我國的房地産行業告别野蠻增長的土(tǔ)豪時代，與中國經濟一起進入經濟轉型升級的新常态，著名房地産經濟學家、住建部住房政策專家委員會副主任委員顧雲昌抛出了他(tā)的樓市變态需求論，要認清業态新變化、适應新形勢、創造新需求。2015年11月21日(rì)上午，以“創新、轉型、突破”爲主題的“2015年度中國房地産創新發展論壇暨第二屆中國房地産業營銷協會年會”在首都(dōu)北京西國貿大(dà)酒店(diàn)隆重開幕。中國房地産業營銷協會是集“市場化、專業化、規模化、國際化”爲原則運作的行業組織，以“構建中國房地産營銷行業聯盟，鑄造中國房地産營銷第一平台”爲己任，構建行業研究、資源共享、信息交流的平台，全面提升房地産企業市場的競争力。
圖爲顧雲昌在中國房地産業創新發展論壇暨第二屆中國房地産業營銷協會年會演講
出席本次論壇的嘉賓有全國房地産商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任、中國房地産業營銷協會終身(shēn)榮譽會長顧雲昌教授，清華大(dà)學房地産研究所所長、中國房地産估價師(shī)與房地産經紀人學會副會長劉洪玉教授，韓國SOUEL國家交流院院長、寅晃開發會社社長李正炯，國際著名建築設計(jì)大(dà)師(shī)、新加坡蔡家聲特許建築師(shī)行總裁蔡家聲，中國房地産業營銷協會會長朱曙東等業界著名專家、行業精英500餘名。
圖爲中國房地産業營銷協會會長朱曙東爲顧雲昌頒發終身(shēn)榮譽會長聘書(shū)
會上顧雲昌會長、劉洪玉、章(zhāng)華、杜猛四位嘉賓分(fēn)别做了題爲《十三五規劃與中國房地産業發展》、《經濟新常态與房地産市場發展》、《房地産業并購(gòu)趨勢與房企價值重建》、《中國金融格局與區域經濟開發》的主旨演講。特别是顧雲昌會長的樓市“變态需求論”引起與會代表的普遍關注與思考。他(tā)指出“房地産不可(kě)能持續平穩地發展，因爲它有周期，中國的房地産和世界各個國家的房地産一樣都(dōu)有兩個周期，一個長周期，一個短(duǎn)周期，所以在看(kàn)待問(wèn)題要把長周期和短(duǎn)周期結合起來(lái)判斷，對于市場走勢的判斷比較準确一些。”2013年的時候，我們重點討(tǎo)論的中國房地産市場的主題是“分(fēn)化”，2014年的表現就(jiù)是“下行”，2015年是樓市進入白(bái)銀時代的“變态”。 如(rú)果說(shuō)過去(qù)十年到十五年是中國房地産的黃(huáng)金時代，那從(cóng)2014年明顯的看(kàn)出這個時代已經一去(qù)不複返了，我們吻别了黃(huáng)金時代，現在迎來(lái)了一個新的時代，我把它叫做白(bái)銀時代。如(rú)果研究了長周期，說(shuō)明黃(huáng)金時代過去(qù)了，我們進入了一個新的時代。這個時代的标志是什麽，最大(dà)的标志就(jiù)是房地産市場的變态，這個變态就(jiù)是過去(qù)的房地産市場是賣方市場，理(lǐ)論上講是供不應求的市場。現在市場已經清清楚楚表現出買方市場的狀況，是供大(dà)于求的市場，表現出來(lái)的就(jiù)是庫存大(dà)幅度增加，去(qù)年的任務是去(qù)庫存，所以去(qù)年去(qù)庫存當中慢(màn)慢(màn)采取的手段是降價，否則賣不掉。當然，2015年的表現大(dà)家已經看(kàn)到了，房地産市場已經進入了經濟新常态、樓市新時代，這個時代是白(bái)銀時代，我沒有說(shuō)黃(huáng)銅時代，也沒有說(shuō)黑(hēi)金時代，因爲中國房地産需求正像總理(lǐ)在達沃斯論壇上講得(de)那樣，在城(chéng)鎮化過程中，中國房地産市場的剛性需求還(hái)是長期的，我們雖然已經沒有了住房制度改革、人口紅(hóng)利爆發出來(lái)的巨大(dà)需求、超常的發展，但(dàn)是我們還(hái)有穩步向前的城(chéng)鎮化進程。我們的城(chéng)市人口在不斷膨脹，農村人口向城(chéng)鎮轉移，已經轉移到城(chéng)市的人口由常住人口将來(lái)變成戶籍人口，形成市民(mín)化，這會不斷持續爆發出對房地産的需求，這是住房市場，房地産市場分(fēn)住房市場和住房市場以外的其他(tā)市場。就(jiù)住房市場而言，我們還(hái)有一段發展時間，還(hái)有長期的剛性需求。
