近期熱(rè)點城(chéng)市樓市調控力度加大(dà)，傳統“金九銀十”銷售旺季呈清淡局面。國慶、中秋假期，多個熱(rè)點城(chéng)市樓市成交量明顯下降。分(fēn)析人士表示，政策繼續收緊、房企推盤節奏減緩、購(gòu)買者觀望情緒加重等原因導緻樓市趨冷(lěng)。未來(lái)調控政策料繼續收緊。

調控持續升級

    國慶假期前一周，多地紛紛加碼樓市調控。西安、重慶、南(nán)昌、南(nán)甯、長沙、石家莊、甯波 等城(chéng)市發布樓市新政，迎來(lái)一波小規模調控潮。以西安爲例，西安市物價局在《關于商品住房價格申報有關問(wèn)題的通知》中明确，9月25日(rì)起，商品住房項目在辦 理(lǐ)預售許可(kě)證前，或已取得(de)預售許可(kě)證但(dàn)尚未售出的商品住房在調整價格前，須向西安市物價局進行商品住房價格申報。

    中國證券報記者在西安市高新區某樓盤看(kàn)到，前來(lái)咨詢的購(gòu)房者隻有五六個人。銷售人員稱：“由于節假日(rì)旅遊和天氣原因，這幾天看(kàn)房者不多。但(dàn)西安今年以來(lái)房價快(kuài)速上漲有目共睹，尤其是三四月漲幅最明顯。”

    銷售人員表示：“現在高新區土(tǔ)地價格每畝1500萬元，比之前翻了一番多。但(dàn)随着政策收緊，炒房客肯定越來(lái)越少。”

    爲避免房價快(kuài)速上漲，西安市此前在《關于進一步穩定住房市場發展有關問(wèn)題的通知》中強調，在限購(gòu)區域内，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民(mín)家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民(mín)家庭售房。

    在熱(rè)點二線城(chéng)市中，此前樓市大(dà)熱(rè)的南(nán)京市已明顯降溫。中原地産工(gōng)作人員對記者說(shuō)：“由于南(nán)京嚴格的限購(gòu)政策，投資買房熱(rè)潮逐漸降溫。現今前來(lái)咨詢買房的顧客大(dà)多爲剛需或者是希望改善住房質量。”

    值得(de)注意的是，目前不僅購(gòu)房者在觀望，很多樓盤也處在觀望中。據記者了解，南(nán)京限購(gòu)限價政策中，政府對南(nán)京地區新房銷售價設置上限，南(nán)京多區域出現二手房 價比新房價高的現象，多數樓盤處于觀望期，并不打算在政策收緊時進行銷售。某樓盤工(gōng)作人員坦言，目前該樓盤可(kě)能暫停銷售。

成交同比下滑

    中國證券報記者國慶期間走訪北京市豐台區某樓盤時發現，售樓大(dà)廳空空蕩蕩，四十分(fēn)鍾之 内隻見(jiàn)到兩組購(gòu)房者。該樓盤銷售人員稱：“在節假日(rì)，看(kàn)房客不再像之前那麽多。目前調控政策将投資客拒之門(mén)外。比如(rú)，二套房需80%首付，且二套房房貸利 率上調20%，炒房門(mén)檻大(dà)大(dà)提高。”

    不過，有售樓員表示：“雖然假期看(kàn)房客不多，但(dàn)是看(kàn)房的基本都(dōu)是真心想買房者，所以成交率較高。”

    中原地産研究中心統計(jì)數據顯示，黃(huáng)金周前6天，多個熱(rè)點城(chéng)市樓市成交量明顯下降。其中，北京新建住宅前6日(rì)網簽78套，二手房網簽23套，均是2009年來(lái)的最低值，同比跌幅達到72%。

    在一線城(chéng)市中，不僅是北京，上海國慶假期的成交量也下跌明顯。上海市前6天新房網簽量爲147套，同比去(qù)年同期的665套下跌78%。

與此同時，北京市住建委執法檢查組在“雙節”期間開展了房地産執法專項行動，重點是檢查房地産項目和房地産經紀機(jī)構的銷售現場和銷售行爲，以确保房地産市場平穩健康運行。

