盤活存量集體(tǐ)建設用地，大(dà)力推動租賃住房發展或将成爲構建“租購(gòu)并舉”住房體(tǐ)系的有效途徑之一。國土(tǔ)資源部近日(rì)召開利用集體(tǐ)建設用地建設租賃住房試點工(gōng)作啓動會，标志着這項試點工(gōng)作的全面啓動。

    據悉，北京、上海兩市已經展開前期試點。另外，沈陽、南(nán)京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山(shān)、肇慶、成都(dōu)11個試點城(chéng)市也将緊随其後，啓動試點。

    從(cóng)此次試點城(chéng)市來(lái)看(kàn)，多爲房地産一二線熱(rè)點城(chéng)市，其針對性意味深長。記者此前了解到，今年5月份北京首批集體(tǐ)建設用地租賃房入住，力求在租賃住房供需矛盾突出的超大(dà)和特大(dà)城(chéng)市探索出一條新路(lù)。

    從(cóng)北京試點透露出的信息來(lái)看(kàn)，未來(lái)還(hái)将有一系列配套政策出台，如(rú)創新融資模式，多方式籌措資金，通過集體(tǐ)經濟組織将土(tǔ)地使用權作價入股，與投資機(jī)構、開發企業等單位合作開發經營，收益共享等等。

    會議(yì)提出，要堅持目标導向推進試點工(gōng)作——以項目管理(lǐ)爲抓手，以完善規則爲主線，以可(kě)複制、可(kě)推廣爲标準，以支撐城(chéng)鄉建設爲導向，增加住宅用地供應，引導住宅用地市場趨于均衡；優化農村建設用地管理(lǐ)環節，完善用地規則，盤活低效用地，促進節約集約用地。

    要堅持問(wèn)題導向創新工(gōng)作方法——由鎮村集體(tǐ)經濟組織爲主體(tǐ)實施，辦理(lǐ)審批程序應兼顧産業用地用途和居住功能，在城(chéng)鎮村和獨立工(gōng)礦規劃建設用地範圍内開發建設；試點城(chéng)市要建立黨委政府直接領導的協調決策機(jī)構，認真編制試點實施方案，做好市場調查等基礎工(gōng)作，制定試行工(gōng)作規則。

    “試點城(chéng)市既要落實好‘規定動作’，也要發揮首創精神，創造‘自(zì)選動作’。”國土(tǔ)資源部黨組成員、副部長王廣華在會上表示，試點城(chéng)市應圍繞“兩完善、兩探索”勇于創新。

    試點城(chéng)市要優化用地管理(lǐ)流程，對宗地供應計(jì)劃、簽訂用地合同、批複用地許可(kě)、不動産登記及項目開竣工(gōng)、改擴建等環節實行全流程管理(lǐ)，将項目用地納入供後監管。

    有專家向記者表示，面對土(tǔ)地資源緊張、房價較高的現狀，在集體(tǐ)建設用地上建設租賃住房，也是爲建立多層次、多方式住房供應體(tǐ)系摸路(lù)子。2017年4月，住建部和國土(tǔ)資源部共同印發《關于加強近期住房及用地供應管理(lǐ)和調控有關工(gōng)作的通知》，明确要求增加租賃住房有效供應，以及在租賃住房供需矛盾突出的超大(dà)和特大(dà)城(chéng)市，開展集體(tǐ)建設用地建設租賃住房試點。

    對于社會各界關注的集體(tǐ)租賃住房和“小産權房”關系問(wèn)題，王廣華明确表示，兩者有本質區别。集體(tǐ)租賃住房用地符合城(chéng)鄉規劃、土(tǔ)地利用總體(tǐ)規劃及村土(tǔ)地利用規劃，經依法批準建設，依法實施不動産登記。“小産權房”既涉及違法用地，又涉及違法建設和銷售，産權不受法律保護。

