随着中央部委啓動的一項大(dà)檢查，過往開發商常用的囤地策略又将受到一番沖擊。

國土(tǔ)資源部官員表示，近期将在房地産市場熱(rè)點城(chéng)市開展住宅用地出讓合同執行情況大(dà)檢查，以期推動房地産開發商按合同約定開工(gōng)、竣工(gōng)，盡快(kuài)形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾。

全國土(tǔ)地利用管理(lǐ)工(gōng)作會8月30日(rì)至31日(rì)在江蘇省蘇州市召開，國土(tǔ)部有關負責人在會上透露了上述消息。

08版土(tǔ)地合同已約定開竣工(gōng)時間

國土(tǔ)部稱，“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，一段時期以來(lái)，國土(tǔ)部按照(zhào)這一定位，積極貫徹落實中央、國務院決策部署，研究建立短(duǎn)期和長期相(xiàng)結合的長效機(jī)制和基礎性制度安排，督促指導各地加強房地産用地管理(lǐ)和調控。目前，各地調控效果初現，一線和二線熱(rè)點城(chéng)市住宅用地供應量增加，高價地頻出勢頭基本得(de)到遏制。

上述負責人介紹，下半年，國土(tǔ)部将繼續堅持分(fēn)類調控、精準施策，對重點城(chéng)市“一城(chéng)一策、靶向治理(lǐ)”，特别是對于熱(rè)點城(chéng)市的住宅用地出讓合同執行情況開展大(dà)檢查，推動房地産開發商按合同約定開工(gōng)、竣工(gōng)，盡快(kuài)形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾，以防範化解房地産泡沫，促進房地産市場平穩健康發展。

該官員的表态中并未透露哪些城(chéng)市會被列入這次“大(dà)檢查”之中。不過，一般而言，房地産熱(rè)點城(chéng)市主要包括京滬廣深四大(dà)一線城(chéng)市，以及多數的二線城(chéng)市。

國家統計(jì)局新聞發言人毛盛勇8月14日(rì)在國新辦發布會上表示，經過這一輪房地産調控，房地産市場過熱(rè)的局面已經有所降溫，一線城(chéng)市和熱(rè)點二線城(chéng)市房價過快(kuài)上漲的局面得(de)到了控制，房地産市場下一步平穩健康運行的态勢會得(de)到加強。

這并非是國土(tǔ)部第一次進行類似大(dà)檢查。早在2009年，針對當年土(tǔ)地市場上頻頻出現的高價地塊，國土(tǔ)部就(jiù)曾啓動對這些高價地塊的開發進行全程監管，包括從(cóng)合同簽訂到開工(gōng)竣工(gōng)期間的各個環節。當時，一位國土(tǔ)部司局級官員曾對第一财經記者表示，“要從(cóng)頭查到尾，監管到底”。

時隔數年，國土(tǔ)部門(mén)此番對住宅用地出讓合同執行情況開展大(dà)檢查，能否順利推動開發商加快(kuài)開發節奏?

其實，國土(tǔ)部用于檢查的“利器”就(jiù)是新版土(tǔ)地出讓合同。國土(tǔ)部、國家工(gōng)商總局2008年聯合下發通知，頒布《國有建設用地使用權出讓合同》，要求自(zì)當年7月1日(rì)起土(tǔ)地出讓必須簽訂規範的合同。

根據該通知，在簽訂新版土(tǔ)地出讓合同時，各方需要明确填寫土(tǔ)地上建設項目的開發投資總額、建築容積率最高限制與最低限制、建築限高、建築密度、綠地率等指标。受讓人(指土(tǔ)地購(gòu)買方)應當按照(zhào)本合同約定的土(tǔ)地用途容積率利用土(tǔ)地，不得(de)擅自(zì)改變。

對開發商沖擊更大(dà)的變化是，以前的土(tǔ)地出讓合同中隻規定了開工(gōng)期限，新版合同還(hái)有竣工(gōng)期的約定。“要是到期仍然未完工(gōng)，國土(tǔ)部門(mén)可(kě)以對其進行經濟處罰，延期多少天就(jiù)要罰多少錢。”上述國土(tǔ)部司級官員稱。

按照(zhào)相(xiàng)關政策規定，原則上一個商品住宅項目的開發時間最長不得(de)超過三年。

不過，過往我國房地産市場時常會出現波動，樓市低迷時，一些房地産開發企業會選擇延遲開工(gōng)竣工(gōng)的方式，來(lái)降低低價入市的風(fēng)險。而樓市火(huǒ)爆時，也會有房地産開發企業預期未來(lái)樓市走高，将項目延後入市，謀求後期以更高的售價，來(lái)獲取更高的利潤。

這些延遲開工(gōng)竣工(gōng)的地塊，一旦閑置數年，外界就(jiù)往往将之視爲開發商“囤地”，而“囤地”的項目多了，按時入市的商品住宅項目就(jiù)會相(xiàng)對減少，這在熱(rè)點城(chéng)市就(jiù)會加劇(jù)市場中的供需矛盾，推高房價上漲預期。

