曆史總是驚人的相(xiàng)似，房地産糾偏的号角再一次吹響。

2022年11月13日(rì)，一份名爲《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工(gōng)作的通知》的内部紅(hóng)頭文件(jiàn)，徹底引爆地産圈。

該通知涉及保持房地産融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地産企業風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分(fēn)金融管理(lǐ)政策、加大(dà)住房租賃金融支持力度等6方面，共16條具體(tǐ)措施

目前，中國人民(mín)銀行和銀保監會官網并沒有相(xiàng)關文件(jiàn)披露，但(dàn)多個信源已證實該内部文件(jiàn)的真實性。這也意味着，政策風(fēng)向從(cóng)C端轉向B端，房企供給側改革接近尾聲，接下來(lái)将疏導房地産融資的各類管道，讓樓市早日(rì)回歸正常軌道。

不過，把這解讀(dú)爲“史詩級救市政策”爲時過早。先下個結論：近期房地産政策的變化是“糾偏”而非“轉向”、是“托”而非“舉”，以往将房地産作爲短(duǎn)期刺激經濟手段的情況恐怕不會重現。

01

先帶大(dà)家回顧一下這兩年相(xiàng)關部門(mén)的口風(fēng)。

2020年下半年，央行、銀保監會等機(jī)構針對房地産企業制定了“三道紅(hóng)線”，斷了企業以貸還(hái)貸的路(lù)，也直接導緻部分(fēn)房企的“暴雷”；2021年央行持續加碼，給銀行業加了“兩道紅(hóng)線”，房貸業務受到影(yǐng)響；接着“兩集中”政策發布，房企拿地熱(rè)情消退，市場逐漸過渡到理(lǐ)性水平，導緻地方政府财政資金吃(chī)緊。

房地産行業的風(fēng)險有序出清後，2022年初迎來(lái)了樓市寬松窗(chuāng)口期的開胃小菜，收并購(gòu)貸款不計(jì)入房企“三道紅(hóng)線”；央行降息了，五年期LPR謹慎下調5個基點；保障性租賃住房貸款不計(jì)入“兩道紅(hóng)線”……

直到3月16日(rì)，國務院副總理(lǐ)劉鶴主持召開國務院金融委會議(yì)，明确提出“對于房地産企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風(fēng)險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施”。

接下來(lái)，全國大(dà)地下了一場轟轟烈烈的紅(hóng)包雨(yǔ)：央行首套住房較LPR減20個基點；33條穩經濟一攬子政策措施，慢(màn)慢(màn)傳導到房地産身(shēn)上；全國各個城(chéng)市的放(fàng)松首付、限購(gòu)、限貸等全家桶優惠套餐；換房退個稅……

金融16條的出台，正式将持續了10個月的甘霖從(cóng)C端傳導到B端，具體(tǐ)的方案步驟早已成型，比如(rú)“信貸、債券、股權”三個融資渠道形成的“三支箭”，一切隻是穩步推進而已，從(cóng)而讓房地産軟着陸，行業出清調整誘發的恐慌擠兌和信用問(wèn)題正在被修複。

02

從(cóng)政策方向上，根據房地産下行的性質，重中之重是融資政策的糾偏。

政策全文放(fàng)在文章(zhāng)最後，建議(yì)大(dà)家逐字逐句認真閱讀(dú)。接下來(lái)，我們挑了幾條重點的，從(cóng)普通老百姓和地産從(cóng)業者的角度，來(lái)理(lǐ)解這份文件(jiàn)的語言邏輯：

一是，要求銀行金融機(jī)構“穩定房地産開發貸款投放(fàng)”，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民(mín)營等各類房地産企業一視同仁，鼓勵金融機(jī)構重點支持治理(lǐ)完善、聚焦主業、資質良好的房地産企業穩健發展。

2023年第一季度是房企債務到期高峰期，前置性支持民(mín)營企業，有利于預防年底民(mín)企風(fēng)險事件(jiàn)繼續爆發，受益民(mín)企将包括未出險的民(mín)營企業，以及短(duǎn)期出險問(wèn)題不嚴重或被錯殺的民(mín)營企業。

不過能執行到哪種程度要打個問(wèn)号，畢竟民(mín)營地産商走到“死傷相(xiàng)藉”的局面，主要原因是這兩年金融機(jī)構對民(mín)營地産商不夠一視同仁。

二是鼓勵金融機(jī)構在風(fēng)險可(kě)控、商業可(kě)持續基礎上，優化建築企業信貸服務，提供必要的貸款支持，保持建築企業融資連續穩定。

近兩年，承建迪拜哈利法塔的南(nán)通六建，擁有公路(lù)工(gōng)程特技資質的雲南(nán)路(lù)建，一級資質建企重慶元飛、河南(nán)高速發展、浙江怡業建設、浙江自(zì)勝建築等建企一個接一個倒下，資金鏈一個沒跟上，就(jiù)全盤皆輸。

建築企業屬于房地産、基建産業鏈上遊，其需求随房地産、基建行業景氣度在開工(gōng)、施工(gōng)、竣工(gōng)等環節的傳導而輪動。這次對建築企業的信貸投放(fàng)，也是穩地産、穩經濟、穩就(jiù)業的重要舉措。

三是支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理(lǐ)展期，未來(lái)半年内到期的，可(kě)以允許超出原規定多展期1年；推動專業信用增進機(jī)構爲财務總體(tǐ)健康、面臨短(duǎn)期困難的房地産企業債券發行提供增信支持。

