商業地産表現“亮眼”
此前國家統計(jì)局公布的前7個月全國房地産開發投資和銷售數據顯示，1-7月，房地産開發投資增速連續3個月出現回落至7.9%。業内普遍認爲，當前住宅市場嚴格調控的政策背景下，中國房地産市場已經降溫，投機(jī)受到遏制，房地産投資增速下滑在情理(lǐ)之中。
在銷售端，前7個月商品房銷售額和銷售面積同比增幅雖然出現回落，但(dàn)分(fēn)物業看(kàn)，以辦公樓和商業營業用房爲主的商業地産市場表現搶眼。在銷售額方面，辦公樓和商業營業用房之和雖然僅僅接近1萬億元，尚不足住宅銷售額的2成，但(dàn)二者銷售額的同比增速分(fēn)别爲27.4%、38.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅15.9%的增速。在銷售面積方面，辦公樓和商業營業用房的增速分(fēn)别爲33.7%、29.4%，也明顯高于住宅11.5%的增幅。
從(cóng)數據來(lái)看(kàn)，商業地産的市場風(fēng)頭顯然蓋過住宅市場。
中國商業地産大(dà)數據聯盟秘書(shū)長、中商數據CEO周長青在接受《每日(rì)經濟新聞》記者采訪時表示，住宅市場的低增速，更多受到限購(gòu)限售等政策影(yǐng)響，而市場化特征更加明顯的商業地産，因爲不限購(gòu)，其市場表現明顯好于住宅。
而易居研究院研究員賴勤同樣認爲，商業地産租金回報率要明顯高于住宅地産，能抵抗樓市周期性的風(fēng)險，而住宅地産目前又受到嚴格調控，商業地産銷售亮眼在情理(lǐ)之中。不過賴勤還(hái)認爲，近期北京、上海等城(chéng)市“商改住”的限制政策，對商業地産的成交也造成了不小影(yǐng)響。
國家統計(jì)局的數據也顯示，盡管前7個月辦公樓和商業營業用房銷售額和銷售面積累計(jì)同比增速要遠(yuǎn)高于住宅，但(dàn)7月當月，辦公樓和商業營業用房銷售額和銷售面積環比均出現超過40%的下滑。
萬億資金待入市
CBRE上述白(bái)皮書(shū)指出，國内機(jī)構投資者在國内17個主要城(chéng)市的優質寫字樓總存量中所占面積份額僅接近1%，未來(lái)商業地産投資潛力巨大(dà)，預計(jì)将有1萬億元人民(mín)币資金排隊入市。
CBRE認爲，上述1萬億資金，主要來(lái)自(zì)保險資金、境外投資者、房地産私募基金和開發商。其中保險資金将是未來(lái)商業地産大(dà)宗交易資金的重要來(lái)源。
“商業地産穩健的投資屬性與險資配置久期長度相(xiàng)契合，而且目前保險公司房地産投資規模占總資産比例不到1%，遠(yuǎn)低于國際标杆保險公司10%的水平，更低于目前國内30%投資上限的政策規定。”CBRE中國區研究部經理(lǐ)朱文茵告訴《每日(rì)經濟新聞》記者。她認爲，保險業總資産按規劃到2020年将達到25萬億元，以房地産投資規模占總資産3%的保守比例估算，将有6000億元的增量資金進入商業地産領域。
戴德梁行也認爲，在利率仍處于較低水平和股市持續低迷的情況下，險資的資産配置壓力不斷加大(dà)，而商業地産将成爲險資争奪的對象。
周長清則認爲，保險資金湧入商業地産市場，更像是錢多了沒處去(qù)。“險資要求穩定長期的回報，但(dàn)目前卻很難獲得(de)穩定、高回報的投資标的，險資配置商業地産是無奈之選。”周長青以蘋果、橘子、香蕉的價格對比爲例，認爲盡管蘋果的價格并不低，但(dàn)與橘子、香蕉相(xiàng)比，隻是價格相(xiàng)對較低，會造成蘋果價格很低的錯覺。
