁邊的蓮花山(shān)公園，對深圳而言是一個有特殊意義的公園，大(dà)家都(dōu)懷疑兩座橋到底能不能獲批。不過，在2014年9月份發改立項确定後，這些擔憂就(jiù)已經消除了。
商業方面，我們的招商工(gōng)作也在陸陸續續進行，包括文華東方、英皇UA、時代館，都(dōu)已經确定。我們現在密集洽談的有廣州的方所書(shū)店(diàn)等許多品牌商家，而且基本上年中都(dōu)會确定。
全房地産新媒體(tǐ)：深業上城(chéng)項目今年的銷售目标是多少？項目的商業部分預計(jì)何時開業？
董方：深業上城(chéng)的商業部分将在2015年底封頂，2016年年底開業。
2015年，深業上城(chéng)的銷售目标高達80億元。這80億元裡(lǐ)面，新增加了LOFT以及低塔辦公樓。項目有一個290米的低塔和一個90米的高塔，其中低塔會在年内推出，這和原來(lái)的純公寓産品不大(dà)一樣。加上今年的定價策略也會有所調整，所以今年的銷售肯定不同往年。另外幾個大(dà)客戶的跟進也對銷售會有明顯的利好。
從(cóng)近個月的數據看(kàn)，我們對市場還(hái)是有一定信心，對于2015年的銷售保持謹慎樂觀态度。
全房地産新媒體(tǐ)：您在深圳已經很長時間了，預測整個市場會呈怎樣的發展趨勢？
董方：無論是深業集團亦或深圳控股，未來(lái)幾年均将呈現一個明顯的上升趨勢。
這個趨勢基于幾個原因，第一是經濟新常态。這方面有三點，一個是經濟從(cóng)高速向中高速轉變，第二個是産業結構在轉型。深圳的産業結構轉型已基本完成，深圳對土(tǔ)地的依賴非常弱，因爲深圳的土(tǔ)地交易較少。即使房地産低迷，深圳還(hái)能以超過10%的速度增長。而且在原來(lái)高基數的基礎上，深圳的經濟總量今年已經接近16000億元，明年或可(kě)超過香港，我們對這個城(chéng)市非常有信心。第三點是創新驅動，深圳是一個創新驅動的城(chéng)市，在這種新常态下，深圳的經濟活力會更加強化，城(chéng)市的吸引力也會更強，而我們在深圳的土(tǔ)地儲備優勢非常明顯。
第二是政治新常态，就(jiù)是反腐和規範。自(zì)從(cóng)反腐以後，政府辦事特别規範，打擦邊球的事情現在都(dōu)辦不了。
第三是低利潤率，這可(kě)能是一個常态化的情況。引申到房地産而言，就(jiù)是總體(tǐ)效益下滑。其次是分化嚴重，公司和城(chéng)市的分化會越來(lái)越大(dà)，城(chéng)市選擇和區域選擇，将是确定未來(lái)發展的重要考量點。
全房地産新媒體(tǐ)：公司近期也在處理(lǐ)一些三四線城(chéng)市的資産，在區域方面的選擇是怎樣的？
董方：前年我們已經明确，第一個是堅定不移地聚焦深圳，未來(lái)兩三年還(hái)會繼續按照(zhào)這個戰略執行。第二個是2015年堅決處置三四線的低效土(tǔ)地，因爲我們對部分三四線未來(lái)的市場是不看(kàn)好的。出讓形式方面，出讓股權、合作都(dōu)有可(kě)能，雖然計(jì)劃處置的5、6個項目總體(tǐ)可(kě)能會造成一定的虧損。但(dàn)是今年一定會處置一部分，堅決執行。
未來(lái)五年，我們隻會在全國7、8個城(chéng)市去(qù)投資，在4個一線城(chéng)市以外，還(hái)有幾個二線城(chéng)市，剩下的不會再去(qù)投了。如(rú)果有合适的機(jī)會會優先考慮上海。
其實我們在南(nán)京拿項目是希望以南(nán)京作爲依托，尋找機(jī)會進入上海。這個項目是母公司的項目，現在都(dōu)是在母公司名下，目前進展順利。個人覺得(de)中國的房地産總體(tǐ)已到了天花闆，處于一個盤整階段，但(dàn)我們對個别城(chéng)市還(hái)是非常有信心，比如(rú)深圳、上海。