可(kě)以看(kàn)到，此次政策幾乎覆蓋了全金融市場各品類，全面且系統化，如(rú)按揭貸、開發貸、建築類貸款、租賃貸款等。尤其是信托，此前近一年多來(lái)，金融監管部門(mén)出台多項纾困支持措施，均未涉及信托公司。而信托恰恰是民(mín)營房企使用較多的金融産品。

至于增信支持，今年以來(lái)，銀行間債券市場多措并舉滿足房地産企業合理(lǐ)融資需求，維護房企債券融資通道暢通。此前11月8日(rì)晚，交易商協會已經發文稱，繼續推進并擴大(dà)民(mín)企債券融資工(gōng)具（“第二支箭”），支持包括房企在内的民(mín)營企業發債融資。目前，龍湖增信業務已被受理(lǐ)，美的置業和新城(chéng)控股等房企也在審批流程之中。

四是支持開發性政策性銀行提供「保交樓」專項借款。鼓勵金融機(jī)構提供配套融資支持。對于新發放(fàng)的配套融資形成不良的，相(xiàng)關機(jī)構和人員已盡職的，可(kě)予免責。

針對保交樓，政策用了大(dà)量文字闡述，充分(fēn)說(shuō)明國家層面對于保交樓的重視。對于房地産市場的救助方向，此前是“救項目不救企業”，啓動了2000億元保交樓專項借款，但(dàn)事實證明這對于保交樓和房地産市場纾困效果不明顯，16條對此作出調整，未來(lái)的方向是“救項目與救企業并存”。

甚至對于新發放(fàng)的配套融資形成不良的，相(xiàng)關機(jī)構和人員已盡職的，可(kě)予免責，很大(dà)程度上将提升金融機(jī)構放(fàng)貸積極性，實質性緩解保交樓資金困境。

五是做好房地産項目并購(gòu)金融支持。鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地産項目并購(gòu)貸款業務，重點支持優質房地産企業兼并收購(gòu)受困房地産企業項目。積極探索市場化支持方式。

很多民(mín)營地産商手握優質項目和土(tǔ)地，不是不願意賤賣，而是賤賣之後就(jiù)全部都(dōu)是負債，無法生(shēng)存。一旦有價格合适的國有企業或者大(dà)型合資房企願意收購(gòu)，對中小民(mín)營房企和行業都(dōu)是大(dà)好事。而在此過程中，行業内的兼并收購(gòu)發生(shēng)将愈加頻繁，優質企業有望收獲業績份額持續提升的良機(jī)。

六是鼓勵依法自(zì)主協商延期還(hái)本付息。切實保護延期貸款的個人征信權益。

這條是針對購(gòu)房者的政策，宏觀經濟和社會經濟以及房地産市場均面臨着較大(dà)的下行壓力，疫情反複對居民(mín)收入的影(yǐng)響，消費端市場購(gòu)買力透支，繼續加杠杆購(gòu)房的空間顯著受限。

堅持因城(chéng)施策，執行好差别化的住房信貸政策，保障剛需、滿足改善及新市民(mín)購(gòu)房消費，一旦購(gòu)房者的展期調整、保護征信權益成爲常态，相(xiàng)信群衆的購(gòu)房熱(rè)情也會緩慢(màn)回歸。

七是優化住房租賃信貸服務。拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。穩步推進房地産投資信托基金（REITs）試點。

政策利好之下，住房租賃市場規模或将繼續擴容，尤其是人口持續淨流入的大(dà)中城(chéng)市，租賃市場規模将不斷提升。對于提前響應國家政策、布局了租賃第二增長曲線的房企也是重大(dà)利好。

03

文件(jiàn)精神都(dōu)領悟到了，關鍵詞也标注出來(lái)了，之後就(jiù)剩下加碼執行了。

不過，中國房地産的輪回，始終沒有走出“一緊就(jiù)死，一松就(jiù)亂”的怪圈，活脫脫就(jiù)是一隻猴子上蹿下跳(tiào)。把握好調控和松綁的力度與節奏、目标與方向，增強穩定性和持續性，是房地産平穩發展的關鍵。此次16條的出台，有幾個較爲明顯的信号，值得(de)關注。

第一，對于普遍急需金融支持的廣大(dà)房企而言，是有條件(jiàn)的。隻有“治理(lǐ)完善、聚焦主業、資質良好”“保證債權安全”“财務總體(tǐ)健康、面臨短(duǎn)期困難”的房地産企業才有可(kě)能得(de)到支援。

這也意味着，央國企、優質民(mín)企經營将逐漸回歸正軌，問(wèn)題房企仍将有序出清。

第二，認爲房價隻漲不跌，未來(lái)依舊投機(jī)炒房者，會輸的很慘；同樣，預測房地産會斷崖式下跌，也不明智。

16條的出台，房地産行業去(qù)杠杆政策迎來(lái)階段性調整，但(dàn)整體(tǐ)主基調未變，嚴防房地産過度金融化、泡沫化，适度控制去(qù)杠杆節奏，最終目标讓房地産市場實現“軟着陸”。

第三，治大(dà)國如(rú)烹小鮮，需要時間來(lái)解決。不要奢望樓市立馬能夠回光(guāng)返照(zhào)，也不要奢望房企立馬青春煥發。

畢竟，投資、買房、貸款、消費，這些我們司空見(jiàn)慣的經濟活動，是國民(mín)經濟高速發展的根本，而它們直接與預期和信心相(xiàng)連，所有人都(dōu)在爲不确定的未來(lái)而采取保守策略。

金融16條的出台，或許是強心劑，但(dàn)絕不是回生(shēng)丹。