商住房在一線城(chéng)市被判處死刑，它從(cóng)未合規卻早已壯大(dà)。既已默許，政府态度又爲何突變？
（禁令出台前，商住房興建成風(fēng)。圖/視覺中國）
《财經》記者 董文豔/文 馬克/編輯
緊繃的上海商住房新政出現了放(fàng)松迹象。
8月11日(rì)，上海住建委表示，上海将研究制定“商業用房改建爲租賃住房”的實施細則，對于“類住宅”清理(lǐ)整治過程中尚未銷售的項目，考慮轉爲租賃住房。
今年4月，上海市發文禁止在商業或辦公用地上興建住宅用途的建築（商住房），已售未交付和在建未售的商住房都(dōu)要改回商業用房，否則不得(de)交付或限制交易。此舉引起市場激烈反彈，乃至出現群體(tǐ)性事件(jiàn)。
商住房風(fēng)暴3月底起于北京、廣州，4月席卷上海與成都(dōu)，5月深圳加入。截至目前，對商住房下達的通緝令已覆蓋所有一線城(chéng)市。
中國商住房的土(tǔ)地性質是商業辦公，開發商在商業、辦公用地上以酒店(diàn)式公寓、公寓式辦公、LOFT等名義開發類住宅産品，違反規劃用途，改變房屋使用性質。這類房屋産權大(dà)多隻有40年或50年，居住者不能遷入戶口，也不能享受周邊學校(xiào)、居委會等配套設施。
商住房雖從(cóng)未合規過，但(dàn)已在全國熱(rè)點城(chéng)市尤其一線城(chéng)市紮根壯大(dà)。長期以來(lái)，政府縱容默許，開發商順水行舟，購(gòu)房者趨之若鹜。
如(rú)今，商住房突然死亡，既在情理(lǐ)之中，又在意料之外。風(fēng)暴從(cóng)何而起，各方一直遵循的潛規則爲何此時失效，政府封殺商住房的邏輯又是什麽？
圍剿商住房?
在這輪全國商住房圍剿運動中，上海市的嚴控程度高于其他(tā)城(chéng)市。
今年1月初，上海叫停部分(fēn)商住房項目網簽，開始項目 清理(lǐ)。4月10日(rì)，上海市規劃國土(tǔ)資源局明确辦公用地不得(de)建設公寓式辦公項目，商業用地未經約定，不得(de)建設公寓式酒店(diàn)。
5月17日(rì)，上海市住建委等六部門(mén)正式下發商住房整頓方案。規定已售未交付商住房，要按照(zhào)商辦房屋功能去(qù)整改，由相(xiàng)關部門(mén)聯合驗收，不符合要求的不得(de)交付。未按照(zhào)規定整改商住房的，限制交易。這一政策對市場影(yǐng)響較大(dà)。
對于在建未售的商住房，上海新政要求違規項目整改後才可(kě)銷售，要重新審核已批未建項目，停止審批公寓式辦公項目。在土(tǔ)地出讓合同中，也明确不得(de)建設公寓式辦公項目。
最早出台商住房禁令的是北京。3月26日(rì)，北京市建委發布新政，要求商業、辦公類項目應嚴格按規劃用途建設、銷售，未經批準不得(de)擅自(zì)變爲居住用途。對于已售的商住房再次上市交易給個人，增加了個人五年繳稅等購(gòu)買條件(jiàn)。
但(dàn)兩個月後，北京又稱這次新政是以遏制新增商住房爲重點，對于存量商住房不予追溯。北京采取新老劃斷，3月26日(rì)之前已售的商住房，可(kě)以保持現有設施，可(kě)租可(kě)售，不受限制。
深圳的商住房禁令也溫和許多。5月12日(rì)，深圳發布政策，提出對商辦用房的建築、設計(jì)加強管理(lǐ)，抑制商辦項目違規改建爲類住宅。
廣州也在3月30日(rì)明确了商辦項目銷售對象隻能是法人單位，不得(de)作爲居住使用。
相(xiàng)比之下，上海市政府态度決絕，不僅嚴禁新增商住項目，也明令改造存量商住房，并嚴控交易節奏。這也令上海成爲對商住房新政反彈最大(dà)的城(chéng)市。
矛盾與觀望
商住房違規卻火(huǒ)爆，一面是因爲一線城(chéng)市住宅用地稀缺，住宅地塊一經放(fàng)出便遭哄搶，地價擡升，地王随之誕生(shēng)。相(xiàng)比之下，開發商獲取商辦用地難度低于住宅用地。另一方面，旺盛的住房需求也促使開發商将商辦用地轉爲類住宅。
據《财經》記者了解，上海許多商辦用地位于偏遠(yuǎn)外環，對于在那裡(lǐ)做商業辦公項目，開發商興趣寥寥。隻有調整爲類住宅，才可(kě)能破解銷售難題。
