政府工(gōng)作報告提出“經濟工(gōng)作要堅持穩字當頭”，“穩地産”成當務之急。預計(jì)宏觀财政貨币政策仍将進一步發力，或對房地産行業的平穩發展提供重要支撐。在需求端，滿足合理(lǐ)住房需求特别是新市民(mín)、年輕人住房需求将成爲政策發力點，後續需求端政策優化空間可(kě)能進一步加大(dà)。

持續一周時間的全國兩會圓滿落下帷幕。作爲全年經濟的風(fēng)向标，一年一度的全國兩會備受矚目。特别是在我國經濟發展面臨國内外風(fēng)險挑戰、房地産業面臨諸多困難的背景下，房地産政策走向成爲業界普遍關注的焦點。會場内，代表委員通過建議(yì)、提案獻計(jì)獻策；會場外，各家研究機(jī)構透過政府工(gōng)作報告，洞悉行業發展大(dà)勢。

在此，我們結合研究機(jī)構和專家學者對兩會的政策解讀(dú)，對房地産發展趨勢做一番梳理(lǐ)和解讀(dú)。

一、穩地産政策意圖明顯

政府工(gōng)作報告确定的2022年經濟增長5.5%的目标受到廣泛熱(rè)議(yì)。多家研究機(jī)構認爲，這一目标反映了政府的主動作爲，一方面有利于在預期轉弱背景下提振信心，另一方面也體(tǐ)現了政府今年穩增長的決心。

目前我國經濟面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，“穩字當頭、穩中求進”成爲全年工(gōng)作的總基調。據統計(jì)，今年的政府工(gōng)作報告出現了76個“穩”字，穩住宏觀經濟大(dà)盤成爲今年的主要政策取向。中國社科(kē)院金融所副所長張明認爲，5.5%的增長目标，意味着無論宏觀經濟政策還(hái)是金融監管政策都(dōu)要出現一定程度的放(fàng)松。

2021年下半年以來(lái)，經濟出現明顯的下行壓力，房地産和基建投資持續低迷。經濟學家任澤平認爲，經濟最大(dà)的下行壓力來(lái)自(zì)傳統的房地産鏈條，2021年5月份以來(lái)房地産銷售大(dà)降，部分(fēn)房企現金流緊張，土(tǔ)地大(dà)面積流拍(pāi)，進而拖累地方政府土(tǔ)地财政、上下遊建築建材家電。據統計(jì)，2021年房地産增加值名義增速僅爲4%，對GDP增長形成了負向拉動，今年前兩個月尚未見(jiàn)到明顯好轉。

平安證券分(fēn)析判斷，政府工(gōng)作報告提出“經濟工(gōng)作要堅持穩字當頭”，“穩地産”意圖明确。預計(jì)宏觀财政貨币政策仍将進一步發力，或對房地産行業的平穩發展提供重要支撐，爲行業資金流動性恢複奠定基礎。

政府工(gōng)作報告在貨币政策上提出“穩健的貨币政策要靈活适度，保持流動性合理(lǐ)充裕”，意味着貨币政策逐步轉向寬松，對房地産投資和房企流動性形成利好。全國政協經濟委員會副主任、國務院發展研究中心原副主任劉世錦近日(rì)在接受媒體(tǐ)采訪時表示，今年上半年，宏觀政策要發揮防滑托底的重要作用。

貨币政策在前期降準、引導降息的基礎上，結構性導向要爲房地産軟着陸和中長期平穩發展提供必要的流動性，同時重點支持城(chéng)市化和結構轉型升級過程中住房建設資金需求，如(rú)支持城(chéng)市農民(mín)工(gōng)安居工(gōng)程建設。簡單地說(shuō)，短(duǎn)期内貨币政策重點在穩房地産，财政政策重點在穩基建。

申銀萬國研究所分(fēn)析認爲，鑒于近期政府頻繁發聲強調穩經濟、穩增長、防控金融風(fēng)險，而穩經濟則急需穩地産，預計(jì)地産行業供需兩端政策修複有望加速推進，并将推動行業格局優化，集中度再提升，優質房企有望迎來(lái)量質雙升。

二、新市民(mín)購(gòu)房需求将成政策發力點

政府工(gōng)作報告提出，繼續保障好群衆住房需求。堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購(gòu)并舉，加快(kuài)發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購(gòu)房者的合理(lǐ)住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城(chéng)施策促進房地産業良性循環和健康發展。

