全房地産網 對于房地産價值的決定因素，“超人”李嘉誠曾說(shuō)過“第一是地段，第二是地段，第三還(hái)是地段”，但(dàn)是這句投資名言對于南(nán)豐彙似乎并不适用。
作爲南(nán)豐集團進駐廣州的首個項目，南(nán)豐彙并沒有選擇廣州熱(rè)門(mén)的天河商圈，而是轉向了商業氣氛并不濃厚的琶洲。
“我覺得(de)應該是産品，産品，還(hái)是産品。”南(nán)豐集團南(nán)中國總經理(lǐ)尹德輝近日(rì)接受全房地産新媒體(tǐ)專訪時指出，地段是沒有用的，很好的地段也有人關門(mén)。南(nán)豐彙跑的路(lù)線希望和别的商業不同，而不是靠人流量取勝。
“南(nán)豐彙的優勢不是人流，而是特色，我們的消費者都(dōu)是爲了找一些其他(tā)地方沒有的體(tǐ)驗，才過來(lái)的。”尹德輝坦言，“有沒有人流對南(nán)豐彙來(lái)說(shuō)是沒有分别的，我們就(jiù)是按照(zhào)自(zì)己的特點來(lái)做。”
據介紹，南(nán)豐彙目前涵蓋了高端汽車展示、時尚購(gòu)物、甲級寫字樓、專業展館、五星級酒店(diàn)等功能模塊。“這些因素結合起來(lái)就(jiù)是一個大(dà)都(dōu)會概念，是可(kě)以互動的。”尹德輝表示。
其舉例稱，南(nán)豐彙三樓目前引入了映和萬聯影(yǐng)城(chéng)，這家電影(yǐng)院由一家香港公司運營，除電影(yǐng)院外，旗下還(hái)有明星經紀人業務，可(kě)以叫明星過來(lái)與觀衆互動，這将對商場部分帶來(lái)幫助。此外，四樓還(hái)開設了高端婚禮定制專場，提供策劃、攝影(yǐng)、蜜月旅行定制等多種服務。
不難看(kàn)出，無論是高端汽車展示，明星親臨現場，還(hái)是高端婚禮定制，在創造特色之餘，南(nán)豐彙增加客戶體(tǐ)驗的意圖也是非常明顯的。
尹德輝認爲，商業地産将來(lái)也不是用來(lái)做生(shēng)意的地方，可(kě)能是用來(lái)聚人的地方，文化交流的地方，過來(lái)不一定是買東西，肯定是一個集玩、享受、展覽、交朋友等等功能于一身(shēn)的地方。
“體(tǐ)驗、享受的比例一定會變大(dà)。比如(rú)以前吃(chī)的占了10%，現在可(kě)能變成0%、40%，甚至60%。第二，現在中國缺乏的是玩的、放(fàng)松的地方，所以這些體(tǐ)驗一定會多。”
除商業項目外，尹德輝透露，南(nán)豐集團在廣州并不排除開發住宅項目，而且更多地會采用收購(gòu)的方式，收購(gòu)對象将是一些有資源優勢的中型上市地産公司。
“我會公布一些今年的發展計(jì)劃，比如(rú)說(shuō)有些中型的上市地産公司，他(tā)們的背景都(dōu)很幹淨，但(dàn)是資金不夠，銀行給不了錢，那我們可(kě)以選擇入股。他(tā)們拿了很多資源，但(dàn)我們有資金。”尹德輝表示。
以下是全房地産新媒體(tǐ)對南(nán)豐中國廣州分公司總經理(lǐ)尹德輝的采訪實錄：
全房地産新媒體(tǐ)：南(nán)豐集團目前在廣州的發展情況是怎樣的？
尹德輝：在廣州我們有一個五星級酒店(diàn)，一個展覽館，一棟辦公樓，以及商業購(gòu)物部分。酒店(diàn)部分，我們已經運營一年了。第一年已經開了三千多個房晚，但(dàn)一般酒店(diàn)第一年運營都(dōu)是一千多個房晚，所以說(shuō)這個數字是首創了。
然後是展覽館，我們一年舉辦了三十幾場的展覽，而且這還(hái)不包括培訓會和時裝表演等等。
而辦公樓大(dà)概有三萬多平方米，現在已經全部出租了，而且租金是琶洲最高的，平均來(lái)說(shuō)是每平方米150-160元，最高可(kě)達180元/平方米。
至于商業部分，五樓、一樓、三樓都(dōu)已經開業，現在出租率是80%，剩下的部分我們還(hái)在挑客戶，平均租金150-250元/平方米。
全房地産新媒體(tǐ)：剩餘的20%現在還(hái)沒有完全招租，請(qǐng)問(wèn)您對品牌商的選擇是怎樣的？
尹德輝：對于品牌商的選擇，第一希望是港資的，有一定品牌實力的。第二，是要付得(de)起租金的。第三，要看(kàn)商家的持續發展能力。所以我們今天招的都(dōu)是比較中高級的商家。