    近期嚴查“首付貸”等違規操作使得(de)樓市繼續降溫。北京市銀監局、央行營業管理(lǐ)部日(rì)前聯合印發《北京銀監局人行營業管理(lǐ)部關于開展銀行個人貸款資金違規進入 房地産市場情況檢查的通知》，要求北京市轄内的銀行業金融機(jī)構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自(zì)查工(gōng)作，重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地産市 場的情況。

    事實上，從(cóng)三季度整體(tǐ)成交數據來(lái)看(kàn)，一線城(chéng)市明顯下跌。研究中心數據顯示，一線城(chéng)市在各線城(chéng)市中整體(tǐ)表現最差，成交面積 僅458萬平方米，環比下跌31%，同比更是銳減65%。主要原因，一方面是新增供應有限，同比減少33%；另一方面是“限購(gòu)”和“限貸”政策并無放(fàng)松， 購(gòu)房者觀望情緒加重，新項目開盤去(qù)化情況一般。

    具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，北京商品住宅成交面積已連續三個季度下滑，三季度成交面積僅79萬平方米，同比下降80%。上海案場到訪量連續七個月下滑，客戶觀望情緒嚴重，環比跌幅25%。深圳則一直保持低位運行。

樓市明顯降溫

    業内人士認爲，政策收緊、房企推盤節奏減緩、購(gòu)買者觀望情緒加重等是十一假期樓市降溫的原因。

    “降溫的重要原因之一就(jiù)是原有購(gòu)房政策較緊的城(chéng)市繼續提高了二次購(gòu)房或首付的比例，對購(gòu)房者壓力較大(dà)。”專家表示，其次，從(cóng) 房企推盤節奏來(lái)看(kàn)，預售證管控較嚴，使項目預售面臨很大(dà)壓力，整體(tǐ)市場樓盤較少，也造成市場降溫。這種降溫現象或許會倒逼部分(fēn)房企後續在價格上有所調整。

    從(cóng)調控政策來(lái)看(kàn)，同策咨詢研究部總監張宏偉表示：“從(cóng)去(qù)年10月計(jì)算，本輪樓市調控政策預計(jì)持續1.5年到2年，也就(jiù)是有可(kě)能持續到2018年三季度。當市場調整期與風(fēng)險來(lái)臨之後，資金在各個城(chéng)市間的輪動效應結束，房價上漲預期打破，投資投機(jī)客将退場。”

    廣發證券房地産行業首席分(fēn)析師(shī)樂加棟表示，在全行業庫存處于低位的情況下，核心一二線城(chéng)市的既有調控政策難見(jiàn)放(fàng)松，甚至會長期化、常态化，并且不排除更多弱二線及三四線城(chéng)市未來(lái)出台“限售”等約束性調控措施的可(kě)能性。

    “調控政策未來(lái)或持續處于收緊狀态。”研究員表示，但(dàn)對于房企而言，在沖業績和保證現金流上，可(kě)能還(hái)會有一波“跑量”。

    從(cóng)房價方面來(lái)看(kàn)，某研究中心研究報告指出，一線城(chéng)市預售價格管控仍将從(cóng)緊執行，在市場持續供不應求的大(dà)背景下，一線城(chéng)市房價走平的可(kě)能性更高。二線城(chéng) 市房價将持續分(fēn)化，成都(dōu)、武漢、杭州等市場依舊供不應求的二線城(chéng)市可(kě)以參照(zhào)一線城(chéng)市，房價将以“穩”字當頭。西安、海口、沈陽、長春等新晉熱(rè)點二線城(chéng)市， 随着炒作氛圍逐漸消散，難以支撐房價持續過快(kuài)上漲，預計(jì)四季度房價面臨回調。三四線城(chéng)市中的熱(rè)點城(chéng)市面臨政策調控的幾率大(dà)大(dà)提升，一旦政策基調生(shēng)變，投 資、投機(jī)性需求難以爲繼，房價必将面臨顯著下調。