中金公司表示，當前房地産政策的重中之重是促進房地産實體(tǐ)市場需求的合理(lǐ)回歸，而需求的恢複關鍵，在于引導購(gòu)房人對于樓市景氣度（尤其是房價）的預期回歸平穩。

修複對樓市景氣度的預期、引導市場需求合理(lǐ)回歸，需要一系列政策安排。英大(dà)證券認爲，相(xiàng)比2021年政府工(gōng)作報告，2022年新增加了兩個提法：一是“支持商品房市場更好滿足購(gòu)房者的合理(lǐ)住房需求”，這意味着“購(gòu)房者”的覆蓋面更大(dà)。二是“因城(chéng)施策促進房地産業良性循環和健康發展”，再次強調 “因城(chéng)施策”，預計(jì)會有更大(dà)、更多的針對“購(gòu)房者合理(lǐ)住房需求”的政策出台。

中信建投認爲，目前核心需求側政策放(fàng)松被逐步觸及，監管對行業風(fēng)險調控表态更爲積極。近期二線城(chéng)市房地産政策放(fàng)松開始觸及限貸、限售，具備重要信号意義，後續其他(tā)地方有望跟進。

長江證券分(fēn)析，上半年壓力較大(dà)已是定局，所以後續需求端政策優化空間可(kě)能進一步加大(dà)，才能在下半年拉動基本面邊際改善。截至目前已落地政策的效果可(kě)能相(xiàng)對有限，留給政策進一步優化的時間窗(chuāng)口已經比較窄，可(kě)能大(dà)概率就(jiù)在3月份到二季度。?新市民(mín)購(gòu)房是重要抓手，降首付、降利率、限制性措施優化等是需求端核心工(gōng)具，其他(tā)如(rú)購(gòu)房補貼和稅費優惠等，本來(lái)就(jiù)在因城(chéng)施策框架内。

對于釋放(fàng)新市民(mín)購(gòu)房需求，平安證券也有着相(xiàng)同的觀點，他(tā)們認爲新市民(mín)潛在購(gòu)房需求會加速釋放(fàng)。其中新市民(mín)主要是指因本人創業就(jiù)業、子女(nǚ)上學、投靠子女(nǚ)等原因來(lái)到城(chéng)鎮常住，未獲得(de)當地戶籍或獲得(de)當地戶籍不滿三年的各類群體(tǐ)，包括但(dàn)不限于進城(chéng)務工(gōng)人員、新就(jiù)業大(dà)中專畢業生(shēng)等，目前約有3億人，潛在購(gòu)房需求的加速釋放(fàng)亦能爲當下樓市提供一定支撐。同時當下部分(fēn)城(chéng)市限購(gòu)政策對非戶籍人口或落戶未滿一定年限群體(tǐ)仍有購(gòu)房限制，随着本次政策的出台，不排除未來(lái)部分(fēn)城(chéng)市政策出現微調。

中銀證券預計(jì)會放(fàng)寬部分(fēn)人群的限購(gòu)條件(jiàn)，如(rú)大(dà)學生(shēng)、外來(lái)務工(gōng)人員、随遷老人等。針對新市民(mín)的合理(lǐ)購(gòu)房需求，或出現以下調整，如(rú)新市民(mín)在非限購(gòu)城(chéng)市購(gòu)買首套房，首付比例可(kě)按最低 20%執行，并下調房貸利率等。

三、解決新市民(mín)住房問(wèn)題需租購(gòu)并舉

政府工(gōng)作報告提出，“探索新的發展模式，堅持租購(gòu)并舉，加快(kuài)發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購(gòu)房者的合理(lǐ)住房需求”。這一表述與去(qù)年的經濟工(gōng)作會議(yì)一脈相(xiàng)承。

租賃需求是住房需求的重要一環。長期以來(lái)租房需求與市場供應嚴重不平衡。《2021中國城(chéng)市租住生(shēng)活藍皮書(shū)》預計(jì)，10年内我國租房人口将近2.6億，保障租賃住房需求是近年來(lái)住房供應的重中之重。

2021年7月，國務院發布《關于加快(kuài)發展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，從(cóng)國家層面明确了以公租房、保障性租賃住房和共有産權住房爲主體(tǐ)的住房保障體(tǐ)系。近日(rì)住建部相(xiàng)關負責人透露，今年将計(jì)劃籌集建設保障性租賃住房240萬套（間）。機(jī)構預計(jì)，相(xiàng)關投資有望超過1.2萬億元，不僅将大(dà)大(dà)緩解新市民(mín)、青年人等群體(tǐ)的階段性住房難題，而且對于提振國内需求、穩定經濟大(dà)盤具有積極意義。