二、三線城(chéng)市調控升級目标就(jiù)是一個

    近期，樓市再迎一波強調控。此次出台調控升級政策的是近幾個月來(lái)房價上漲速度較快(kuài)、漲幅較大(dà)的城(chéng)市。

    衆所周知，中央提出"房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的"的要求，意圖十分(fēn)明确，那就(jiù)是要堅決遏制炒房、嚴厲打擊炒房，要采取一切措施，彌補管理(lǐ)漏洞，不給炒房者可(kě)乘之機(jī)。值得(de)注意的是，在樓市調控問(wèn)題上，中央不再要求全國統一，而是因城(chéng)施策，把調控的權力下放(fàng)給地方，也是認真總結了前些年樓市調控的經驗和教訓的，是更具針對性的舉措。因爲，單一、僵化的樓市調控手段，容易形成政策上的大(dà)起大(dà)落、前緊後松，容易爲炒房者鑽空子。而因城(chéng)施策，則能根據不同城(chéng)市的不同情況，出台針對性更強、效率更高的政策。譬如(rú)限售，就(jiù)是一種效率更高、效果更好的政策，且不同地區可(kě)以出台不同的限售政策，從(cóng)而讓炒房者不敢輕易出手，不敢再随意賭博。

    而二、三線城(chéng)市選擇調控升級，除了這些城(chéng)市出現了房價過快(kuài)上漲現象之外，更多的還(hái)是要體(tǐ)現政策意圖，表達調控決心，釋放(fàng)新的信号。一是告訴炒房者，炒房沒有前景，炒房隻能自(zì)取滅亡。隻要有人想炒房，政策就(jiù)會持續；二是告訴告訴廣大(dà)居民(mín)，"房子是用來(lái)住的"目标不會變，政策不會再被開發商和炒房者牽着鼻子走，而是會緊緊圍繞"住"字而展開；三是告訴地方政府，誰家的孩子誰家抱，哪裡(lǐ)房價出現問(wèn)題哪裡(lǐ)自(zì)己解決。因城(chéng)施策的核心，就(jiù)在于此。

    我們說(shuō)，樓市調控的目的不是簡單地讓房價降下來(lái)，而是要建立穩定的樓市運行機(jī)制，讓房價跟着市場跑，跟着老百姓的需求跑，跟着生(shēng)活水平的改善跑。而從(cóng)此次部分(fēn)二、三線城(chéng)市調控加碼的情況來(lái)看(kàn)，無論是限售還(hái)是其他(tā)手段，目的都(dōu)是一個，就(jiù)是控制房價過快(kuài)上漲，落實"房子是用來(lái)住的"目标，穩定已經取得(de)的調控成果，防止三、四線城(chéng)市房價的上漲，影(yǐng)響到整個市場的調控。而部分(fēn)非熱(rè)點二線城(chéng)市和三、四線城(chéng)市出現的房價上漲現象，是炒房資金轉移的結果。如(rú)果能夠見(jiàn)"炒"就(jiù)調、見(jiàn)"炒"就(jiù)控，炒房資金就(jiù)會無從(cóng)下手，炒房者也會慢(màn)慢(màn)地失去(qù)炒房熱(rè)情、炒房動力。最終，調控的目标就(jiù)能實現。

    需要注意的是，由于炒房者不會輕易放(fàng)棄炒房，也不會輕易地将資金退出市場，而是會尋找一切機(jī)會出手炒房。因此，無論是一、二線城(chéng)市還(hái)是三、四線城(chéng)市，一旦發現炒房苗頭，就(jiù)要立即出手，出台諸如(rú)限售等方面的政策，且必須動作快(kuài)、力度大(dà)，确保炒房者無利可(kě)圖，甚至做出賠本買賣。

    當然，單純依靠行政手段控制房價、調控樓市，也不是長久之計(jì)。對樓市來(lái)說(shuō)，還(hái)是要更多的采用經濟手段和法律手段，如(rú)出台房産稅、物業稅、提高二套以上房産轉讓的交易成本等政策，又如(rú)加快(kuài)住房租賃市場發展步伐，加大(dà)租賃房供應力度，改善住房供應結構等，也對鞏固樓市調控成果，推動樓市朝着健康有序的方向發展，也是十分(fēn)重要的。

    從(cóng)總體(tǐ)上講，樓市調控已進入關鍵期，不能有半點疏忽，也不能有半點馬虎。在調控政策和手段上，可(kě)以因城(chéng)施策，在調控目标和目的上，則必須全國一盤棋，亦即哪裡(lǐ)出現問(wèn)題，哪裡(lǐ)就(jiù)要立即想辦法解決，真正把中央"房價是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的"要求落到實處。