“都(dōu)是些偏遠(yuǎn)的土(tǔ)地，政府如(rú)果不事先默許我們做商住房，哪個開發商會高價去(qù)那裡(lǐ)拿商辦用地？”一家上海大(dà)型房企中層人士說(shuō)。
這是一條秘而不宣的通道：地方政府希望高價賣地，而開發商希望增加住宅土(tǔ)地儲備。在住宅用地有限的背景下，政府推出商辦用地，默認産品業态可(kě)改爲住宅，而吸引更多開發商。最終雙方均有利可(kě)圖。
但(dàn)秘道違規，其所維系的商住房市場本身(shēn)也是脆弱的。
《财經》記者獲悉，在今年4月發布禁令之前，上海市政府曾與當地國企開發商最先溝通，希望對方發揮表率作用支持新政。禁令發布後，上海市政府旋即成立巡檢小組，檢查所有未交付商辦項目。
房地産項目驗收是開發商交房前的固定流程，此前都(dōu)由上海市各有關部門(mén)各自(zì)驗收，并無統一驗收小組，如(rú)今一反常态，足見(jiàn)嚴控程度。
上述大(dà)型房企中層人士告訴《财經》記者，之前政府各部門(mén)對商辦項目的驗收尺度相(xiàng)當随意，現在巡檢小組壓力下，許多開發商都(dōu)在大(dà)拆大(dà)改。
正式發布禁令前，新政曾在上海市闵行區與嘉定區試點。對于未入住商住項目，上海下令限期拆除其居住功能設施，如(rú)上下水、煤氣管線等。并宣布對一些因整改不完全或不到位的項目進行行政處罰。截至目前，闵行區綠地峰尚彙項目、闵行區浦江驿優商務廣場項目、嘉定D9空間項目和嘉定明發商業廣場項目等都(dōu)被處以沒收違法收入和罰款。
一刀切政策出台後，市場反彈很大(dà)，政府被迫出台緩和政策。6月12日(rì)上海市政府發布聲明，稱對已實際成交并完成網簽的商住房，購(gòu)房人要求退房的，要予以支持。購(gòu)房人希望履行合同的，可(kě)交付使用。
這意味着，已交房的商住房，購(gòu)房者可(kě)以居住使用，隻在未來(lái)交易時做限制。
但(dàn)對于網簽後還(hái)未交房的商住房，目前仍在嚴禁範圍内。《财經》記者獲悉，現在上海開發商多抱持觀望的态度，希望政府繼續出台緩和政策，對已網簽的商住房既往不咎。過去(qù)這些日(rì)子裡(lǐ)，他(tā)們已陸續接到許多業主的退房申請(qǐng)。
即使在上海市政府各部門(mén)，對執行禁令也抱有矛盾觀望心态。
比如(rú)規劃部門(mén)、消防口、質檢站(zhàn)等多個負責房地産項目驗收的部門(mén)，在與開發商溝通的過程中，常有模糊表達。各部門(mén)同時在觀望其他(tā)部門(mén)對禁令的執行程度，以此決定己方行動尺度。更有部門(mén)稱，需觀察北京商住房政策尺度的變化。
在北京，一位大(dà)型央企開發商告訴《财經》記者，去(qù)年底他(tā)們就(jiù)聽到要封殺商住房的風(fēng)聲，于是今年主推商住項目，幾乎暫停住宅項目銷售。在3月26日(rì)北京新政前，他(tā)們出售了近一半商住房。即便如(rú)此，現在還(hái)有近一半商住房砸在手裡(lǐ)。“動作雖快(kuài)，仍然被動，剩下的隻能改回商辦了。”上述央企負責人說(shuō)。
調控工(gōng)程的最大(dà)BUG
多年來(lái)，商住房由于面積小、不限購(gòu)、價格便宜而廣受歡迎。商住房的購(gòu)買人群大(dà)緻可(kě)分(fēn)爲兩類，一類是受限于一線城(chéng)市買房條件(jiàn)的剛需客，商住房爲他(tā)們提供了第一居所。另一類是投資需求旺盛的強購(gòu)買力人群，商住房爲他(tā)們解決了資金出口。因此，商住房一定程度上鞏固了一線城(chéng)市樓市的火(huǒ)爆，成爲樓市調控的最大(dà)BUG。
這一趨勢體(tǐ)現在交易量上。中原地産數據顯示，2016年1月至2017年3月政策出台前，北京居住屬性物業成交90112套，其中商住房成交近5萬套，占比超過一半。2016年上海房地産總成交套數10.9萬套，其中以商住房爲主的類住宅成交3.5萬套，占比超過30％。
