一份征求意見(jiàn)稿，讓“共有産權住房(fáng)”迅速變成熱(rè)議(yì)話(huà)題。
8月3日(rì)，北京市住建委與多部門(mén)聯合起草的《北京市共有産權住房(fáng)管理(lǐ)暫行辦法》向社會征集意見(jiàn)。作爲對原自(zì)住型商品房(fáng)政策的進一步調整與升級，這份文件(jiàn)拉開了北京市政策性住房(fáng)的“共有産權時代”，亦是北京房(fáng)地産市場調控從(cóng)供給側發力的重要舉措。
“北京樓市調控的原則就(jiù)是保持市場長期穩定，如(rú)果市場再有波動，還(hái)會有更多儲備政策對外發布，”北京市住建委主任徐賤雲日(rì)前表态，北京穩定房(fáng)價的決心不會變，“政策出台後，最重要的是堅持到底，嚴厲執行。”
北京樓市調控重拳，并非個例，它對全國城(chéng)市起到示範和帶頭作用。
中原地産研究中心數據統計(jì)顯示，2016年第四季度以來(lái)，全國已有超過60個大(dà)中城(chéng)市，出台了多達160多次各類房(fáng)地産約束性調控政策。
當前，樓市調控正堅持“政策穩定”和“查漏補缺”的總基調，并利用調控政策壓力下騰挪出的“窗(chuāng)口期”啓動長效機(jī)制建設，而這也是下一步樓市管理(lǐ)的重點。其中在長效機(jī)制建設上，培育和發展住房(fáng)租賃市場、實現“租售并舉”被寄予厚望。
大(dà)家仍在等待長效機(jī)制那張清晰的框架、路(lù)線和時間表。
“什麽時機(jī)出台、分(fēn)幾年落實推進都(dōu)需要思考。”國務院參事夏斌強調，要預防政策變成口号。房(fáng)地産長效機(jī)制有了初步頂層設計(jì)之後，再配合具體(tǐ)措施出台，才有希望以逐步糾錯的方式來(lái)扭轉長期以來(lái)形成的以資産市場爲主的波動局面。
“緊箍咒”越念越緊
去(qù)年9月30日(rì)推出的“京八條”，拉開了北京這一輪最強調控的序幕。随後，北京涉及土(tǔ)地出讓、保障房(fáng)、二手房(fáng)銷售、新房(fáng)預售、商業房(fáng)管理(lǐ)、銀行信貸和公積金繳存提取等各個環節和各種房(fáng)屋類型的調控政策密集出爐。
徐賤雲透露，北京已連續出台18項政策調控樓市，抑制投資投機(jī)行爲，“一系列樓市調控政策除了‘打補丁’，還(hái)要‘釘釘子’”。
北京“帶頭大(dà)哥”作用明顯，各地樓市調控因城(chéng)施策，更具精準性，并持續“打補丁”以适時圍堵調控漏洞。
不難發現，限購(gòu)、限貸、限價、限售、限商，這五大(dà)關鍵詞是本輪調控的“殺手锏”。其中，覆蓋範圍廣，影(yǐng)響人群多的“限購(gòu)”政策，成爲多數城(chéng)市房(fáng)地産調控“一城(chéng)一策”裡(lǐ)的基礎性政策。
時代周報記者梳理(lǐ)發現，這一輪“限購(gòu)”，除了從(cóng)一二線熱(rè)點城(chéng)市擴散到三四線城(chéng)市之外， 還(hái)呈現出中心城(chéng)市和周邊城(chéng)市政策同步調控的“合力效應”。以北京爲中心，河北涿州、崇禮、霸州、文安等也采取限購(gòu)措施，構成環北京限購(gòu)圈。環上海區域的浙江嘉善縣等地則對新房(fáng)、二手房(fáng)全面限購(gòu)。
差别化信貸政策的多重升級，也加高了購(gòu)房(fáng)者的購(gòu)房(fáng)門(mén)檻。今年3月17日(rì)，北京率先收緊信貸政策，除全面、嚴格落實房(fáng)貸利率折扣最高九折外，還(hái)将二套房(fáng)商業貸款最長期限縮至25年；随後，天津、深圳、廣州等地跟進。據不完全統計(jì)，截至8月9日(rì)，全國共有36個地級市以上城(chéng)市出台了樓市限貸政策。
其中，北上廣深全部執行“認房(fáng)又認貸”政策，且非戶籍人口購(gòu)房(fáng)門(mén)檻均提高至五年。
“與往年的調控政策相(xiàng)比，今年樓市調控政策增加了‘限售’和‘限購(gòu)商住房(fáng)’兩部分(fēn)内容。”中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉對時代周報記者說(shuō)，截至目前，全國已經有超過38個城(chéng)市發布了“限售令”，其中河北省保定市最長限售年限爲10年，“未來(lái)或将有更多城(chéng)市跟進限售，該調控可(kě)以有效降低炒房(fáng)客的投機(jī)行爲”。