“蘋果就(jiù)如(rú)同商業地産，橘子或香蕉如(rú)同住宅地産。”周長青說(shuō)，“目前資本認爲商業地産是價格窪地，并不是基于商業地産自(zì)身(shēn)價值的判斷，更多的是基于與住宅價格的橫向對比。”
朱文茵認爲，險資更願意收購(gòu)風(fēng)險較低、收益穩定的成熟商業物業。“另外，從(cóng)各類型投資案例綜合來(lái)看(kàn)，收購(gòu)方一方面會獲得(de)穩定的租金和物業管理(lǐ)收入，另一方面會通過物業的改造，并在未來(lái)某一時期變現而獲得(de)增值收益。”朱文茵說(shuō)。
而上述租金收益，以及物業經改造并變現後的增值收益，也正是機(jī)構投資者大(dà)宗交易的主要收益來(lái)源。
此外，CBRE認爲，2017年至2020年4年間，境外投資者、房地産私募基金和開發商将爲商業地産大(dà)宗交易分(fēn)别貢獻1300億元、1120億元和1000億元的增量資金。
熱(rè)點二線城(chéng)市将受關注
盡管商業地産銷售額和銷售面積增幅遠(yuǎn)高于住宅，但(dàn)其庫存仍處于高位。國家統計(jì)局數據顯示，7月末住宅待售面積3.42億平方米，同比下降20.8%；而辦公樓和商業營業用房的待售面積分(fēn)别爲0.36億平方米和1.57億平方米，同比分(fēn)别增長7.8%和1.7%。以近7個月的月均銷售面積計(jì)算，辦公樓和商業營業用房的去(qù)化周期分(fēn)别爲11個月、18個月，遠(yuǎn)高于住宅4個月的去(qù)化周期。
業内雖然認爲商業地産去(qù)化周期本就(jiù)較長，但(dàn)對于當前商業地産的高庫存仍表示擔憂，并認爲商業地産的走勢未來(lái)将會因城(chéng)而異。
賴勤認爲，商業地産市場和所在城(chéng)市的經濟、人口有很大(dà)關系，總體(tǐ)來(lái)看(kàn)一二線城(chéng)市的潛力要好于三四線城(chéng)市。
易居研究院的數據也顯示，去(qù)年6月至今年6月，北京、上海商業地産成交面積分(fēn)别爲150萬、218萬平方米，成都(dōu)、武漢、杭州、合肥、南(nán)京分(fēn)别爲220萬、135萬、120萬、119萬、76萬平方。重點二線城(chéng)市表現搶眼。
CBRE在上述白(bái)皮書(shū)中以中國香港商業地産市場過往經驗爲依據，将商業地産劃分(fēn)爲起步期、成長期、成熟期和穩定期4個階段，認爲北京、上海、廣州、深圳4個一線城(chéng)市處于成熟期；以南(nán)京、蘇州、杭州、天津、成都(dōu)、合肥、重慶、鄭州、西安等城(chéng)市爲代表的二線城(chéng)市處于成長期；而洛陽等三四線城(chéng)市處于起步期。
朱文茵認爲，從(cóng)商業地産大(dà)宗交易絕對量來(lái)看(kàn)，正在建設全球金融中心的上海無疑是最熱(rè)點的城(chéng)市，上海商業地産市場成熟、透明、流動性高。但(dàn)從(cóng)增量來(lái)看(kàn)，杭州、成都(dōu)、武漢、南(nán)京等重點二線城(chéng)市将會受到更多關注。
按照(zhào)朱文茵的觀點，一線城(chéng)市商業地産大(dà)宗交易激烈的競争緻投資回報率下降，出于更高的投資回報率，以及交易标的動辄30、40億元的資金需求壓力，是商業地産大(dà)宗交易投資者轉向二線城(chéng)市的主要邏輯。
基于此，CBRE認爲，未來(lái)4年商業地産市場将有1萬億資金湧入，獲取優質商業地産籌碼的重要性日(rì)益凸顯，這也正是國内機(jī)構資本商業地産投資的“建倉期”。