如(rú)何疏解一線城(chéng)市火(huǒ)爆的購(gòu)房需求？這或許與當下各一線城(chéng)市的人口疏解計(jì)劃有關，而商住房的命運隐藏其中。數位開發商人士告訴《财經》記者，對于此次商住房新政，上海市政府向下傳達的政策目标之一即是控制外來(lái)中低端人口數量。
據《财經》記者了解，由于商住房售價低于普通住宅，其租金也相(xiàng)應低于市場價。過去(qù)，一些外來(lái)務工(gōng)人員租住在商住房中。嚴禁商住房，可(kě)能帶來(lái)間接驅趕效應。上海已提出，控制目标是到2020年總人口不超過2500萬人。
對于一線城(chéng)市的剛需客與投資客，商住房新政則帶來(lái)直接殺傷。中原地産數據顯示，北京“3·26”新政後一個月，商住房市場成交跌幅高達99.9％。
新政可(kě)能借此将部分(fēn)一線城(chéng)市購(gòu)房需求擠壓出去(qù)，相(xiàng)對改變供小于求的樓市現狀，這将對調控一線城(chéng)市房價，維系一線城(chéng)市樓市穩定發揮一定作用。
商住房禁令甚至還(hái)可(kě)能有助于國家的三四線城(chéng)市樓市去(qù)庫存大(dà)計(jì)。
2015年11月，中央财經領導小組第十一次會議(yì)上提出要化解房地産庫存，促進房地産業持續發展。全國樓市冷(lěng)熱(rè)不均，房地産去(qù)庫存運動延續至今。這一輪去(qù)庫存主要集中在三四線城(chéng)市，當地樓市供大(dà)于求的局面亟待緩解。
一位大(dà)型房企人士告訴《财經》記者，“去(qù)庫存運動成敗關鍵在于能否讓流出性人口返鄉購(gòu)房。”三四線城(chéng)市庫存量大(dà)，除投資過剩外，部分(fēn)源自(zì)人口流出到一二線城(chéng)市，導緻當地需求直線下降。
近兩年來(lái)，一線城(chéng)市房價穩步上漲，強二線城(chéng)市房價激增，湧現“四小龍”等二線城(chéng)市，都(dōu)可(kě)能成爲“流出型”人群返回三四線城(chéng)市購(gòu)房的外部推動條件(jiàn)。
在這一背景下，切斷一線城(chéng)市商住房的購(gòu)房機(jī)會，堵上一線樓市調控工(gōng)程的後門(mén)，将有助于一線城(chéng)市繼續向外擠壓住宅需求，間接促進國家去(qù)庫存大(dà)計(jì)。
“最理(lǐ)想的局面是，你(nǐ)沒錢，請(qǐng)你(nǐ)去(qù)三四線城(chéng)市買房，你(nǐ)有錢，也請(qǐng)你(nǐ)去(qù)三四線城(chéng)市買房。别再惦記一線的商住房了。”上述大(dà)型房企中層人士說(shuō)。
稅收威脅與土(tǔ)地饑渴症
除了在宏觀層面有助于一線城(chéng)市房價調控與三四線城(chéng)市去(qù)庫存，這一輪商住扼殺風(fēng)暴，還(hái)有微觀層面的影(yǐng)響。
據《财經》記者了解，過去(qù)數年，一線城(chéng)市與二線城(chéng)市之間的競争正在形成。上海的商住房禁令之所以最嚴，部分(fēn)源自(zì)上海的稅收壓力更大(dà)。
地方政府的稅收多來(lái)自(zì)落地企業，但(dàn)從(cóng)外因看(kàn)，上海吸引産業的力度正在遭受兩面夾擊。
一方面是多年來(lái)外資陸續撤退中國的大(dà)環境，另一面是上海周邊追兵(bīng)崛起，江浙一帶經濟發展增速超越上海，在招商引資力度上，釋放(fàng)出比上海更大(dà)的誠意與優勢。
統計(jì)局數據顯示，2016年杭州GDP增速爲9.5％，南(nán)京爲8.05％，合肥爲9.8％，都(dōu)遠(yuǎn)超上海的6.8％。
爲吸引産業，上海周邊二線城(chéng)市，近年紛紛加大(dà)企業稅收優惠，篩選并吸引優秀人才。南(nán)京、杭州、蘇州等二線城(chéng)市目前均采取了高學曆積分(fēn)落戶政策，從(cóng)此前的買房落戶逐步轉向學曆落戶。
從(cóng)内因看(kàn)，一些企業逃離(lí)一線城(chéng)市，是因爲受到商辦高租金的擠壓，爲了降低成本，這些企業往往更樂意将總部設置在更具租金優勢的二線城(chéng)市。
