推動房地産開發商按合同約定開工(gōng)、竣工(gōng)，盡快(kuài)形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾，成爲此次政府監管的重點。

随着中央部委啓動的一項大(dà)檢查，過往開發商常用的囤地策略又将受到一番沖擊。

國土(tǔ)資源部官員表示，近期将在房地産市場熱(rè)點城(chéng)市開展住宅用地出讓合同執行情況大(dà)檢查，以期推動房地産開發商按合同約定開工(gōng)、竣工(gōng)，盡快(kuài)形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾。

全國土(tǔ)地利用管理(lǐ)工(gōng)作會于8月30日(rì)至31日(rì)召開，國土(tǔ)部有關負責人在會上透露了上述消息。

防止開發商囤地

上述負責人介紹，下半年，國土(tǔ)部将繼續堅持分(fēn)類調控、精準施策，對重點城(chéng)市“一城(chéng)一策、靶向治理(lǐ)”，特别是對于熱(rè)點城(chéng)市的住宅用地出讓合同執行情況開展大(dà)檢查。

該官員的表态中并未透露哪些城(chéng)市會被列入這次“大(dà)檢查”之中。不過，一般而言，房地産熱(rè)點城(chéng)市主要包括京滬廣深四大(dà)一線城(chéng)市，以及多數的二線城(chéng)市。

國家統計(jì)局新聞發言人毛盛勇8月14日(rì)在國新辦發布會上表示，經過這一輪房地産調控，房地産市場過熱(rè)的局面已有所降溫，一線城(chéng)市和熱(rè)點二線城(chéng)市房價過快(kuài)上漲的局面得(de)到了控制，房地産市場下一步平穩健康運行的态勢會得(de)到加強。

而這并非是國土(tǔ)部第一次進行類似大(dà)檢查。早在2009年，針對當年土(tǔ)地市場上頻頻出現的高價地塊，國土(tǔ)部就(jiù)曾啓動對這些高價地塊的開發進行全程監管。當時，一位國土(tǔ)部司局級官員曾對第一财經記者表示，“要從(cóng)頭查到尾，監管到底”。

時隔數年，國土(tǔ)部門(mén)此番對住宅用地出讓合同執行情況開展大(dà)檢查，能否順利推動開發商加快(kuài)開發節奏？

其實，國土(tǔ)部用于檢查的“利器”就(jiù)是新版土(tǔ)地出讓合同。國土(tǔ)部、國家工(gōng)商總局2008年聯合下發通知，頒布《國有建設用地使用權出讓合同》，要求自(zì)當年7月1日(rì)起土(tǔ)地出讓必須簽訂規範的合同。

對開發商沖擊更大(dà)的變化是，以前的土(tǔ)地出讓合同中隻規定了開工(gōng)期限，新版合同還(hái)有竣工(gōng)期的約定。“要是到期仍然未完工(gōng)，國土(tǔ)部門(mén)可(kě)以對其進行經濟處罰，延期多少天就(jiù)要罰多少錢。”上述國土(tǔ)部司局級官員稱。

按照(zhào)相(xiàng)關政策規定，原則上一個商品住宅項目的開發時間最長不得(de)超過三年。

不過，過往我國房地産市場時常會出現波動，樓市低迷時，一些房地産開發企業會選擇延遲開工(gōng)竣工(gōng)的方式，來(lái)降低低價入市的風(fēng)險。而樓市火(huǒ)爆時，也會有房地産開發企業預期未來(lái)樓市走高，将項目延後入市，謀求後期以更高的售價來(lái)獲取更高的利潤。

這些延遲開工(gōng)竣工(gōng)的地塊，一旦閑置數年，外界往往就(jiù)将之視爲開發商“囤地”，“囤地”的項目多了，按時入市的商品住宅項目就(jiù)會相(xiàng)對減少，這在熱(rè)點城(chéng)市就(jiù)會加劇(jù)市場中的供需矛盾，推高房價上漲預期。

能否及時轉化成房源成關鍵

作爲房地産市場最重要的原材料，土(tǔ)地供應的多寡是影(yǐng)響未來(lái)房價預期的一個重要因素。

中國人民(mín)銀行參事盛松成近期曾撰文表示，提高土(tǔ)地利用的效率、增加城(chéng)市住宅用地的供給，不僅可(kě)以從(cóng)供給端緩解我國熱(rè)點城(chéng)市房價過高、增速過快(kuài)，且有助于穩定公衆的預期。

在中央提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位後，地方政府紛紛推出加大(dà)供應住宅用地的計(jì)劃。

住建部和國土(tǔ)部在4月6日(rì)聯合發布了《關于加強近期住房及用地供應管理(lǐ)和調控有關工(gōng)作的通知》，要求商品住房庫存消化周期6~12個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還(hái)要加快(kuài)供地節奏。

此後，一些房地産市場熱(rè)點城(chéng)市陸續出台2017~2019年三年住宅用地供應計(jì)劃，加大(dà)供地量成爲主要做法，以求穩定市場預期。

中原地産研究中心統計(jì)數據顯示，截至8月23日(rì)，一線城(chéng)市年内住宅土(tǔ)地供應明顯加速。“一線城(chéng)市年内供應住宅用地150宗，合計(jì)規劃建築面積達到了1714萬平方米，均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774萬平方米上漲達到了121%。”中原地産首席分(fēn)析師(shī)稱。

他(tā)認爲，整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，一線城(chéng)市住宅土(tǔ)地市場的供應還(hái)将繼續增加，全年土(tǔ)地供應将明顯超過往年，極大(dà)緩解未來(lái)房地産市場的供需緊張。随着一線城(chéng)市的土(tǔ)地供應持續增加，部分(fēn)區域市場的價格松動下行可(kě)能性明顯增加。

不過，由于中國樓市始終存在“囤地”這個頑疾，即便大(dà)量土(tǔ)地供應出去(qù)了，能否及時形成有效的房源供應，成爲本輪樓市調控又一關鍵問(wèn)題。

因此，推動房地産開發商按合同約定開工(gōng)、竣工(gōng)，盡快(kuài)形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾，才成爲此次政府監管的重點。

國土(tǔ)部副部長王廣華在上述全國土(tǔ)地利用管理(lǐ)工(gōng)作會上也表示，要因城(chéng)施策持續加強房地産用地市場管控，強化建設用地開發利用情況全程監管。