租賃住房供給一方面靠保障性租賃住房籌集建設，另一方面更需要發展市場化、機(jī)構化長租房市場。對此，全國人大(dà)代表、華中師(shī)範大(dà)學教授周洪宇在接受媒體(tǐ)采訪時表示，當前長租房市場已進入高質量發展階段，加快(kuài)發展長租房市場，尤其是機(jī)構化長租房，是推動完善住房租賃體(tǐ)系及解決居住問(wèn)題的主要工(gōng)作思路(lù)。周洪宇認爲，發展市場化、機(jī)構化長租房市場，有利于補齊我國租賃市場供給側短(duǎn)闆，是住房供給側改革的重要舉措，也是構建“租購(gòu)并舉住房制度”的重要内容。

保障性租賃住房加速補短(duǎn)闆，“租購(gòu)同權”的呼聲也日(rì)益高漲。全國人大(dà)代表、58同城(chéng)CEO姚勁波在今年兩會再次提交了推動“租購(gòu)同權”的建議(yì)，他(tā)希望加快(kuài)落實，保障租房者享受同等的教育、醫療、就(jiù)業等權利，逐漸推進租賃住房配套的基本公共服務均等化。全國政協委員莫天全也提出“保障租房群體(tǐ)享有公共服務的權利”的建議(yì)，希望推動住房模式由“購(gòu)”向“租購(gòu)并舉”轉變。

任澤平在其微信公衆号撰文指出，租購(gòu)并舉意味着“新模式”将通過市場體(tǐ)系與保障體(tǐ)系的雙線發展，實現讓所有人“住有所居”。加大(dà)租賃住房建設，是解決大(dà)城(chéng)市“新市民(mín)”、年輕人住房問(wèn)題的關鍵舉措。

三、兩會聲音

1、建議(yì)調整購(gòu)房款付款方式

全國人大(dà)代表、江西省住房和城(chéng)鄉建設廳廳長盧天錫建議(yì)，從(cóng)完善商品房預售管理(lǐ)制度入手有效防範房地産市場風(fēng)險。盧天錫建議(yì)，盡快(kuài)修訂《城(chéng)市商品房預售管理(lǐ)辦法》，盡快(kuài)制定《城(chéng)市商品房預售資金監管辦法》，并調整購(gòu)房款付款方式。

具體(tǐ)來(lái)說(shuō)，就(jiù)是改變當前由購(gòu)房人“一次性全額”付款（含按揭貸款）并由監管部門(mén)按進度撥付預售資金的模式，變爲購(gòu)房人按工(gōng)程進度分(fēn)期付款的模式，即在工(gōng)程投資額或工(gōng)程形象進度達到一定标準後，由購(gòu)房人繳納規定比例的首付款，剩餘款項按預售合同約定的工(gōng)程進度分(fēn)期支付，項目達到竣工(gōng)交付條件(jiàn)後支付尾款，其中一定額度轉入由政府監管的質量保修金專戶。申請(qǐng)銀行貸款的，後續按揭款根據預售合同約定的工(gōng)程進度逐步發放(fàng)貸款。

2、支持剛需者需求 不應強行規定硬性購(gòu)房資格

全國政協委員、中國銀聯原董事長葛華勇在政協提案中建議(yì)，對于年輕人完全爲了自(zì)住而購(gòu)買的首套住房，應在購(gòu)房資格、住房抵押貸款等方面予以積極支持，不應強行規定繳納社保年限、本地戶籍等硬性購(gòu)買資格。

葛華勇認爲，面對當前經濟運行中需求收縮、供給沖擊、預期轉弱的三重壓力，要實現經濟穩中求進的總目标，對于住房市場不能限制過死，或調控政策層層加碼，更不能一棍子打死。應在堅持“住房不炒”和市場化發展的大(dà)方向下，因勢利導、區别對待、因城(chéng)施策。

3、建議(yì)廢除商品房預售制度

全國政協委員、安徽省律師(shī)協會監事長周世虹表示，預售制度的實質是購(gòu)房人預先付款，開發商後交房，中間交房等待期一般兩年左右，這期間購(gòu)房人不但(dàn)要承擔銀行貸款利息和首付款的收益損失，還(hái)要承擔逾期交房或不能交房的風(fēng)險；同時，助推了開發商盲目擴張，形成高周轉、高負債，極易引發開發商資金鏈斷裂、項目爛尾閑置等一系列風(fēng)險和社會穩定問(wèn)題。

