“十一”前夕，石家莊、長沙、貴陽、南(nán)昌等多個城(chéng)市調控政策再度加碼，而截至目前，已有39個城(chéng)市針對居民(mín)家庭的新購(gòu)房上市交易規定了年限。這在一定程度上扼制了投資、投機(jī)爲目的購(gòu)房行爲，使樓市進一步健康有序發展。
3月以來(lái)的這一輪房地産調控政策出台至今，力度不斷疊加，這也意味着行業進入限購(gòu)、限價、限貸、限售、限轉的“五限時代”。有業内觀點對此認爲，伴随樓市調控長效機(jī)制的形成，中國房地産行業逐漸由“黃(huáng)金時代”“白(bái)銀時代”，進入“青銅時代”。
在房地産調控長效機(jī)制的成型過程中，行業也在各項變因中逐漸進入了新的階段。那麽，處于新環境之下的房企，該如(rú)何适應如(rú)何生(shēng)存？
西南(nán)證券房地産首席分(fēn)析師(shī)胡華如(rú)表示，這一階段，房企強者恒強的格局将更爲突出。多位房企人士則向《每日(rì)經濟新聞(博客,微博)》記者坦言，這一階段房企集中度将不斷被提升，企業的規模優勢将非常關鍵，并且對企業複合能力的要求也前所未有。
地産行業迎來(lái)“青銅時代”
回顧近20年的中國房地産發展，自(zì)1998年房改以來(lái)，房地産市場漸漸步入高增長。尤其是2004~2010年，伴随成交量、價格、投資量、利潤和供求比五大(dà)指标的飛速發展，行業迎來(lái)“黃(huáng)金時代”。
從(cóng)2011年開始，上述指标加之房屋新開工(gōng)、竣工(gōng)等各項延伸指标開始降速，行業步入中增長階段，但(dàn)城(chéng)鎮化、人口、經濟和住房飽和度等指标依然有一定支撐力，這一階段被成爲“白(bái)銀時代”。
猶如(rú)王小波的時代三部曲，随着房地産調控長效機(jī)制逐步形成，整個行業或将漸漸進入到第三個階段——青銅時代。
“集中度的确是這一階段的鮮明指标。”胡華如(rú)告訴記者，未來(lái)行業内兩個現象會更加明顯，其一是非同一控制人的房企的數目會大(dà)幅降低；其二是前十大(dà)房企的市占率大(dà)幅提升。
胡華如(rú)提供的數據顯示，今年上半年前十房企銷售口徑的市占率上升了近9個百分(fēn)點，接近30%。而明後年，前十大(dà)房企市占率将接近50%，有的房企年銷售額可(kě)能達到萬億元。
東方證券首席房地産分(fēn)析師(shī)竺勁則向《每日(rì)經濟新聞》記者認爲，房地産行業的集中度或在2022年之前達到穩定狀态，根據測算，TOP10房企銷售市占率将達到36%（2016年底僅19%）。而基于房企強大(dà)的土(tǔ)地獲取能力，TOP1房企的市占率将達到8.4%，在這段時期，龍頭房企的成長将實現質的飛越。
“在新房限價的情況下，如(rú)果房企鋪開的城(chéng)市過少，将很難盈利。所以小的地産公司隻能出售資源，一些戰略出現問(wèn)題的房企必須進行轉型，否則就(jiù)面臨被兼并或者退出。”胡華如(rú)直言。
土(tǔ)地是支撐龍頭房企規模擴張的關鍵，因而土(tǔ)地市場也将呈現出集中度的加速提升。“目前土(tǔ)地市場集中度提升的速度，甚至超過行業銷售集中度。”竺勁表示，當下對土(tǔ)地儲備的投資積極程度，可(kě)以被視爲房企銷售的先導指标之一。随着大(dà)型房企的規模擴張，拿地競争激烈、土(tǔ)地成交總價增速會越來(lái)越快(kuài)。而未來(lái)房地産行業的銷售集中度提升增速，會向土(tǔ)地市場集中度提升的平均增速靠近。
竺勁表示，擁有更大(dà)規模的開發商，往往能有更好的公司信用評級優勢，這則反作用于公司的融資能力，他(tā)們往往能在同樣的負債率背景下更易獲取融資，且融資成本更低，而房企間的差距就(jiù)這樣日(rì)益擴大(dà)。
房企要生(shēng)存必須優勢複合