應該說(shuō)，我們未來(lái)在全國投資布局，到5年内不會超過10個城(chéng)市。
全房地産新媒體(tǐ)：除了南(nán)京那邊，公司在深圳也有一些城(chéng)市更新項目在準備，這些項目現在的情況是怎麽樣的？
董方：公司在深圳的城(chéng)市更新項目應該是未來(lái)幾年最大(dà)的資源，總體(tǐ)的進展比較理(lǐ)想，但(dàn)是個别項目比預期稍慢(màn)。核心項目中，車公廟的城(chéng)市更新單元準備馬上開工(gōng)；觀瀾項目今年7月份準備銷售，預計(jì)年内就(jiù)結轉；清水河項目去(qù)年已開始銷售，筍崗深業泰富今年開工(gōng)。基本上，項目都(dōu)在按照(zhào)原計(jì)劃推進。
2015年，深業集團的貨值大(dà)概是20-50億元之間，可(kě)能會有些變化，深圳控股貨值大(dà)概00億元左右。
全房地産新媒體(tǐ)：公司之前提到2015年要銷售200億元，目前有這麽大(dà)的貨值，完成這個目标會不會有問(wèn)題？
董方：我們的目标沒有那麽高。200億元從(cóng)來(lái)都(dōu)不是一個既定的目标，但(dàn)可(kě)以肯定的一點是，2015年相(xiàng)比2014年肯定有很大(dà)的增長。2015年應該是我們有史以來(lái)銷售額最高的一年。
我們的主要項目，大(dà)概有75%在一線城(chéng)市，其中在深圳有7個項目今年在售。剩下25%主要是長沙、武漢那些城(chéng)市。截至今年，深圳、廣州就(jiù)會占到70%，而且這個比例可(kě)能會維持很多年。因爲在最好的城(chéng)市裡(lǐ)，抗風(fēng)險能力也比較強。
全房地産新媒體(tǐ)：公司的土(tǔ)地儲備是不是以後都(dōu)集中在一線城(chéng)市？之前公司提到，在深圳的土(tǔ)地儲備占比超過0%，現在大(dà)概是多少？除了幾個城(chéng)市更新項目外，在深圳還(hái)有沒有拿地的計(jì)劃？
董方：現在深圳的土(tǔ)地儲備占比應該不到20%，但(dàn)未來(lái)超0%是沒問(wèn)題的。如(rú)果項目全部确權以後，應該可(kě)以到0%。
2015年我們看(kàn)情況拿地，因爲還(hái)有很多城(chéng)市更新項目沒有确權，土(tǔ)地儲備量大(dà)，今年總投資額會大(dà)增，深業集團層面，2014年投資了六七十億元，今年會達到190億元。2015年應該是近幾年投資最大(dà)的一年。
全房地産新媒體(tǐ)：在您看(kàn)來(lái)，希望外界看(kàn)深控的形象應該是怎樣的？
董方：深控總的來(lái)說(shuō)屬于一個中型開發商。從(cóng)目前來(lái)看(kàn)，盡管銷售額今年大(dà)幅度增長，但(dàn)在50強裡(lǐ)邊還(hái)屬于中後位置。但(dàn)是它銷售額的結構在發生(shēng)變化，比如(rú)兩三年前，我們銷售額的貢獻可(kě)能70%以上是來(lái)自(zì)于二三四線城(chéng)市，但(dàn)從(cóng)去(qù)年開始這個比例在發生(shēng)變化，我們的利潤率随之在提高。就(jiù)算在未來(lái)幾年房地産市場下滑的情況下，我們的利潤率還(hái)能上升，這取決于我們優質的土(tǔ)地儲備和聚焦深圳的戰略。
全房地産新媒體(tǐ)：公司在2014年也簽了一些融資方面的協議(yì)，這部分款項的用途是怎樣的？
董方：2014年主要做了兩筆融資，一筆是銀團的7億多美金，融資成本大(dà)概4%，更多的是投入到公司未來(lái)的正常資金需求上；年底還(hái)有一筆4億港币的小額貸款，利率不到4%，一部分用于借新還(hái)舊，另一部分用于公司的資本開支。公司能拿到較低的融資成本，很大(dà)一部分原因是國企的背景以及跟銀行長期的合作關系。