周世虹認爲，隻要商品房預售制度存在，其危害性将會一直存在。金融體(tǐ)系和資本市場的發展，爲開發商提供了多元化的融資方式；經過30多年的發展，房地産開發企業已經完成了資本積累，商品房預售制度存在的曆史條件(jiàn)已不複存在，商品房預售制度改革勢在必行。

4、建議(yì)加快(kuài)完善土(tǔ)地出讓收入三大(dà)平衡機(jī)制

全國政協委員、申萬宏源證券首席經濟學家楊成長建議(yì)，要健全國有土(tǔ)地收益基金制度，推進土(tǔ)地出讓收入與出讓支出的跨周期平衡；建立土(tǔ)地出讓收入專項轉移支付機(jī)制，推進土(tǔ)地出讓收入的跨區域平衡；構建土(tǔ)地出讓收入與一般公共預算間常态化的調節機(jī)制，推進土(tǔ)地出讓收入的跨項目平衡。

5、建議(yì)取消公攤面積

全國政協委員洪洋建議(yì)國家取消公攤面積，可(kě)以将實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白(bái)付費，放(fàng)心購(gòu)房，同時也化解業主與開發商諸多矛盾糾紛，促進社會和諧。

洪洋認爲，沒有哪一個專業機(jī)構在業主或第三方專業機(jī)構的監督下測量清楚每戶的公攤面積，也沒有哪一個業主測量清楚了自(zì)家房子的公攤面積，而百姓卻爲它承擔了高額費用；公攤面積劃分(fēn)沒有統一标準，隻能由開發商說(shuō)了算；業主并未享受到公攤面積的合法收益；住宅物業費按建築面積收費不合理(lǐ)；公攤面積并不供暖，卻多數采暖費按照(zhào)建築面積（包含公攤面積）收取，這樣的收費極不合理(lǐ)。

6、以機(jī)構化長租房爲抓手 擴大(dà)租賃住房供給量

全國人大(dà)代表、華中師(shī)範大(dà)學教授周洪宇認爲，發展市場化、機(jī)構化長租房市場，有利于補齊我國租賃市場供給側短(duǎn)闆，是住房供給側改革的重要舉措，也是構建“租購(gòu)并舉住房制度”的重要内容。當前，相(xiàng)關住房租賃企業也正向着更加專業化的方向邁進，現階段要進一步提高機(jī)構化長租房的市場地位。

對于進一步擴大(dà)租賃住房供給，周洪宇指出，可(kě)在超大(dà)、特大(dà)城(chéng)市規範發展“起居室改造再出租”模式，也就(jiù)是“N+1”模式，并支持在人口淨流入大(dà)、租房需求大(dà)的地區進行模式試點。該模式能有效增加單間、小戶型房源供給量，提高單套租賃住房使用效率，降低單位租金水平、緩解年輕人的租房壓力。當前，上海、武漢、蘇州等城(chéng)市已陸續出台政策鼓勵“N+1”模式的規範發展。

除此之外，周洪宇建議(yì)，在一線、新一線城(chéng)市中的淨流入人口、租房人口較多的地區，鼓勵多套房的個人房東将閑置房屋委托給專業租房租賃企業進行出租，可(kě)給予房産稅減免。相(xiàng)關部門(mén)對住房租賃企業、中介機(jī)構、個人房東做到分(fēn)類分(fēn)級管理(lǐ)，個人存量住房交由住房租賃企業統一管理(lǐ)、出租、備案，不僅能規範長租房市場持續健康有序，也能在提高居住品質的同時擴大(dà)租賃住房供給量。

7、支持國企建設人才公寓和住房

爲了更好地幫助青年職工(gōng)解決住房方面的困難和需求，讓他(tā)們在城(chéng)市安家、安心、盡心，全國人大(dà)代表，中國航天科(kē)技集團六院黨委書(shū)記劉志讓建議(yì)，要依據國務院辦公廳印發的《關于加快(kuài)發展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國辦發[2021]22号），出台相(xiàng)應的具體(tǐ)支持措施或細則。要統籌考慮企業自(zì)身(shēn)資源、後續發展規劃和政府配套等具體(tǐ)措施，支持大(dà)型國有高科(kē)技企業建設青年人才公寓和人才保障性住房，爲企業發展創新提供有力的人才保障條件(jiàn)，産權歸國有企業，并納入國資監管。

另外，要由屬地政府與當地高科(kē)技大(dà)型國有企業進行聯動，依據相(xiàng)關支持政策，共同制定建設方案，以緩解青年人才住房壓力。

（根據媒體(tǐ)公開報道整理(lǐ)）