“我們用了30萬的消費貸，又在中介那兒做了一部分(fēn)墊資，才湊齊了首付。”今年8月，王先生(shēng)在北京朝陽區購(gòu)買一套二手房，爲湊齊首付，他(tā)向銀行申請(qǐng)了一筆消費貸款。
随着首付比例提高以及貸款審核更加嚴格，消費貸、抵押貸等方式一度受到部分(fēn)購(gòu)房者的青睐。但(dàn)今後将遭遇嚴格監管。
9月初，北京銀監局、人民(mín)銀行營業管理(lǐ)部聯合印發通知，要求銀行業金融機(jī)構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自(zì)查工(gōng)作，重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地産市場的情況。北京市住建委同時發文，要求經紀機(jī)構開展違規行爲自(zì)查，内容就(jiù)包括“單筆貸款金額20萬元以上的個人消費貸款”。随後，深圳、江蘇也傳出嚴查個人消費貸款流入房地産市場的消息，并最終被證實。
北京、深圳，以及江蘇省的南(nán)京、蘇州、無錫等城(chéng)市，均爲樓市調控的“熱(rè)點城(chéng)市”：調控趨嚴後，今年的市場交易量也出現明顯下滑。此時，消費貸款仍然“逆勢”進入樓市，其背後的邏輯值得(de)關注。嚴查消費貸流向的信号意義，同樣不容忽視。
Wind數據顯示，2017年1-7月，居民(mín)新增消費性短(duǎn)期貸款達1.06萬億，同比多增7137億，并已遠(yuǎn)超去(qù)年全年8305億的水平。但(dàn)這部分(fēn)消費貸中有多少進入了房地産，目前尚難估算。
湊首付缺口
“買房就(jiù)是個資金杠杆行爲，如(rú)果真的看(kàn)好這套房子的升值潛力，不如(rú)把杠杆用足。”王先生(shēng)說(shuō)。除了消費貸款，他(tā)還(hái)考慮過抵押貸款的方式進行湊錢。這些年，他(tā)身(shēn)邊的朋友曾使用過這兩種渠道籌集購(gòu)房資金，雖然利率較高，但(dàn)考慮到房價上漲的幅度，仍然有收益。
房産經紀人小陳證實了這種現象。他(tā)所在的門(mén)店(diàn)位于北京市朝陽區雙橋區域，按照(zhào)他(tā)的說(shuō)法，過去(qù)這些年，一直有客戶使用消費貸或抵押貸來(lái)湊首付。
小陳向21世紀經濟報道記者表示，今年同樣有這種情況出現，因爲“首付比例上調了，很多購(gòu)房者面臨資金缺口”。
今年3月17日(rì)，北京市多部門(mén)聯合發布樓市調控政策，其中将個人購(gòu)買普通自(zì)住房的最低首付款比例提高至60%，購(gòu)買非普通自(zì)住房的首付款比例提高至80%，且在确定購(gòu)房套數時，采用“認房又認貸”的原則。這一條款使得(de)很多購(gòu)房者的首付款驟增，按照(zhào)當前北京的房價水平，首付款可(kě)增加數十萬至數百萬不等。
這輪調控政策使得(de)很多購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃擱淺，北京樓市的成交量也明顯下跌。但(dàn)與此同時，部分(fēn)中介機(jī)構開始向購(gòu)房者推介首付貸、抵押貸，以及墊資業務。
所謂“墊資”，指買方或賣方出現資金缺口時，由中介機(jī)構先行墊付，而後借款方再進行償還(hái)，但(dàn)需要支付一定比例（通常高于貸款利率）的“手續費”。如(rú)果墊資金額較大(dà)，則需要使用房産等進行抵押。
小陳表示，在他(tā)經手的客戶中，今年有一部分(fēn)使用了他(tā)推介的抵押貸、消費貸和墊資等，且大(dà)部分(fēn)都(dōu)是用于湊首付。但(dàn)具體(tǐ)多少比例不好判斷，因爲“客戶有可(kě)能自(zì)己從(cóng)銀行借貸款”。
在新房市場，同樣有消費貸款的介入。
北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，北京的樓市調控政策比較嚴格，按照(zhào)政府限定的價格，項目的盈利空間很小。因此總部對回款的要求比較高，很多項目要求全款支付。他(tā)表示，在一些項目中，的确有購(gòu)房者通過抵押貸或消費貸的方式來(lái)支付。
據了解，由于供應不足且價格受限，今年北京新房項目頗受市場青睐。部分(fēn)項目的驗資标準大(dà)幅提高，一些支付能力不足的人被擋在門(mén)外。爲獲取這類購(gòu)房“資格”，消費貸和抵押貸成爲常用的方式。
中原地産分(fēn)析師(shī)也認爲，北京、深圳、江蘇等地率先傳出嚴查消費貸的消息，某種程度上也是因爲這些區域的“限價令”較爲嚴格所緻。
樓市調控“打地鼠”
雖然有客觀原因，但(dàn)若消費貸過多地進入房地産市場，會有損樓市調控的效果。
專家向21世紀經濟報道記者表示，這部分(fēn)新增的消費貸款，很大(dà)比例進入了房地産領域，因爲“中國人沒有使用貸款消費的習慣”。這與大(dà)多數機(jī)構分(fēn)析師(shī)的觀點相(xiàng)同。
專家認爲，經過去(qù)年以來(lái)的多輪樓市調控，信貸、稅收、限購(gòu)、限價等政策都(dōu)已出盡。三地嚴查消費貸流向，是對樓市調控的一個重要補充。
同時，嚴查消費貸，對于防範市場風(fēng)險亦有幫助。“不管市場好的時候還(hái)是差的時候，都(dōu)有加杠杆炒房的人。”上述房企人士向21世紀經濟報道記者表示，“一旦房價出現持續下跌，炒房客容易遭受損失。若大(dà)量資金來(lái)源于銀行等金融機(jī)構，則有引發金融風(fēng)險之可(kě)能。”
值得(de)注意的是，就(jiù)在三地開展上述檢查之前，這些城(chéng)市的房地産市場已經出現明顯降溫。
根據北京市住建委的數據，今年1-8月，北京成交新房住宅16822套，同比下滑49%；成交二手住宅102471套，下滑44%。機(jī)構統計(jì)的北京新房和二手房價格也均出現下探。
深圳和南(nán)京的房價則出現明顯下跌。根據國家統計(jì)局的數據，自(zì)去(qù)年10月以來(lái)，深圳新建商品住宅價格已連續10個月環比止漲，其中8個月下滑，2個月持平。南(nán)京房價的止漲時間爲8個月，其中6個月下滑，2個月持平。按照(zhào)機(jī)構數據，兩地的樓市成交量同樣下滑明顯。
專家指出，上述三地嚴查消費貸流向，體(tǐ)現出樓市調控“打地鼠”的特征。即針對個别城(chéng)市、個别領域的亂象，進行有針對性的調整，而非全盤打壓。
但(dàn)在當前的時間節點上，這種舉動的信号意義也不容忽視。按照(zhào)多位分(fēn)析人士的看(kàn)法，一方面，在上輪調控已過半年後，嚴查消費貸流向房地産，釋放(fàng)出樓市調控不會松動的信号；另一方面，傳統旺季“金九銀十”已至，上述動作對市場的非理(lǐ)性情緒也将起到一定的震懾作用。
專家也認爲，今年下半年，樓市調控一直處在零星加碼的過程中，沒有出現明顯的松動迹象，未來(lái)清查消費貸的行爲有可(kě)能擴大(dà)。若市場反彈過于激烈，對于個别地區或領域，不排除調控進一步升級的可(kě)能。