全房地産新媒體(tǐ)：您剛剛說(shuō)2015年的市場有幾個轉變，對深控而言，這樣的轉變機(jī)遇以及困難在哪裡(lǐ)？
董方：從(cóng)總體(tǐ)市場來(lái)說(shuō)，房地産的快(kuài)速發展時期已經過去(qù)。我們比較明顯的優勢，概括來(lái)說(shuō)是三個方面。第一個，我們是國企，國企的優勢可(kě)能會比較獨特。在目前反腐的情況下，加上佳兆業出現問(wèn)題可(kě)能我們的優勢會凸顯出來(lái)。所以我們也會抓住這樣的機(jī)會。其實全國範圍内也是如(rú)此，我們在很多城(chéng)市也能感覺到，國企這麽多年來(lái)很少像現在這個時候這麽受到重視的，而且可(kě)能這種狀少還(hái)會維持一兩年。
城(chéng)市總是要發展的，不管怎麽樣，大(dà)家都(dōu)要有房子住，總得(de)有人幹這個事情。在這種情況下，一些民(mín)營企業會非常謹慎，或者是幹脆就(jiù)撤出房地産行業。我們要在動蕩期抓住時機(jī)。
全房地産新媒體(tǐ)：除了國企這個優勢之外，其它的優勢在哪裡(lǐ)？
董方：這是第一個優勢。第二個就(jiù)是資源，我們現在在深圳确權的優質的核心的土(tǔ)地，一是區位好，二是地價不高。這就(jiù)意味着盈利能力會大(dà)幅增強，抗風(fēng)險的能力會大(dà)幅增強，這個優勢在未來(lái)5年内都(dōu)存在。第三，我們有香港上市公司，融資成本比較低，這兩年的融資成本都(dōu)低于4%，而現在很多銀行不太敢貸款給民(mín)企。
全房地産新媒體(tǐ)：深圳國資改革這方面，2015年有沒有聽聞一些聲音？
董方：内部已在做計(jì)劃安排，對于未來(lái)我們覺得(de)常規的開發銷售會越來(lái)越困難，我們的方向是從(cóng)開發轉由開發、持有運營并重。
其次，按我們董事長的說(shuō)法，要做産品+服務，加大(dà)服務這一塊的比重。未來(lái)在深圳的項目會考慮持有，一是資産增值，要資産增值，必須有好的服務。還(hái)有在物業管理(lǐ)上，今年會有新想法。另外還(hái)有内部整合，涉及物業有商業、寫字樓在内。未來(lái)我們的抗風(fēng)險能力會增強，因爲靠運營和管理(lǐ)，不管市場好壞，所受沖擊都(dōu)不大(dà)。
深控從(cóng)去(qù)年開始已經在發生(shēng)一個比較深刻的内部的變化，這個變化就(jiù)是來(lái)源于土(tǔ)地資源，來(lái)自(zì)于未來(lái)戰略的模式發生(shēng)變化，也來(lái)自(zì)于一些管理(lǐ)的思想發生(shēng)變化，當然也來(lái)自(zì)于目前特殊的政治形勢。而這些變化對我們來(lái)說(shuō)都(dōu)是非常有利的，從(cóng)今年開始慢(màn)慢(màn)大(dà)家會感覺到。我們原來(lái)追求規模，現在要追求質量、追求效益。
全房地産新媒體(tǐ)：那公司未來(lái)就(jiù)是追求高利潤跟抗風(fēng)險？
董方：第一個是高利潤、抗風(fēng)險，第二個，我們慢(màn)慢(màn)會從(cóng)開發商向開發運營轉變，運營的收益會超過開發收益。
我們在當前形勢下的轉型有一定的優勢，同時也存在很多挑戰，比如(rú)運營的人才，商業的人才，也需要更多的整合，以及面對很多内部的阻力。無論經營班子還(hái)是董事會，思路(lù)是很清晰的。再加上資源儲備，這給予了我們比較寬裕的時間，去(qù)完成這個改革，完成這個整合、調整。改革需要時間，也需要代價，我們現在有這樣的時間，而且我們的利潤比較高，這樣的代價我們也付得(de)起。
我相(xiàng)信再過一兩年，如(rú)果按利潤排名的話(huà)，我們至少進行業前0名是沒有問(wèn)題的。
