在剛剛對新增的首套房貸利率下限下調了20個基點後，存量房貸也迎來(lái)重大(dà)利好。5月20日(rì)，央行公布LPR報價，一年期LPR維持不變仍爲3.7%。但(dàn)對于房貸人群影(yǐng)響重大(dà)的5年期以上LPR，從(cóng)4.6%大(dà)幅下調15個基點至4.45%，大(dà)超市場預期。
房地産市場事關民(mín)生(shēng)，無論是有房的還(hái)是沒房的，都(dōu)非常關房地産的每一項政策。疫情沖擊之下，刺激政策繁多，但(dàn)事關房地産的政策總是能夠輕而易舉地沖上熱(rè)搜頭條。
今年以來(lái)，有上百個地市出台了各種包括但(dàn)不限于調整限購(gòu)政策、降低首付比例、發放(fàng)購(gòu)房補貼、限售政策修改、鼓勵多孩家庭購(gòu)房、爲房企提供資金支持等方面。政策力度不可(kě)謂不大(dà)，但(dàn)從(cóng)房地産銷售數據來(lái)看(kàn)，效果顯然十分(fēn)有限。
在不斷強調“房住不炒”的當下，爲何各地紛紛放(fàng)松樓市，央行也出了“下調利率”這一重磅政策？後續對于股市、房地産市場以及個人來(lái)說(shuō)，又有何影(yǐng)響呢(ne)？
爲何要對新增及存量房貸利率雙降？
在4月政治局會議(yì)再次強調确認今年“穩增長”的經濟目标後，怎樣才能做到“穩增長”成爲市場擔憂的問(wèn)題。
分(fēn)别從(cóng)投資、消費、淨出口這三駕馬車來(lái)看(kàn)，消費雖然占比最大(dà)，但(dàn)居民(mín)預期轉弱，再疊加疫情的影(yǐng)響，難以提振，4月社會消費品零售總額更是同比下降11.1%。淨出口方面，歐美等國家政策逐漸收縮，代表美國消費預期密歇根大(dà)學消費者信心指數降至10年多來(lái)最低水平，外需也同樣難以繼續增長。而投資方面，在基建、房地産、制造業投資三項中，制造業投資占比小且受當前疫情影(yǐng)響，基建與房地産就(jiù)成爲“穩增長”的重要抓手。要想“穩增長”，在當前的經濟形勢下，就(jiù)必須要穩住房地産，發力基建，而這二者，也恰恰是一季度資本市場的主線行情。
房地産已經成了當前“穩增長”的短(duǎn)闆，面對地産行業的弱勢，雖然從(cóng)今年4月以來(lái)，各地的地方政府已紛紛開始放(fàng)松地産政策，通過降低首付比例、提供購(gòu)房補貼、取消限售等政策來(lái)提振地産銷售。但(dàn)事實表明，區域性小幅度的刺激政策難以提振房地産市場預期。同時，近期的疫情又進一步加大(dà)房地産銷售修複的難度，需要全國性的刺激政策進一步發力來(lái)打破市場不斷的負反饋。以房地産上下遊貢獻近20%的GDP來(lái)看(kàn)，适當地降低新增購(gòu)房需求的房貸利率，扭轉居民(mín)購(gòu)房預期，從(cóng)而實現“穩增長”的目标，十分(fēn)有必要。
而對于房地産行業而言，緩解放(fàng)棄融資壓力也同樣需要政策支持。民(mín)營房企債券的紛紛暴雷，給金融穩定帶來(lái)了極大(dà)的壓力。雖然今年以來(lái)政策不斷釋放(fàng)民(mín)企融資的利好消息，但(dàn)房企的“鬼故事”已經吓壞了資本市場，房企再融資的路(lù)徑幾乎冰封。通過調整房貸利率，引導居民(mín)購(gòu)房增長房企銷售收入，能夠很好地改善房企的現金流，更進一步也有利于房企融資能力的改善。
如(rú)果說(shuō)這些都(dōu)是“慢(màn)因素”，那四月社融數據的斷崖式下跌，則是觸發全國意義上的地産刺激政策的按鍵。根據央行在5月13日(rì)公布的4月社融數據，新增信貸同比“腰斬”，尤其是4月居民(mín)部門(mén)住房貸款減少了605億元，同比少增4022億元，貢獻近半的信貸同比降幅。
因此，在5月13日(rì)公布社融數據後，央行很快(kuài)的就(jiù)在5月15日(rì)出台了今年首個全國意義的上的房地産刺激政策，即降低首套住房按揭貸款利率下限，這對于剛需無房者而言，是一個确确實實的優惠政策。在不考慮其他(tā)約束條件(jiàn)下，也确實能夠刺激剛需的購(gòu)買需求。當然，在現實生(shēng)活中，房貸利率并非約束消費者購(gòu)房的核心矛盾，也非消費者購(gòu)房決策的首要考慮因素，下調房貸利率對扭轉預期的作用有限。但(dàn)這最起碼代表了監管對當前房地産市場呵護的态度，對于全國層面對房地産金融政策來(lái)說(shuō)，意義重大(dà)。
在調整了首套住房按揭貸款利率下限，市場其實普遍預期在5月20日(rì)的LPR報價公布日(rì)，5年期LPR不會做進一步調整，畢竟前一個政策的影(yǐng)響尚未顯現，而且當前貨币政策還(hái)受到中美利差倒挂與國内通脹的内外部壓力，因此市場普遍預計(jì)央行不會進一步的下調LPR的報價。不過也正是因此，本次5年期LPR15個基點的下調幅度大(dà)超市場預期，同時也是LPR改革後最大(dà)降幅。
