十一前夕，各地再次密集升級樓市調控措施。9月30日(rì)，青島住宅用地拍(pāi)賣将實行最高限價；甯波市内五區新購(gòu)的住房“2年内限售”。自(zì)2016年北京“9·30”樓市政策——“控地價、限房價，提高首付比等差别化信貸”落地以來(lái)，房地産調控收緊已持續一年。
據新華網報道，中原地産研究中心最新統計(jì)數據顯示，黃(huáng)金周前6天，多個熱(rè)點城(chéng)市樓市成交出現了明顯下滑，新房和二手房網簽數據平均同比跌幅達到了八成，北京樓市更是迎來(lái)2009年以來(lái)最慘淡的黃(huáng)金周。分(fēn)析師(shī)預測，熱(rè)點城(chéng)市10月份成交數據均将創年内最低，甚至低于春節月。
國信證券認爲，如(rú)果市場上充斥着大(dà)量的短(duǎn)線投機(jī)者，不僅難以起到價值發現的作用，還(hái)勢必會加大(dà)市場的波動。從(cóng)樓市投資的角度，限售合理(lǐ)的投資周期，抑制短(duǎn)線交易的投機(jī)行爲，有利于讓樓市運行得(de)更健康，更長遠(yuǎn)。此外，“限售”對開發商、土(tǔ)地财政及産業鏈未必負面，也爲培育新的有效住房需求争取了時間。
全國過半省會城(chéng)市住房限售
根據澎湃新聞整理(lǐ)統計(jì)，不包括港澳台，在内地31個省市區中，18個省會城(chéng)市（包括直轄市，直轄市中天津尚未限售，上海去(qù)年已經對企業限售）皆對商品住房上市流轉時間有所限制。目前，12個省會城(chéng)市（或首府城(chéng)市）尚未進入限售大(dà)軍：太原、呼和浩特、長春、哈爾濱、合肥、武漢、昆明、拉薩、蘭州、西甯、銀川、烏魯木齊。
中原地産研究中心的數據統計(jì)，截至目前，在北京風(fēng)向标效應下，過去(qù)一年全國已有超過100個城(chéng)市（縣級以上）發布了各種相(xiàng)關房地産調控措施200餘次。從(cóng)限購(gòu)、限貸、限價到限售、限商，再到租售同權、購(gòu)租并舉，房地産調控已經從(cóng)最初的對量的管控，轉向壓縮牟利空間，打擊投機(jī)行爲，促使住房向居住屬性回歸。
特别是“限售”，在近兩年各地樓市調控措施中既是新軍，又是常客。剛剛升級調控的青島，在2017年3月31日(rì)就(jiù)已明文規定，在青島市區範圍内購(gòu)買的新房和二手房，在取得(de)不動産權證滿2年後方可(kě)上市轉讓。而甯波則剛剛加入限售大(dà)軍。
此外，9月22日(rì)起，廈門(mén)、桂林、無錫、東莞、西安、重慶、南(nán)昌、南(nán)甯、長沙、貴陽、石家莊、武漢等12個城(chéng)市先後加碼調控措施，促房地産市場降溫，其中又以限售者（桂林、重慶、南(nán)昌、南(nán)甯、長沙、貴陽、石家莊）居多，而廈門(mén)、無錫、東莞、西安4個城(chéng)市在今年上半年已先後限售。廈門(mén)市更是首個對居民(mín)祭出“限售令”的城(chéng)市，3月25日(rì)發文規定居民(mín)新購(gòu)住房需取得(de)産權證後滿2年方可(kě)上市交易，通過贈與方式轉讓住房後，購(gòu)房人再次購(gòu)買需滿3年。
“力度遠(yuǎn)超以往調控”的這一年，“限售”措施也在補丁中不斷調整收緊。9月23日(rì)，長沙市“首套房取得(de)産權證滿3年後才能購(gòu)買第二套房”，這是長沙今年第三度調整樓市，将限售年限從(cóng)2年拉長到3年。此前的5月20日(rì)，長沙《關于進一步做好房地産住宅市場調控工(gōng)作的通知》規定，在限購(gòu)區域内購(gòu)買的商品住房，需取得(de)《不動産權證書(shū)》滿2年後方可(kě)上市交易。
力度空前的海南(nán)省9月29日(rì)提出，永久停止五指山(shān)、保亭、瓊中、白(bái)沙四個中部生(shēng)态核心區市縣開發新建外銷房地産項目，停止批準套型建築面積在100平方米（含）以下的商品住宅建設。在今年4月14日(rì)，海南(nán)省就(jiù)已對省内外戶籍居民(mín)家庭在全省範圍内購(gòu)買二套房進行了限售，居民(mín)家庭取得(de)不動産權證須滿2年；法人單位須滿3年。
限售特征：新房限售實際周期均在5年左右
今年春節前後，熱(rè)點城(chéng)市房價上漲過快(kuài)的現象又起，此後政府工(gōng)作報告特别新增了“遏制熱(rè)點城(chéng)市房價過快(kuài)上漲”的表述，并成爲今年的重點工(gōng)作任務。
