據央視财經報道，近日(rì)有購(gòu)房者向記者透露，自(zì)己購(gòu)于南(nán)京的商品房在某股份制銀行申請(qǐng)住房貸款時，獲批的利率是在基準利率的基礎上上浮30%，且首付高達五成。更令人意外的是，據購(gòu)房者介紹，該商品房爲其名下的首套房。

報道稱，對于很多城(chéng)市來(lái)說(shuō)，首套房貸款利率政策已經由“折扣價”調整爲“加價”。近期，多地傳出銀行繼續上浮房貸利率的消息，有多個重點城(chéng)市首套房貸款利率按照(zhào)基準利率上浮5%~10%作爲“起步價”，市場上甚至也出現了像上述首套房貸款利率較基準利率上浮30%的現象。

應該說(shuō)，利率市場化是我國一個大(dà)的趨勢。在流動性趨緊、銀行資金成本上升的情況下，由市場調節利潤是一個正常的商業行爲。但(dàn)住宅利率市場并不是一個完全市場化的行爲。

筆者認爲，銀行将首套房利率上浮10%~30%，這有違中央制定的“滿足住的需求”的房地産調控精神，或出現誤傷剛需市場等背離(lí)公共利益的情況發生(shēng)。

應該說(shuō)，利率是影(yǐng)響房價變化的一個重要外生(shēng)變量之一，利率的微小變動，有可(kě)能導緻房地産價格的劇(jù)烈波動。

一般來(lái)說(shuō)，房價與利率呈現負相(xiàng)關關系，即利率上升，房價會下降；利率下降，房價會上升。利率除了直接作用于房地産開發成本以外，還(hái)通過以下三個方面影(yǐng)響房價：一是利率下降時，各種抵押貸款将大(dà)規模進入房地産市場；二是從(cóng)住房消費來(lái)看(kàn)，其成本主要是銀行抵押貸款的利息；三是房地産價值是預期未來(lái)收益的現值之和，折現率與房地産價值成負相(xiàng)關，而與利率成正相(xiàng)關。

利率是調控房地産市場的一個重要手段。此次以遏制房價瘋漲爲目的的房地産調控，提高利率、增加購(gòu)房者成本也成爲一個重要政策選項。銀行的房地産貸款利率很快(kuài)從(cóng)“打折”轉向上浮，尤其是對多套住房者。應該說(shuō)這是符合經濟學規律的。

但(dàn)需要指出的是，此輪調控并非“一 刀切”，而是以滿足“住的需求”爲主，同時要打擊“炒的需求”。這樣的政策出發點也是中央調控房地産的指導精神，因此，我們可(kě)以看(kàn)到，所有的信貸政策對于首套房都(dōu)應當是“保障”思維，包括貸款比例、利率。因爲首套房更接近于民(mín)生(shēng)中的“安居”需求。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，這裡(lǐ)面指出了住房市場兩種不同的需求市場：一是以居住等利用爲目的的消費性需求；二是投資及理(lǐ)财等需求，相(xiàng)對消費性房地産需求而言，投資需求對個體(tǐ)、社會存在一定的風(fēng)險。房地産投機(jī)（“炒的”）是房地産投資的一種特殊形式，常常給房地産帶來(lái)一定的消極作用。但(dàn)“住的需求”對持續健康的房地産市場沒有危害，應該不在此次“打擊範圍”，而是在“滿足”範圍。

有人測算過，如(rú)果首套房貸利率上調，會給初次購(gòu)房者帶來(lái)一筆巨額利息負擔。“平說(shuō)财經”自(zì)媒體(tǐ)一篇文章(zhāng)算過一筆賬：以2016年10月之前的政策，同樣是300萬元貸款，首套住房最低爲八五折利率，二套住房爲基準利率的1.1倍計(jì)算，在30年等額還(hái)清的情況下，前者支付的利息約爲226萬元，後者約爲306萬元，多出80萬元。若是上浮20%~30%，至少給初次購(gòu)房者增加上百萬元的利息負擔，這也有違社會公平。

初次購(gòu)房者實際上體(tǐ)現着一個龐大(dà)的中間人群住房需求，這部分(fēn)人的住房需求不可(kě)能都(dōu)由政府以共有産權、公租房、保障房來(lái)滿足。我們常說(shuō)，市場的歸市場，保障的歸保障，以首套房低利率（基準利率）滿足中間人群的剛性住房需求，有助于緩解公共資源不足的壓力。

即便在利率完全市場化的美國，其利率等也是受到政策管制的。因此，商業銀行不能借利率市場化的名義，搭上房地産調控的便車，來(lái)謀求自(zì)身(shēn)商業利益的最大(dà)化。尤其是房地産的利率，有着非常強的政策性，銀行不能好處占盡，有關監管部門(mén)應該對首套房貸利率進行必要的規制，切實回歸到中央滿足“住的需求”的指導思想上來(lái)。

（作者系财政部中國财政科(kē)學研究院應用經濟學博士後）