不過如(rú)果從(cóng)當前市場與經濟的情況看(kàn)，5年期LPR的調降又有必要性。其一在于政策力度，如(rú)前所述，5月13日(rì)“降低首套住房按揭貸款利率下限”的政策，信号意義要遠(yuǎn)大(dà)于實質意義，更多的是出于化解房地産風(fēng)險的必要性、落實政治局寬松信号、對沖金融數據低迷的“壞消息”、提振市場預期等，但(dàn)對于提振房地産銷售方面，市場普遍并不報以樂觀态度，畢竟對于一個真正有能力的剛需購(gòu)房者而言，并不會因爲房貸利率降低或提升了0.2%就(jiù)因此而決定買或不買。既然政策有效性有限，爲了穩房地産、穩經濟增長，勢必就(jiù)需要更強力的政策出台，更進一步地扭轉預期。
其二在于相(xiàng)對于房地産增量市場而言，存量房貸的市場更大(dà)，政策的杠杆性更強。很多人在5月3日(rì)政策後，在網上反映現在受到疫情的影(yǐng)響，收入大(dà)幅度降低，也需要降低利率緩解居民(mín)的還(hái)貸壓力。疫情後斷供者越來(lái)越多、法拍(pāi)房數量大(dà)幅度增長，這些都(dōu)一定程度上表明了當前還(hái)款人的供貸壓力。同時，通過調降5年期LPR緩解居民(mín)的利息支出壓力，也能一定程度上從(cóng)側面刺激居民(mín)消費，這也是穩增長中的應有之意。
後續有何影(yǐng)響？
首先說(shuō)對于資本市場的影(yǐng)響。無論是下調個人首套住房貸款利率下限20BP，還(hái)是下調5年期LPR15BP，這些可(kě)以說(shuō)是在2016年之後鮮有的全國意義上的重磅房地産刺激政策，信号意義巨大(dà)，所以必然會引起資本市場一波巨大(dà)的炒作。5月13日(rì)政策發布後，萬得(de)房地産指數暴漲4.37%，狹義交易日(rì)又開盤大(dà)漲4.3%。但(dàn)資本市場向來(lái)看(kàn)重預期，最怕“靴子落地”。5月20日(rì)公布LPR後，房地産指數不漲反跌1.2%。對于房地産上市公司而言，政策目标或許已經來(lái)到了拐點，但(dàn)對于那些已經暴雷和馬上暴雷的房地産上市企業而言，能否堅持到最後，仍然是尚未可(kě)知。因此當前上市房企炒作的價值确實有，至于長期投資價值，則需要打上一個大(dà)大(dà)的問(wèn)号。畢竟政策不是萬能藥，對于病入膏肓的病人來(lái)說(shuō)，也是無能爲力的。
其次是對于房地産銷售市場的影(yǐng)響。目前來(lái)看(kàn)，房地産銷售自(zì)去(qù)年7月以來(lái)已連續10個月同比負增長，而且近期受到疫情的影(yǐng)響，跌幅仍在加大(dà)。根據克而瑞統計(jì)，2022年4月，TOP50房企中超9成房企單月全口徑銷售額同比下滑，同比降幅基本在30%以上。如(rú)果可(kě)考慮到5月後疫情的擾動因素修複，今年下半年大(dà)概率房地産銷售數據會持續的修複。同時，根據曆史上房地産調控的經驗來(lái)看(kàn)，銷售數據的改善會滞後于房貸利率下降約半年左右，但(dàn)同時考慮到疫情對于銷售的影(yǐng)響，以及線下消費活動的正常化，房地産銷售的改善可(kě)能仍需要不短(duǎn)的時日(rì)。
最後是對于居民(mín)新購(gòu)房以及正在還(hái)貸款的人的影(yǐng)響。先說(shuō)對于剛需購(gòu)房者，按照(zhào)5月13日(rì)和5月20日(rì)之後的政策來(lái)看(kàn)，首套房的利率最低可(kě)以到4.25%，二套房利率最低可(kě)以達到5.05%。對于剛需來(lái)說(shuō)，應該是一個非常具有吸引力的利率。至于說(shuō)很多人關心的“現在要不要上車，要不要等等看(kàn)”這類的問(wèn)題，沒有人能夠買在絕對的低點，對于剛需者而言，短(duǎn)期後續LPR調降的空間已經非常小，房貸利率下降的空間有限，已經是一個相(xiàng)對不錯的時點。當然，對于買房這件(jiàn)事，仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，沒有絕對的正确，更多是個人的需求。
另一類受到比較大(dà)影(yǐng)響的則是正在還(hái)貸的人群。一般來(lái)說(shuō)，銀行都(dōu)是以5年期LPR作爲基準，并進行一定的加點，與購(gòu)房者在合同中約定利率，并每年調整一次。如(rú)果利率調整日(rì)期在5月20日(rì)之後的，那調整後的利率将比調整前低0.15%。至于很多約定在每年1月1日(rì)調整利率的，就(jiù)隻能等待到明年後才能享受到優惠的利率。而按照(zhào)估算，如(rú)果貸款50萬元，等額本息方式還(hái)款30年，大(dà)約一共能夠減少利息支出1.6萬元。
