過剩的同時缺少成熟運營商

世邦魏理(lǐ)仕統計(jì)數據顯示，2016年我國可(kě)投資商業地産規模達3.4萬億美元，排名全球第二位，但(dàn)交易活躍度仍然偏低，正處于從(cóng)低流動性向中等流動性市場進化的轉折期。

如(rú)今，步入新存量時代，商業地産“去(qù)庫存”的呼聲日(rì)益高漲。

對于造成目前商業地産明顯過剩的原因，中信證券研究院認爲，絕大(dà)多數城(chéng)市、尤其是二三四線城(chéng)市，往往喜歡打造樣闆工(gōng)程，也就(jiù)是城(chéng)市新核心。這些新核心除了住宅區之外，還(hái)有摩天大(dà)樓和商業中心。當金融業過分(fēn)聚集在少數核心城(chéng)市後，居民(mín)的日(rì)常消費需求就(jiù)越來(lái)越趨向于通過互聯網來(lái)滿足。

目前，大(dà)部分(fēn)房企早已完成商業地産的布局，其中萬科(kē)、龍湖、泰禾、世茂等不斷推進旗下商業地産項目。

對于商業地産的存量市場，并非都(dōu)是“過剩”的危機(jī)和苦惱。有房企人士認爲，商業地産市場總量确實存在局部過剩，但(dàn)好的商業項目并不多，特别是擁有低成本融資能力和專業運營管理(lǐ)能力的開發商更爲稀少，因此，商業地産還(hái)是蘊含着很多機(jī)遇。

上述人士認爲，現在商業地産整體(tǐ)環境變化很快(kuài)，土(tǔ)地開發、零售升級、以及消費者消費習慣都(dōu)在變，這是整個行業都(dōu)面臨的問(wèn)題。

以2007年建成的北京世貿天階爲例，其以得(de)天獨厚的地理(lǐ)位置、獨特鮮明的建築風(fēng)格、世界第三大(dà)天幕以及衆多國際知名品牌的入駐吸引着消費者的青睐，這裡(lǐ)一度被稱爲“夢開始的地方”。

在步入第一個十年後，其迎來(lái)了新存量時代所面臨的的問(wèn)題，商業環境的變化、電商的沖擊，消費習慣的改變等，這也促使世貿天階着手從(cóng)品牌架構、硬件(jiàn)設施、客戶服務、購(gòu)物體(tǐ)驗上進行全面的升級改造。

郭增利表示，目前商業地産最大(dà)的問(wèn)題在于做商業地産更多的還(hái)是以開發商思維在做，再加上商業地産投資周期過長、财務成本太高，嚴重制約了行業的健康發展，爲了獲得(de)更高的收益，項目持有者更看(kàn)重“土(tǔ)地增值”而非“租金收益”。

商業地産前路(lù)艱辛

商業地産所提供的業态、空間、場景、體(tǐ)驗、服務等一系列内容，最終都(dōu)是爲了更好的滿足消費者需求以及提升消費者體(tǐ)驗。

龍湖商業地産相(xiàng)關負責人表示，龍湖主要通過商業大(dà)數據平台，建立與消費者的深度鏈接與交流，以提升需求預判能力。而在龍湖方面看(kàn)來(lái)，中國軌道節點的商業一定是未來(lái)發展出路(lù)。

根據戴德梁行發布的《城(chéng)市更新4.0》研究顯示，對于投資者和開發者來(lái)說(shuō)，租賃表現和投資表現是存量改造的兩個核心驅動力。最先需要考慮的是地理(lǐ)因素，例如(rú)，它是否具有良好的通達性，離(lí)最近的地鐵站(zhàn)有多遠(yuǎn)，若項目位于商務區那該地區是否活躍，其周邊地區的人口結構如(rú)何等等。

截至目前，龍湖天街有近70%的比例都(dōu)采用TOD模式，以軌道交通站(zhàn)點爲中心，以5到10分(fēn)鍾的步行路(lù)程爲半徑。龍湖已經完成了30多個軌道交通節點上的商業項目。

實際上，TOD模式對内部運營的能力要求非常高。項目前期投入非常大(dà)，從(cóng)拿地到建設到開業，一般需要三年才能穩定，再做三年就(jiù)需要進行業态調整，一個成熟的商業項目需要近十年的時間。

此外，對于已經出現“過剩”現象的存量商業地産，改造出路(lù)基本上是以改造寫字樓、長租公寓和聯合辦公運營。從(cóng)政策支持角度來(lái)看(kàn)，廣州、上海、南(nán)京等多地試行商改租，鼓勵住房租賃國有企業将閑置和低效利用的國有廠(chǎng)房、商業辦公用房等改建爲租賃住房。

對存量商業項目的改造似乎并沒有房企想象中那麽簡單。消費者對高品質、體(tǐ)驗性極強的商品消費需求正在快(kuài)速增加。想要建立以消費者爲核心的“體(tǐ)驗式服務”模式，需要構建一個滿足消費者購(gòu)物體(tǐ)驗及社交欲求的場所。從(cóng)賣産品到賣服務的過程中，地産運營商正面臨着艱難考驗。