對剛需的保護，或是越來(lái)越多城(chéng)市選擇限售的原因。今年4月、5月，一線城(chéng)市紛紛上調首套房房貸利率，并有逐步向二三線城(chéng)市蔓延的趨勢。經濟參考報評論其會“誤傷剛需”。廈門(mén)大(dà)學金圓研究院理(lǐ)事長戴亦一當時認爲，金融機(jī)構不應在房貸政策上“一刀切”，應區别對待各種購(gòu)房者，從(cóng)而支持購(gòu)買首套房剛需客戶的積極性，防止房價“大(dà)漲”的同時，也要防止“大(dà)落”。
從(cóng)澎湃新聞整理(lǐ)的表格可(kě)以看(kàn)到，各地限售略有不同。各地大(dà)多沒有規定時間表，少數城(chéng)市如(rú)貴陽表示試行1年，南(nán)甯政策有效期爲5年。
從(cóng)限售對象的主體(tǐ)看(kàn)，除了北京、上海，還(hái)有杭州明确限售對象僅爲企業，提出企業購(gòu)買杭州限購(gòu)區域住房需滿3年方可(kě)上市交易；其他(tā)城(chéng)市多對居民(mín)和企業售房設置了不同的“禁售期”。
從(cóng)限售年限的差别看(kàn)，記者梳理(lǐ)發現，大(dà)部分(fēn)城(chéng)市限售政策均要求在限購(gòu)區域新購(gòu)住房取得(de)不動産權證滿2-3年内不得(de)轉讓。各地根據情況不同，有的城(chéng)市對新房和二手房均有限制，如(rú)成都(dōu)、廣州、西安等；有的則隻限制新房轉讓，如(rú)貴陽等。有的城(chéng)市對外地戶籍居民(mín)限售，如(rú)福州；有的則對二套房限售，如(rú)海南(nán)省各城(chéng)市。
從(cóng)劃分(fēn)限售年限的标準看(kàn)，大(dà)多數是以取得(de)不動産權證來(lái)劃分(fēn)；一部分(fēn)是以交易合同網簽備案時間爲準，如(rú)石家莊、沈陽、成都(dōu)、西安等，通常限制5年左右。
取得(de)不動産權證滿2-3年，看(kàn)似較短(duǎn)，但(dàn)如(rú)果購(gòu)買的是新房，整個交易周期也至少需要5年左右。中國新聞網援引中原地産首席分(fēn)析師(shī)的分(fēn)析稱，由于限售城(chéng)市很多還(hái)是以新房交易爲主，從(cóng)簽約到拿到不動産證普遍需要一兩年時間，加上2-3年的禁售期，“轉手”周期明顯被拉長。
“事實上，限售就(jiù)是樓市的‘去(qù)杠杆’政策，使得(de)購(gòu)房者必須要以自(zì)用爲目的配置資金。按照(zhào)4-5年的交易周期，已經不太可(kě)能吸引高杠杆的高成本資金進入。”專家直言。
新華社也分(fēn)析稱，即使現在在限售城(chéng)市購(gòu)買新建住宅，可(kě)能最早也要到2021年才可(kě)能再上市交易。多位業内人士認爲，限售明顯打擊了投機(jī)投資需求，降低房地産市場的投資屬性，影(yǐng)響了炒房者短(duǎn)期獲利的可(kě)能性。“對于加杠杆的投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險越來(lái)越大(dà)”。
降溫：市場已真正進入調整
在6個直轄市和一線城(chéng)市（上海、天津，北京，重慶，廣州、深圳）中，天津、深圳尚未對限售有所規定。拉響今年樓市調控警報的北京，在“3·17”新政中，要求購(gòu)買商品住房的企業須滿3年後方可(kě)交易。上海則在2016年3月25日(rì)出台的樓市調控意見(jiàn)中明确，企業購(gòu)買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象爲個人，按照(zhào)上海市限購(gòu)政策執行。
從(cóng)效果來(lái)看(kàn)，這些城(chéng)市樓市已經出現明顯降溫。
中原地産研究中心最新統計(jì)數據顯示，黃(huáng)金周前6天，多個熱(rè)點城(chéng)市樓市成交出現了明顯下滑，新房和二手房網簽數據平均同比跌幅達到了8成（部分(fēn)城(chéng)市網簽數據暫停）。其中，上海前6天新房網簽量爲147套，同比去(qù)年同期的665套下跌了78%；南(nán)京前6天新房網簽量爲312套，同比去(qù)年同期的844套下跌了63%。北京新建住宅網簽量爲78套，二手房網簽量爲23套，均是2009年來(lái)的曆史最低值，新房和二手房合計(jì)網簽量僅101套，同比跌幅達到了72%。
中原地産首席分(fēn)析師(shī)預計(jì)，今年8天黃(huáng)金周将給熱(rè)點城(chéng)市10月數據帶來(lái)非常大(dà)的影(yǐng)響，熱(rè)點城(chéng)市10月份成交數據均将創年内最低，甚至低于春節月。
