香港，2014年9月15日(rì)—标準普爾評級服務今日(rì)宣布，将中國房地産開發商廣州富力地産股份有限公司(富力地産)長期企業信用評級由“BB”下調至“BB-”。展望穩定。與此同時，我們将對該公司的大(dà)中華區信用體(tǐ)系長期評級由“cnBBB-”下調至“cnBB+”。

　　我們下調富力地産評級的原因是我們預計(jì)該公司的财務杠杆因其激進的、由債務融資支持的擴張而将在未來(lái)12個月内保持在較高水平。市場需求疲弱及信貸環境收緊應繼續影(yǐng)響其銷售表現。富力地産今年以來(lái)的銷售低于我們的預期。因此我們将該公司的财務風(fēng)險水平由“很大(dà)”調整爲“極大(dà)”。

　　我們認爲，富力地産激進的增長需求和擴張策略(尤其是在201年)已經顯著削弱其财務實力。應繳納土(tǔ)地出讓金總計(jì)40億元人民(mín)币，約合其201年合同銷售額的10%，遠(yuǎn)高于40%-50%的行業平均水平。因建設成本和未支付土(tǔ)地成本較高，我們預計(jì)财務杠杆在未來(lái)12-18個月内将保持在較高水平。

　　标準普爾信用分析師(shī)孔磊表示：“爲了支付土(tǔ)地出讓金并減輕土(tǔ)地成本高企帶來(lái)的财務負擔，富力地産需要改善銷售表現。銷售低于預期将削弱現金流，從(cóng)而導緻财務杠杆明顯上升。富力地産今年以來(lái)的合同銷售低于我們的預期，該公司也将今年的銷售目标從(cóng)700億元人民(mín)币下調至600億元人民(mín)币。”

　　富力地産的銷售可(kě)能會在今年年底前出現改善，考慮到該公司可(kě)供銷售的項目資源較多以及政府正逐步放(fàng)松對市場的限制來(lái)穩定房地産市場。但(dàn)是，我們相(xiàng)信，鑒于市場上供大(dà)于求的局面，富力地産實現600億元人民(mín)币銷售目标仍面臨挑戰。

　　孔磊表示：“該公司需要在今年剩餘的每個月内實現67億元人民(mín)币銷售。這遠(yuǎn)高于其今年以來(lái)月平均40億元人民(mín)币的水平。”

　　我們預計(jì)，盡管富力地産利潤率受土(tǔ)地和建設成本上升影(yǐng)響而稍有下降，但(dàn)其盈利能力将在未來(lái)兩年保持在良好水平。該公司努力在較快(kuài)的資産周轉和較好的銷售價格之間取得(de)平衡。與同業相(xiàng)比，富力地産的資産周轉期相(xiàng)對較長且去(qù)化率較低，因爲其業務重點放(fàng)在商業地産開發。此外，該公司采取的利潤導向型業務模式令其不願通過積極降價來(lái)刺激銷售。

　　我們預計(jì)富力地産的總債務将在未來(lái)12個月内繼續上升，但(dàn)歸因于土(tǔ)地收購(gòu)的步伐放(fàng)緩，債務增速将低于去(qù)年。我們将該公司的永續債券視爲債務，因爲其有效期限較短(duǎn)。該債券由富力地産的國内項目公司發行，包含贖回選擇權和利率躍升條款。

　　穩定的展望反映了我們預計(jì)富力地産将在未來(lái)12個月内改善其房地産銷售并保持較高的利潤率。我們預計(jì)期内該公司債務融資支持的擴張将有所緩和，财務杠杆不會進一步惡化。

　　我們下調評級的條件(jiàn)包括：(1)富力地産2014年的房地産銷售顯著低于540億元人民(mín)币且息稅及折舊攤銷前利潤率顯著低于%-5%；(2)該公司債務融資支持擴張的激進程度繼續超過我們的預期，表現在息稅及折舊攤銷前利潤利息覆蓋比率低于2倍；或()該公司流動性和融資靈活度顯著減弱且随着大(dà)量的短(duǎn)期債務到期，該公司面臨日(rì)益加劇(jù)的再融資風(fēng)險。

　　如(rú)果富力地産改善其銷售、保持良好的盈利能力和控制财務杠杆(表現在總債務對息稅及折舊攤銷前利潤比率持續低于5倍)，我們可(kě)能上調評級。