比如(rú)，三樓我們引入的映和萬聯影(yǐng)城(chéng)，是由一家香港上市公司運營的，可(kě)以吸引一些國際電影(yǐng)在這邊優先放(fàng)映。而且這家公司除了經營電影(yǐng)院之外，還(hái)會有一些明星經紀人業務，也有拍(pāi)電影(yǐng)的，所以說(shuō)這個電影(yǐng)院将來(lái)可(kě)以擦出很多火(huǒ)花。
全房地産新媒體(tǐ)：相(xiàng)比于其他(tā)電影(yǐng)院，這家港資電影(yǐng)院的優勢具體(tǐ)體(tǐ)現在什麽地方？
尹德輝：一般的電影(yǐng)院隻是放(fàng)電影(yǐng)，但(dàn)是這家公司具有明星經紀人服務，在電影(yǐng)首映禮時，可(kě)以邀請(qǐng)明星過來(lái)簽名，或者在我們朗豪酒店(diàn)舉辦明星見(jiàn)面會或慶功宴等等，這對我們的商業和商場都(dōu)是有幫助的。但(dàn)是其他(tā)電影(yǐng)院沒有這些，隻有播放(fàng)電影(yǐng)，而映和萬聯影(yǐng)城(chéng)是可(kě)以邀請(qǐng)明星來(lái)互動的，這很有特色。
全房地産新媒體(tǐ)：無論是電影(yǐng)院還(hái)是餐廳，南(nán)豐彙引入的都(dōu)是香港品牌，那在你(nǐ)們的招商意向中是不是本來(lái)就(jiù)更偏向于香港品牌？
尹德輝：南(nán)豐本來(lái)是港資企業，所以首選當然是香港品牌。就(jiù)算不是香港公司，但(dàn)賣的東西也要是國際的。我們沒辦法，因爲南(nán)豐彙的優勢不是人流，而是特色，所以我們的消費者都(dōu)是爲了找一些其他(tā)地方沒有的體(tǐ)驗才過來(lái)的。
所以南(nán)豐彙跑的路(lù)線希望和别的商業不同，因爲我們沒辦法跟人流量大(dà)的商業地産拼，隻能找另外的路(lù)子，這樣的話(huà)就(jiù)隻能選擇一些産品、方式都(dōu)和其他(tā)商業模式不同的商家。
而且，我們也不急于很快(kuài)地發展，因爲南(nán)豐彙是我們的樣闆，也是一個宏觀的概念。我們希望南(nán)豐彙能涵蓋酒店(diàn)、會展、辦公樓、商場，這些部分是可(kě)以互動的。在我們兩個項目中間有一塊爛尾樓項目，我們正在計(jì)劃收購(gòu)，假如(rú)收購(gòu)成功，整個商業氛圍就(jiù)将會更加強烈了。
全房地産新媒體(tǐ)：南(nán)豐在廣州都(dōu)是以收購(gòu)這種方式發展嗎(ma)？現在除了南(nán)豐彙隔壁的爛尾樓，還(hái)有沒有其他(tā)在洽談的項目？
尹德輝：是的，說(shuō)白(bái)了，南(nán)豐彙這個項目做了這幾年這麽累，都(dōu)不想這樣發展了。但(dàn)如(rú)果你(nǐ)把一個項目買過來(lái)，那全部都(dōu)是你(nǐ)的了。現在在談的項目也有，例如(rú)：航站(zhàn)樓、金融城(chéng)、南(nán)沙那邊都(dōu)有考慮，但(dàn)是政府要我們低調一點，在沒有真正進入之前都(dōu)不透露。
全房地産新媒體(tǐ)：在廣州其他(tā)地方還(hái)是以商業爲主嗎(ma)？
尹德輝：其實我們的總裁沒有說(shuō)一定以什麽爲主，要看(kàn)具體(tǐ)項目，但(dàn)是一定要在一線城(chéng)市，而且上海會是首選，二線城(chéng)市我們是不太考慮。
全房地産新媒體(tǐ)：還(hái)是對二線城(chéng)市的前景不太看(kàn)好嗎(ma)？
尹德輝：南(nán)豐在中國投資是看(kàn)得(de)很長很長的前景，但(dàn)二、三線城(chéng)市的變數就(jiù)更大(dà)了。現在一線城(chéng)市都(dōu)在變，更不要說(shuō)二三線了，一線城(chéng)市變我們都(dōu)受不了了，不敢再接受二三線城(chéng)市的變化。
全房地産新媒體(tǐ)：南(nán)豐目前在廣州隻有商業項目，接下來(lái)有沒有打算涉足住宅市場？
尹德輝：有。我會公布一些今年的發展計(jì)劃，比如(rú)說(shuō)有些中型的上市地産公司，他(tā)們的背景都(dōu)很幹淨，但(dàn)是資金不夠，那我們可(kě)以選擇入股。他(tā)們拿了很多資源，但(dàn)我們有資金。
