4月29日(rì)，中共中央政治局召開會議(yì)，分(fēn)析研究當前經濟形勢和經濟工(gōng)作。此次會議(yì)對房地産市場調控進行定調。

會議(yì)強調，要有效管控重點風(fēng)險，守住不發生(shēng)系統性風(fēng)險底線。要堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，支持各地從(cóng)當地實際出發完善房地産政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地産市場平穩健康發展。

專家解讀(dú)表示，這是最高層面的房地産市場救市政策，爲實現全年5.5%增長目标提供堅實基礎。在此基礎上，未來(lái)幾個月，全國各地限購(gòu)限售等政策有望再“松綁”。

一、全國各地限購(gòu)限售等政策有望再“松綁”

上海易居房地産研究院副院長楊紅(hóng)旭解讀(dú)表示，這次中共中央政治局會議(yì)釋放(fàng)的信号非常明确。“目前，房地産市場過冷(lěng)，房地産企業還(hái)在持續‘暴雷’，存在一定風(fēng)險，因此要在房市、股市、平台經濟等方面，有效管控重點風(fēng)險，守住不發生(shēng)系統性風(fēng)險底線。”

全國房地産商會聯盟主席顧雲昌也表示：“穩經濟需穩樓市，爲實現全年5.5%的經濟增長目标提供堅實基礎。”

政治局會議(yì)提出，支持各地從(cóng)當地實際出發完善房地産政策，支持剛性和改善性住房需求。

“其實就(jiù)是允許地方政府因城(chéng)施策，根據地方情況、樓市溫度來(lái)放(fàng)松政策，這一信号非常明确。”楊紅(hóng)旭說(shuō)。

今年4月18日(rì)，央行、外彙局發布23條金融支持舉措，明确要因城(chéng)施策實施好差别化住房信貸政策，合理(lǐ)确定轄區内商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。

實際上，近來(lái)全國多地樓市政策出現“松綁”迹象。

今年以來(lái)，全國已有上百個城(chéng)市放(fàng)松了房地産調控，主要措施包括降低限購(gòu)限售門(mén)檻、下調首付比例、降低按揭貸款利率等多個方面。

4月24日(rì)，天津市将首套住房的貸款最高限額提高到80萬元。

4月28日(rì)，廣東發文稱，鼓勵合理(lǐ)确定最低首付比例、貸款利率。明确因城(chéng)施策實施好差别化住房信貸政策，合理(lǐ)确定轄區内商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。同時，鼓勵銀行對符合購(gòu)房政策要求且具備購(gòu)房能力、收入相(xiàng)對穩定的新市民(mín)，合理(lǐ)确定按揭标準，提升借款和還(hái)款便利度。

4月29日(rì)，遼甯沈陽也發文稱，外地人購(gòu)買新建商品住房無須再提供個人所得(de)稅或社保證明。而就(jiù)在三天前，沈陽公布二手房增值稅免征年限“5改2”，即個人住房轉讓增值稅免征年限按國家規定執行，由5年調整爲2年。

根據中新經緯4月29日(rì)消息，中原地産研究中心統計(jì)顯示，2022年以來(lái)，已累計(jì)有近110個城(chéng)市出台各類穩樓市的政策，包括蘇州、福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等熱(rè)點城(chéng)市，政策内容主要是促進剛需和改善需求釋放(fàng)。

楊紅(hóng)旭指出，未來(lái)幾個月，各地房産政策放(fàng)松力度會再加大(dà)，“根據預計(jì)，一段時間之後，除北上廣深這類一線大(dà)城(chéng)市外，全國大(dà)部分(fēn)城(chéng)市的限購(gòu)、限售政策都(dōu)會有較爲明顯的調整。”

浙報傳媒地産研究院院長丁建剛認爲，各地完全可(kě)以從(cóng)當地實際出發，因城(chéng)施策，出台穩定房地産市場的政策，“目前全國多地政策已陸續‘松綁’，後續還(hái)會有更多的‘松綁’政策。”

顧雲昌也表達了同樣的觀點，他(tā)認爲，政治局會議(yì)中所言“支持”，即支持各地因地制宜式的房地産政策，而各地在政策“松綁”中，應該“膽子再大(dà)一些，無需扭扭捏捏”。