國土(tǔ)部曾在2010年派出多個調研組分(fēn)赴全國展開的大(dà)規模調研，并将涉及全國1457宗閑置土(tǔ)地的《有關房地産開發企業土(tǔ)地閑置情況表》交予銀監會、證監會進行風(fēng)險排查。這1457宗閑置地塊總面積達9772公頃，其中70%以上爲住宅用地。

SOHO中國董事局主席潘石屹曾表示，企業之所以囤地是預期土(tǔ)地會升值。“如(rú)果明天地價是下跌的，開發商就(jiù)不會囤地，開發商(囤地)的預期就(jiù)是未來(lái)兩年土(tǔ)地供應不足。”

供地增多，能否及時轉化成房源

作爲房地産市場最重要的原材料，土(tǔ)地供應的多寡是影(yǐng)響未來(lái)房價預期的一個重要因素。

中國人民(mín)銀行參事盛松成近期曾撰文表示，提高土(tǔ)地利用的效率、增加城(chéng)市住宅用地的供給，不僅可(kě)以從(cóng)供給端緩解我國熱(rè)點城(chéng)市房價過高、增速過快(kuài)，而且有助于穩定公衆的預期。

在中央提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位後，地方政府紛紛推出加大(dà)供應住宅用地的計(jì)劃。

4月6日(rì)，住建部和國土(tǔ)部聯合發布了《關于加強近期住房及用地供應管理(lǐ)和調控有關工(gōng)作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還(hái)要加快(kuài)供地節奏。同時要求各地盡快(kuài)編制住房發展規劃和年度計(jì)劃，統籌安排中期(五年)和近三年的住房建設所需用地。

此後，一些房地産市場熱(rè)點城(chéng)市陸續出台2017-2019年三年住宅用地供應計(jì)劃， 加大(dà)供地量成爲主要做法，以求穩定市場預期。

中原地産研究中心統計(jì)數據顯示，截止到8月23日(rì)，一線城(chéng)市年内住宅土(tǔ)地供應明顯加速，特别是北京與上海。北京年内供應的住宅土(tǔ)地也已經達到了50宗，規劃建築面積達到了621萬平方米，同比2016年全年上漲了182%。

“一線城(chéng)市年内供應住宅用地150宗，合計(jì)規劃建築面積達到了1714萬平方米，均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774萬平方米上漲達到了121%。”中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉稱。

他(tā)認爲，整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，一線城(chéng)市住宅土(tǔ)地市場的供應還(hái)将繼續增加，全年土(tǔ)地供應将明顯超過往年，極大(dà)緩解未來(lái)房地産市場的供需緊張。随着一線城(chéng)市的土(tǔ)地供應持續增加，部分(fēn)區域市場的價格松動下行可(kě)能性明顯增加。

不過，由于中國樓市始終存在“囤地”這個頑疾，即便大(dà)量土(tǔ)地供應出去(qù)了，能否及時形成有效的房源供應，成爲本輪樓市調控又一關鍵問(wèn)題。

《中國國土(tǔ)資源報》曾刊文稱，就(jiù)土(tǔ)地供應而言，假設政府平均每年無條件(jiàn)地向全國開發商出讓1億平方米住宅建設用地，看(kàn)起來(lái)土(tǔ)地供應量大(dà)大(dà)增加了，可(kě)是這些土(tǔ)地到了開發商手裡(lǐ)，可(kě)能馬上就(jiù)會被囤掉7000萬平方米，其餘的3000萬平方米慢(màn)慢(màn)開發。

因此，推動房地産開發商按合同約定開工(gōng)、竣工(gōng)，盡快(kuài)形成住房有效供應，緩解市場供需矛盾，才成爲此次政府監管的重點。

國土(tǔ)部副部長王廣華在上述全國土(tǔ)地利用管理(lǐ)工(gōng)作會上也表示，要因城(chéng)施策持續加強房地産用地市場管控，強化建設用地開發利用情況全程監管。

地方政府此前已經有所行動。今年6月27日(rì)，北京市住房和城(chéng)鄉建設委員會發布《關于辦理(lǐ)商品住宅項目預售許可(kě)有關事項的通知》，要求房地産開發商全力推進“拿地未開工(gōng)和開工(gōng)未入市項目”盡早開工(gōng)入市，并在通知後附上未開工(gōng)項目名單。

北京住建委表示，經過梳理(lǐ)，截至3月底，全市共有拿地未開工(gōng)項目161項1312萬平方米，開工(gōng)未入市項目228項965萬平方米。在市、區兩級住建委和有關部門(mén)近三個月的共同努力下，項目開工(gōng)、入市協調推進工(gōng)作效果初顯，截止到5月30日(rì)，拿地未開工(gōng)項目實現新開工(gōng)295萬平方米，開工(gōng)未入市項目實現項目入市216萬平方米。

“下一步，市、區兩級住建委将按照(zhào)既定的任務目标，繼續加大(dà)協調推進力度，進一步加強項目審批服務，力促項目開發、入市工(gōng)作順利完成。”北京住建委稱。