全房地産新媒體(tǐ)：有沒有考慮自(zì)己拿一塊淨地做開發？
尹德輝：也有可(kě)能，如(rú)果是我們拿下的地塊，肯定是自(zì)己開發，如(rú)果是别的開發商拿了，南(nán)豐就(jiù)隻是做投資者。
全房地産新媒體(tǐ)：投資的話(huà)，股權比例有沒有規定要占到多少？
尹德輝：沒有。要看(kàn)情況，看(kàn)對手。可(kě)靠就(jiù)可(kě)以了，比如(rú)說(shuō)遠(yuǎn)洋地産，我們是第二股東。遠(yuǎn)洋地産本身(shēn)很可(kě)靠，但(dàn)是有些公司沒有遠(yuǎn)洋地産強大(dà)的話(huà)，我們當然就(jiù)要小心一點。
全房地産新媒體(tǐ)：現在南(nán)豐在内地包括廣州還(hái)是以商業爲主，但(dàn)是現在國内整個商業環境都(dōu)被質疑，泡沫化、同質化現象都(dōu)比較嚴重，您是怎麽看(kàn)的？
尹德輝：單純商業地産的數據是不夠準确的，要看(kàn)數據不如(rú)看(kàn)哪個地方、哪個區的供應量，要分開看(kàn)才準。數據是一個參考，但(dàn)最終還(hái)是要看(kàn)商業地産的布局、類别，以及發展商的能力，還(hái)有經營的模式等等才能分析出來(lái)，是真的泡沫還(hái)是假泡沫，或者是某一個區有泡沫，某個區不存在泡沫。
全房地産新媒體(tǐ)：如(rú)果單從(cóng)廣州市場看(kàn)呢(ne)？
尹德輝：廣州絕對是有很大(dà)的前景，因爲廣州一直以來(lái)都(dōu)是以專業批發市場爲主，其實零售根本是剛出生(shēng)的孩子。我覺得(de)廣州一點泡沫都(dōu)沒有，還(hái)可(kě)以容納很多商業地産，但(dàn)是一定要有特色，有特色就(jiù)能生(shēng)存。
比如(rú)說(shuō)南(nán)豐彙，我們不是做商業的，我們有酒店(diàn)，有展館，有演唱會，有辦公樓，有商場，結合起來(lái)是一個大(dà)都(dōu)會的概念，就(jiù)可(kě)以互動。消費者不單是買東西的，還(hái)可(kě)以過來(lái)喝(hē)下午茶，過來(lái)結婚，過來(lái)拍(pāi)拖，看(kàn)電影(yǐng)，比如(rú)說(shuō)我們的高端婚禮定制廣場，結婚可(kě)以一條龍定制服務。
全房地産新媒體(tǐ)：這些應該都(dōu)是本來(lái)有需求的消費者才會特意過來(lái)，不像那種走人流的，南(nán)豐就(jiù)是這個特色？
尹德輝：對，我們其他(tā)地方都(dōu)是這樣，都(dōu)不是走人流。你(nǐ)不覺得(de)南(nán)豐彙走的整條線都(dōu)是有需求、有目的性的嗎(ma)？如(rú)果你(nǐ)要我總結一下我們的策略，就(jiù)是做商業地産要做特色。有獨特的産品，獨特的經驗，獨特的消費模式，才能在今天的商業地産中生(shēng)存。說(shuō)白(bái)了，有沒有人流對我來(lái)說(shuō)是沒有分别的，我們就(jiù)是按照(zhào)自(zì)己的特點來(lái)做。
全房地産新媒體(tǐ)：這跟李嘉誠強調地段，地段，還(hái)是地段，好象有點不太契合？
尹德輝：我覺得(de)應該是産品，産品，還(hái)是産品。做商業地産，地段是沒有用的，很好的地段也有人關門(mén)，爲什麽？因爲你(nǐ)的産品不受歡迎，你(nǐ)的服務不受歡迎，你(nǐ)的經驗消費者不喜歡。南(nán)豐彙就(jiù)是要讓消費者享受一些其他(tā)地方沒有的，很簡單的事。
全房地産新媒體(tǐ)：現在整個商業地産受電商的沖擊也是比較大(dà)的，您是怎麽看(kàn)待電商的挑戰？
尹德輝：其實天天都(dōu)是有沖擊的，沒有電商也有沖擊。但(dàn)是體(tǐ)驗、享受的比例一定會變大(dà)。比如(rú)以前吃(chī)的占了10%，現在可(kě)能變成0%、40%、50%、60%。
第二，現在中國缺乏的是玩的、放(fàng)松的地方，所以這些體(tǐ)驗一定會多。
第三，商業地産将來(lái)也不是用來(lái)做生(shēng)意的地方，可(kě)能是用來(lái)聚人的地方，文化交流的地方，過來(lái)不一定是買東西，肯定是一個玩，享受、展覽、交朋友等等的地方。
