随着中共二十大(dà)和二十屆一中全會的勝利閉幕，經濟社會步入行則将至的實幹時期。

新時代、新起點、新征程，開始落實到人們觸目可(kě)及的經濟社會日(rì)常。唯有如(rú)此，個體(tǐ)對美好生(shēng)活的訴求才能彙聚進時代的曆史長河。

這其中較爲引發人關注的就(jiù)是房地産。最新數據顯示，大(dà)連等十多個大(dà)中城(chéng)市的首套房貸利率跌破4%，如(rú)大(dà)連首套房貸利率降至3.95%，石家莊等降至3.8%，清遠(yuǎn)等地則最低觸及3.7%。

9月底，央行、銀保監會發布的關于階段性調整差别化住房信貸政策的通知提出，對今年6～8月新建商品住房售價環比、同比均連續下降的城(chéng)市，可(kě)自(zì)主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放(fàng)住房貸款利率下限。

若在過往，如(rú)此低的融資成本，可(kě)能一石擊浪，不過，在需求收縮、供給沖擊、預期轉弱等三重壓力下，如(rú)其他(tā)風(fēng)險資産一樣，房地産面臨着一場顯見(jiàn)的風(fēng)險定價重估和投資邏輯重塑。這不僅因爲二十大(dà)報告在“增進民(mín)生(shēng)福祉，提高人民(mín)生(shēng)活品質”中闡述了房地産發展方向，“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快(kuài)建立多主體(tǐ)供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”；更主要是因爲社會結構和整體(tǐ)風(fēng)險偏好，都(dōu)出現新的調整，住房的居住屬性已通過自(zì)上而下與自(zì)下而上兩個途徑得(de)到強化，金融屬性則開始褪卻。

這首先緣于中國人口數量和質量結構的調整。日(rì)益老齡化少子化的人口數量結構，預示着不動産在時間序列軸線上呈現出總量過剩、結構優化特征；從(cóng)人口質量結構上，接受高教育人口在總人口中的占比顯著增加，這些接受高教育的群體(tǐ)，在全國的自(zì)由遷徙上具有更多的優勢，這将加速适齡勞動力在全國範圍内尋找匹配崗位的機(jī)會。

可(kě)見(jiàn)，人口質量和數量的變化，會逐漸改變人們對住房的認知，住房自(zì)有率将不再是一個一緻性的需求目标。

區域發展不均衡和區域競争，在加速人口流動的同時，使人們開始調整對住房内生(shēng)價值評價指标，即住房内生(shēng)價值愈發基于房租（或虛拟房租）的貼現，而非基于房價上漲預期。由于貼現率圍繞自(zì)然利率或國債收益率曲線擺動，這将逐漸褪卻掉住房的金融屬性，使其回歸到實用價值的居住屬性。而随着股市等權益市場在制度、風(fēng)險定價、交易和管控等上的日(rì)益完善，權益市場将會逐漸成爲居民(mín)部門(mén)價值儲存的主要配置市場，這也使逐漸剝離(lí)金融屬性的房地産面臨系統性定價重構。

社保福利體(tǐ)系的日(rì)益完善，也将帶來(lái)房地産的定價重估。在社保體(tǐ)系覆蓋度不夠的情況下，人們用養兒防老來(lái)進行代際交易，因此購(gòu)置房産定居就(jiù)成爲了根深蒂固的傳統，因爲自(zì)有住宅的安居是孝道傳統文化的經濟基礎，沒有自(zì)有住宅的加持，孝道的維系成本就(jiù)很高。随着職工(gōng)社保、城(chéng)鄉居民(mín)養老體(tǐ)系等的完善和覆蓋度的提升，孝道逐漸從(cóng)經濟的跨期交易中解脫出來(lái)，這将從(cóng)傳統文化和信念方面，改變人們對住房的定價邏輯。

此外，目前基于金融屬性估值的住房，其高房價擡升了經濟社會運行成本，壓低市場的投資邊際收益率，加劇(jù)房市的有效需求不足，使高房價很難維持，房地産這一風(fēng)險資産出現重估定價是遲早的事，且價值重估越早對經濟社會的傷害和拖累越小。

二十大(dà)報告強調房住不炒和租購(gòu)并舉的背後，是對經濟社會變遷的深刻理(lǐ)解，投資者需做好不動産定價重估的積極準備，各地應把握住政策激勵的頭寸，避免過猶不及的誘多，扼殺當地經濟的活力和透支長期的增長潛能。