實際上，一線城(chéng)市自(zì)2014年11月以來(lái)，首次出現房價全面停漲。據國家統計(jì)局測算，8月份一線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降0.3%。其中，北京和上海新建商品住宅價格環比均現“零增長”；深圳和廣州分(fēn)别環比下跌0.4%和0.7%。
另據深圳市規劃和國土(tǔ)資源委員會10月1日(rì)公布的數據顯示，尚未跟進限售的深圳9月新建商品住宅成交均價爲54314元/平方米，自(zì)2016年10月出台新一輪樓市調控政策以來(lái)已連續12個月下降。
此前有分(fēn)析人士向澎湃新聞表示，随着價格的逐步放(fàng)開，未來(lái)包括北京在内的一線城(chéng)市将會進一步引入對炒房更加直接管控的限售措施來(lái)穩定市場預期，在房子不能出售的情況下，将會大(dà)大(dà)降低投資者短(duǎn)期獲利的心态。
某房地産研究中心指出，9月，政策面繼續收緊，北京、廣州、南(nán)京等多地嚴控消費貸違規購(gòu)房，與此同時，熱(rè)點一、二線城(chéng)市相(xiàng)繼上調房貸款利率。到了月末，重慶、南(nán)甯、貴陽、南(nán)昌、長沙、桂林、石家莊、北海、青島、甯波等10餘個城(chéng)市又集中加碼調控，“限售”漸成二、三線城(chéng)市“标配”；調控政策不斷加碼引起的市場質變效果開始顯現，多地新開盤項目不再“日(rì)光(guāng)”，28城(chéng)住宅成交量環比繼續下降，市場真正進入調整。
爲培育新的有效住房需求争取了時間
此外，自(zì)2014年算起，今年各地在國慶節前發布樓市調控已是連續第四年。除了上文提到的2016年北京“9·30”，2015年9月30日(rì)，央行、住建部、财政部發文調控樓市，将非限購(gòu)城(chéng)市的最低首付比例下調至25%外，還(hái)推行住房公積金異地貸款業務。2014年的9月30日(rì)，央行、銀監會則是聯合對樓市松綁，通過下調首付比例和貸款利率，對自(zì)住型需求進行支持。
業内人士分(fēn)析認爲，此次國慶節前密集發布政策的時間點，給傳統十一假期銷售旺季降溫是原因之一。
可(kě)資借鑒的是，廣東省東莞市住房和城(chéng)鄉建設局9月27日(rì)推出七項措施，不得(de)變相(xiàng)收取訂金，不得(de)發布虛假房源信息和廣告、炒作房價上漲的不實消息等，切實規範國慶中秋期間房地産市場秩序，維護購(gòu)房者合法權益。維護房地産市場平穩運行，北京市住建委相(xiàng)關部門(mén)組成執法檢查組在國慶假期期間每天都(dōu)會對新房售樓處和房産中介門(mén)店(diàn)進行執法檢查。
對“灰犀牛”的風(fēng)險隐患加強防範或是原因之二。
今年7月、8月，國務院新聞辦、國家統計(jì)局等部門(mén)曾密集發聲。國家統計(jì)局中國經濟景氣監測中心副主任潘建成8月表示，近幾個月房價預期仍在波動中，預期背後的根本動力是投資甚至投機(jī)而非剛性需求，要避免泡沫破滅帶來(lái)預期的迅速下滑可(kě)能造成的災難。
中央财經領導小組辦公室經濟一局局長王志軍在舉例房地産泡沫等灰犀牛風(fēng)險隐患時表示，要突出重點，采取有效措施，妥善加以解決。（灰犀牛個體(tǐ)很大(dà)，一般指問(wèn)題很大(dà)，也早有預兆，但(dàn)是視而不見(jiàn)，沒有給予足夠的重視，結果導緻了後果嚴重的問(wèn)題或事件(jiàn)。）
國信證券分(fēn)析“限售”城(chéng)市及所對應省份對土(tǔ)地出讓金的依賴度相(xiàng)對全國平均水平的高低發現，2016年全國土(tǔ)地出讓金與全國公共财政收入的比值爲22%，而限售城(chéng)市的平均比值高達85%，按省份平均這一比值也達到 46%。9月22-9月23日(rì)出台調控“補丁”政策的 7 城(chéng)按這一比值由高到低排分(fēn)别爲西安、貴陽、南(nán)甯、南(nán)昌、重慶、長沙、石家莊，比值分(fēn)别爲99%、87%、87%、81%、67%、61%、50%，均遠(yuǎn)超全國平均水平。
國信證券分(fēn)析稱，理(lǐ)論上，“限售 ”短(duǎn)期将減少一定數量的二手房供應，部分(fēn)購(gòu)房需求向新房市場驅趕，對開發商、地方财政未必負面。另外，由于新房産業鏈比二手房更廣、更長，因此“限售”對産業鏈亦未必負面。此外，國信證券認爲，“限售”爲培育新的有效住房需求争取了時間。以上述7個城(chéng)市居民(mín)購(gòu)房籌集首付所需年限，與 “限售 ”年限進行對比，發現籌集首付所需年限較長的城(chéng)市“限售”時間亦較長。