在房地産調控長效機(jī)制的成型過程中，行業也在各項變因中逐漸進入了新的階段。那麽，處于新環境之下的房企，該如(rú)何适應如(rú)何生(shēng)存？
泰禾集團高級副總裁沈力男向《每日(rì)經濟新聞》記者表示，當下，“一招鮮吃(chī)遍天”的方式已不适用，企業應該更講究綜合開發商能力，也要有創新能力，這使得(de)企業不能光(guāng)靠規模抗風(fēng)浪。
“以前很多企業都(dōu)是各領風(fēng)騷兩三年，但(dàn)現在企業更需要做‘長跑型選手’，更要注重資源調配和配速來(lái)達到終點。”在沈力男看(kàn)來(lái)，房企接下來(lái)要做的是平衡好地錢人産品和服務時間的關系。拿地坐等升值的開發模式已經過去(qù)了，要在土(tǔ)地上創造新價值，提供更多更好的産品和服務，才能滿足改善型市場的需求。可(kě)以說(shuō)，融資、周轉及拿地三方面能力成就(jiù)房企價值。
竺勁則強調，目前房地産市場已經進入了“調控3.0時代”，政策實際上是從(cóng)源頭上抑制投資需求，保障居民(mín)剛需，貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位。因而後續可(kě)能會有更多城(chéng)市出台類似政策來(lái)抑制投機(jī)，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，緩解部分(fēn)城(chéng)市新房市場短(duǎn)期供不應求的局面。在這樣的環境下，房企應該更注重穩健。
“目前，中國房地産市場存量業務份額不到5成，租賃份額僅占6%。租賃市場扶持政策及法規頻出，行業日(rì)趨規範、發展步入快(kuài)車道。”胡華如(rú)指出，在這種背景之下，資産的運營管理(lǐ)和房地産金融未來(lái)會成爲二線房企要做的事情。
但(dàn)租賃市場普遍存在利潤率較低的問(wèn)題，以上述持有模式的住宅租金回報率爲例，其回報率在6%~7%之間，而長租公寓的淨利潤隻有5%~10%，即便規模化以後也很難超過10%，目前，房企的開發利潤率在10%~15%。
不過，竺勁表示，對于租賃市場，政府可(kě)以在稅收方面給予優惠和推出一些利好政策，同時加大(dà)對住房租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，積極發展房地産投資信托基金。
胡華如(rú)對《每日(rì)經濟新聞》記者表示，租賃市場的發展在未來(lái)五年會非常迅速，一線城(chéng)市紛紛在未來(lái)土(tǔ)地供應計(jì)劃中增加了租賃用地的供給。房企要在租賃市場要積極拓展房源，打造專業的運營隊伍，同時讓産品和服務有标準化趨勢。這不同于地産開發是單個項目盈利。“好住宅開發相(xiàng)配套的産業延伸服務，新房銷售開發規模正在高位盤整期，企業會越來(lái)越參與到租賃市場中去(qù)，開發持有一些物業，或者用專業化能力進行品牌和管理(lǐ)輸出，這都(dōu)是運營能力的變現。”
新城(chéng)控股高級副總裁歐陽捷則認爲，在市場蛋糕還(hái)沒切分(fēn)完之前，必須加速奔跑，未來(lái)市場進入高寡要加速奔跑，剩者爲王，不進則沒，退無可(kě)退。對于房企來(lái)說(shuō)，要具備三大(dà)核心能力：首先要具備強大(dà)的土(tǔ)地獲取能力，要能獲得(de)相(xiàng)對便宜又能夠快(kuài)速銷售的土(tǔ)地；其次，要具有強大(dà)的融資能力；第三，具備快(kuài)速銷售能力，别人賣得(de)掉你(nǐ)能賣得(de)更好。同時還(hái)要有産品能力，現在因爲市場的供求關系，去(qù)庫存已經去(qù)的差不多了，市場上供應不是很充分(fēn)，池子裡(lǐ)的魚在減少。因此要想獲得(de)客戶青睐，産品力就(jiù)要提升，換句話(huà)說(shuō)就(jiù)是性價比。