與此同時，我覺得(de)房地産市場不僅包括住宅市場，還(hái)包括商業地産、旅遊地産、産業地産、文化地産，當中國的老百姓通過十幾年努力，中國城(chéng)市居民(mín)的自(zì)有住房率已經超過90%，我們的人均住房面積已經達到34、35平方米的時候，我們已經達到了階段性飽和，有的城(chéng)市戶均已經超過一套房了。
在這樣的情況下，未來(lái)的發展還(hái)有城(chéng)鎮化的進程帶動，還(hái)有改善型需求帶動等，除此之外我們還(hái)要看(kàn)到，我們的物質需求滿足之後産生(shēng)的更多是其他(tā)的消費需求，健康的消費、旅遊的消費，以及在城(chéng)市中各種各樣商業性消費，包括文化地産、商業地産、旅遊地産、養老地産等新興産業，在未來(lái)的白(bái)銀時代仍然有很大(dà)的發展空間，這兩個加在一起得(de)出一個結論：我們将處在一個白(bái)銀時代。但(dàn)是白(bái)銀時代和黃(huáng)金時代有很大(dà)的區别，白(bái)銀時代的特點是要認清三個變化：一是競争加劇(jù)，有的房子賣不掉了。二是洗牌加快(kuài)，我們發現洗牌加快(kuài)在前三年就(jiù)開始了，特别是去(qù)年洗牌更多。全國原來(lái)有八九萬家開發企業，這幾年每年減少一萬家左右。三是利潤減薄，房地産的利潤一年比一年減少，但(dàn)是總體(tǐ)上房地産開發利潤要比制造業高，所以還(hái)是白(bái)銀時代。特别是2014年，許多開發企業，包括上市公司，他(tā)們爲了走量降價，所以利潤壓得(de)很低，有的樓盤幾乎不賺錢，整個白(bái)銀時代競争加劇(jù)，洗牌加快(kuài)，利潤減薄。這樣一種态勢，2015年以後的時間，十年，甚至十五年仍然會處在這樣的環境當中。根據中國城(chéng)鎮化的進程以及房地産發展的階段性，這樣的态勢我認爲是真正的房地産新常态。因此，我們一定要認清業态新變化、适應新形勢、創造新需求，我給大(dà)家出的套路(lù)是做對産品，滿足需求，創造需求，歸根到底房地産是生(shēng)産和開發房子的行業，房地産業是制造業的組裝産業，房地産是第三産業，恰巧是重裝車間，把中國的建築業，各種家電重裝在一個車間裡(lǐ)。第一層，我們是滿足剛需、改需，甚至是奢需，多層次、多品類的需求。在如(rú)今買、賣方市場角色的轉變，賣方市場從(cóng)黃(huáng)金時代轉爲白(bái)銀時代，變成買方的黃(huáng)金時代。做對産品，落到實處滿足需求尤爲重要。
圖爲顧雲昌、朱曙東、李陽和專家代表聯合啓動黃(huáng)埔中國商學院
顧雲昌表示如(rú)今時代變了，舊傳票已經登不了新的客船(chuán)了，今天的轉型是逼出來(lái)了，創新是必須的。房地産是一個載體(tǐ)，它載人又載産業。這個載體(tǐ)的轉型，應該是必須遵循人的各種的需求和各種人的不同需求，我們房地産這個載體(tǐ)，往往就(jiù)是以人爲核心，要滿足各種人的需求，以及各種人的不同需求，以及各種需求，必須适應各種産業的發展方向。房地産企業真正的轉型方向必須是橫向多元化、縱向多元化、跨界多元化以及國際化，并且企業拿地力、資本力、産品力、營銷力和管控力，“五力”必須齊全，這就(jiù)是白(bái)銀時代，活在當下，對接未來(lái)，決戰下一個房地産周期的制勝法寶。