同時，政治局會議(yì)也提出，支持剛性和改善性住房需求。

楊紅(hóng)旭表示，實際上，近幾個月來(lái)，國家多次提出對剛性和改善性住房需求的支持。去(qù)年12月，中央經濟工(gōng)作會議(yì)指出，“支持商品房市場更好滿足購(gòu)房者的合理(lǐ)住房需求”；今年2月，住房和城(chéng)鄉建設部部長王蒙徽在國新辦新聞發布會上指出，要繼續穩妥實施房地産長效機(jī)制，保障住房剛需，同時滿足合理(lǐ)的改善性需求，促進房地産業良性循環和健康發展，努力穩地價、穩房價、穩預期。

顧雲昌稱，将一部分(fēn)重點轉移到改善性住房需求方面，是從(cóng)實際出發的，而且符合現在的需求狀況，“在政策放(fàng)松的基礎上，一定程度激發市場活力，激發居住需求潛力非常重要。”

二、優化商品房預售資金監管，各地将“有松有緊”

丁建剛指出，由于疫情、俄烏沖突、經濟形勢等因素的影(yǐng)響，國内房地産市場的信心恢複，但(dàn)仍非常微弱。而4月29日(rì)的政治局會議(yì)直指本輪救市痛點，強調“優化商品房預售資金監管”。

政治局會議(yì)強調，要優化商品房預售資金監管，促進房地産市場平穩健康發展。

楊紅(hóng)旭解讀(dú)稱，針對商品房預售資金監管，各地将根據實際情況“有松有緊”，優化相(xiàng)關政策。

2020年以來(lái)，泰禾、恒大(dà)集團部分(fēn)在京項目相(xiàng)繼出現資金鏈緊張、停工(gōng)以及預售資金挪用情況，反映出部分(fēn)項目存在違規使用預售資金問(wèn)題。

爲了防止預售資金被挪作他(tā)用而造成樓盤“爛尾”，降低房地産開發商延期交付風(fēng)險，近年來(lái)，全國多個城(chéng)市相(xiàng)繼出台相(xiàng)關政策，以強化商品房預售資金監管力度。

去(qù)年11月，爲維護商品房交易雙方合法權益，北京發布《北京市商品房預售資金監督管理(lǐ)辦法（2021年修訂版 公開征求意見(jiàn)稿）》。其中提出，将先網簽後入賬調整爲先監管保護後網簽。針對當前部分(fēn)開發企業挪用預售資金、導緻項目經營困難的問(wèn)題，該文件(jiàn)則明确規定當預售項目存在重大(dà)風(fēng)險隐患時，區住房城(chéng)鄉建設部門(mén)将全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理(lǐ)以保障資金安全，并确保優先用于工(gōng)程建設。

此外，上海、廈門(mén)、石家莊、天津、重慶、成都(dōu)、青島等多個城(chéng)市均相(xiàng)繼出台相(xiàng)關政策，加強商品房預售資金監管。

據央廣網消息，今年2月，全國性商品房預售資金監管的意見(jiàn)出台，其中明确，預售資金額度監管爲“重點額度監管”，由市縣級城(chéng)鄉建設部門(mén)根據工(gōng)程造價合同等因素确定能确保項目竣工(gōng)所需的資金額度，當監管賬戶内資金達到監管額度後，超出額度的資金可(kě)由房企提取使用。

顧雲昌指出，關于預售資金如(rú)何優化的問(wèn)題，涉及一種平衡，既要管好錢，讓開發商将資金用到房屋建設上，還(hái)要讓市場平穩健康發展，确保無爛尾樓情況。

楊紅(hóng)旭稱，針對政治局會議(yì)中提出的“優化商品房預售資金監管”，部分(fēn)城(chéng)市倘若還(hái)沒有從(cóng)嚴監管的，預計(jì)将會采取有關舉措加強資金監管，“而部分(fēn)城(chéng)市或地區，如(rú)果出現監管過緊的情況，導緻開發商無法合理(lǐ)使用資金的，則可(kě)能會出現‘放(fàng)松’監管政策的迹象。”

丁建剛表示，房企的商品房預售資金監管，必須優化、必須打通，爲房企自(zì)救創造條件(jiàn)。此舉涉及房地産的各部門(mén)，特别是金融、稅務等部門(mén)，後續須盡快(kuài)出台相(xiàng)應政策。除一線城(chéng)市外，地方政府各種限制住房消費的政策，想必會在不久的将來(lái)出現一定程度的調整和“松綁”。