全聯房地産商會數據顯示，2016年上海寫字樓市場平均租金204元/平方米/月。比杭州高了近70元/平方米/月，比南(nán)京租金高了近65元/平方米/月。
嚴禁之後，上海的商辦項目供應量将勢必有所上升，未來(lái)寫字樓租金有下降可(kě)能，而這可(kě)以對企業入駐上海起到拉動作用。
上述上海房企人士告訴《财經》記者，“上海現在最想做的就(jiù)是掐尖，把總部在杭州、南(nán)京、合肥等地的優秀企業吸引過來(lái)，總部過來(lái)，稅收也過來(lái)了。”
營改增也将進一步放(fàng)大(dà)上海的稅收壓力。2016年，上海開始全面實施營業稅改征增值稅試點，營改增解決了此前重複征稅問(wèn)題，雖然帶來(lái)全産業的減稅效應，但(dàn)也将減少上海總體(tǐ)稅收收入。
要增加稅收，就(jiù)必須騰籠換鳥，置換住宅業态，倡導更多企業入駐。這一輪商住房嚴禁運動，阻絕了商業辦公項目向類住宅轉變，讓商住房回歸商辦屬性，以此緩解上海的稅收威脅。上述房企中層告訴《财經》記者，上海要借此把全市低效資産逼出來(lái)，變成流動财稅。
8月11日(rì)，上海住建委表示，上海将研究制定“商業用房改建爲租賃住房”的實施細則，對于“類住宅”清理(lǐ)整治過程中尚未銷售的項目，也可(kě)以考慮轉爲租賃住房。
在中國，企業出租房屋需繳納房地産稅，此舉如(rú)果推行，将有助于政府增加房地産稅收。
而這一輪整頓商住房的特點是，一線城(chéng)市領跑二線城(chéng)市。這是因爲一線城(chéng)市土(tǔ)地指标的收緊比二線城(chéng)市更甚，背後是政府對稅收與土(tǔ)地聯動的長期考慮。
國内三大(dà)都(dōu)市圈都(dōu)在縮緊土(tǔ)地指标。上海市政府此前宣布，到2020年，上海全市建設用地總規模不能突破3185平方公裡(lǐ)，要逐年減少新增建設用地規模。至2040年，上海建設用地總面積要鎖定爲3200平方公裡(lǐ)。
這意味着，未來(lái)，上海可(kě)通過土(tǔ)地出讓增加财政收入的地塊将越來(lái)越少，賣地開發模式将漸入尾聲。“地要用在刀刃上，以前就(jiù)像不斷賣雞，現在是指望雞生(shēng)蛋，不能再輕易賣了，政府要通過有限的土(tǔ)地創造更多稅收價值。”上述房企中層人士說(shuō)。
在土(tǔ)地饑渴症之下，政府從(cóng)違規的商改住項目上動刀，可(kě)爲提高稅收尋覓新空間。2017年上海政府工(gōng)作報告顯示，社會治理(lǐ)、城(chéng)市管理(lǐ)的精細化水平還(hái)要繼續提高。“商住房這點螞蚱肉也是肉，要珍惜，這總比直接征收房地産稅強。”上述接近上海市政府的相(xiàng)關人士說(shuō)。
一線城(chéng)市的地稅困境，不僅讓商住房畫(huà)上句号，也将深刻影(yǐng)響未來(lái)的市場競争格局。
對開發商而言，有限的土(tǔ)地指标，決定了開發商必須發力多元化業務。圍繞政府胃口，抓住能爲政府帶來(lái)更多稅收的業務，從(cóng)而增加開發商的拿地優勢。
比如(rú)上海鼓勵企業拍(pāi)地時自(zì)持商業地塊，自(zì)持用地鼓勵做養老、醫療、教育、産業等。這些業态是拍(pāi)賣土(tǔ)地的條件(jiàn)，也是地塊的隐形溢價，相(xiàng)當于政府的财政支出轉移。在這類地産多元化領域深耕的企業，将跑赢下一輪行業競賽。
一線城(chéng)市商住房通緝令還(hái)在繼續，其間有兩個疑問(wèn)尚無答案。第一，不斷增加的商辦項目，是否真如(rú)政府所料，能夠促進更多企業落地，帶來(lái)稅收？在上海遠(yuǎn)郊周邊，商辦項目空置仍是大(dà)概率事件(jiàn)，租金下跌仍有滞後性。第二，已交付的商住房多被禁止再交易給個人，未來(lái)很可(kě)能催生(shēng)一批幫個人包裝成公司的中介，接手二手商住項目，重新打開交易市場。
商住房交易是一個屢禁不止的市場，規則禁令的能量究竟如(rú)何，未來(lái)還(hái)需要在市場中檢驗。
（實習生(shēng)雷嘉豪對此文亦有貢獻）
（本文首刊于2017年8月21日(rì)出版的《财經》雜志）