此外，今年上半年，全國曆史上首次全面“限購(gòu)商住房(fáng)”，比如(rú)上海、北京、廣州、成都(dōu)等地“商改住”市場被全面收緊。8萬元被視爲北京新房(fáng)市場的價格“紅(hóng)線”外，廣州、合肥等地亦均對限價提出規定。
這一系列調控組合拳可(kě)謂多角度發力，除此，中介、媒體(tǐ)等相(xiàng)關環節無不面臨不同程度的檢查整改行動。比如(rú)，去(qù)年以來(lái)，北京、上海、廣州等地，均對房(fáng)屋信息公示、學區房(fáng)信息剔除、首付信息試算、虛假房(fáng)源、價格虛高房(fáng)源等方面有相(xiàng)應檢查，以規範房(fáng)地産中介行業的日(rì)常行爲。
樓市放(fàng)慢(màn)腳步
一路(lù)高歌的樓市由此放(fàng)慢(màn)了腳步，影(yǐng)響範圍輻射到全國，而非單單受調控城(chéng)市。
7月18日(rì)，國家統計(jì)局數據顯示，6月份，70個大(dà)中城(chéng)市中一二線城(chéng)市房(fáng)價同比漲幅連續回落，一線城(chéng)市房(fáng)價環比下降。初步測算，6月份一線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分(fēn)别下降0.1%和0.2%。
國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員任興洲說(shuō)，總的來(lái)看(kàn)，上半年一線城(chéng)市房(fáng)價穩中回落：“在調控政策的作用下，一線城(chéng)市投機(jī)性購(gòu)房(fáng)需求已得(de)到遏制，泡沫積累的局面得(de)到扭轉。”
調控高壓之下，樓市繼續“退燒”。中國指數研究院日(rì)前發布的研報顯示，北、上、廣、深四個一線城(chéng)市7月份新房(fáng)成交面積近240萬平方米，同比下跌46.02%。其中，北京和廣州7月份成交面積同比降幅超五成，分(fēn)别下降55.22%和53.37%。
二手房(fáng)領域，北京、上海二手房(fáng)市場成交量均在下跌，房(fáng)價也已進入下行通道。上海易居房(fáng)地産研究院一組最新數據顯示，7月份，上海二手房(fáng)住宅成交面積94萬平方米左右，環比減少3.7%，同比減少71.1%；
而中原地産研究中心統計(jì)數據顯示，7月份，北京二手房(fáng)市場更是創下連續3年來(lái)同月同期的最低值。北京二手房(fáng)住宅簽約合計(jì)6704套，環比跌幅達到了25%。
張大(dà)偉分(fēn)析，從(cóng)今年3月份起，以北京爲代表的一二線城(chéng)市，網簽成交量持續低迷，市場開始進入調整期。各地因樓市調控産生(shēng)的影(yǐng)響已開始顯現。很多一二線城(chéng)市爲了抑制市場的上漲，也同步開啓了增加土(tǔ)地供應的政策。
“今年以來(lái)，中央政府堅持了‘房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的’的定位，加大(dà)了分(fēn)類調控的力度，房(fáng)地産市場調控取得(de)了初步成效，” 住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部原辦公廳主任、中國房(fáng)地産業協會原副會長朱中一日(rì)前接受記者采訪時稱，下半年，按照(zhào)中央提出的要“加大(dà)對金融風(fēng)險的管控和要穩定房(fáng)地産市場，堅持政策連續性、穩定性，加快(kuài)建立長效機(jī)制”的要求，控房(fáng)價、防風(fēng)險的力度不會放(fàng)松。
進入8月以來(lái)，各地樓市的調控政策仍在不斷加碼。8月2日(rì)，廣州發布樓市新政，房(fáng)企不接受政府價格指導項，一律不辦理(lǐ)網簽；8月3日(rì)，福州樓市新政，嚴禁房(fáng)企捆綁搭售和設定條件(jiàn)賣房(fáng)；同一天，北京發布新政，拟推共有産權住房(fáng)；8月6日(rì)，沈陽樓市新政出台，三環及渾南(nán)區二套及以上住房(fáng)5年内禁止交易。
調控不斷加碼，爲進一步探索建立符合國情、适應市場規律的基礎性制度和長效調控機(jī)制留下緩沖期，也正是推進改革的窗(chuāng)口期。7月24日(rì)，中央政治局會議(yì)又一次提出，要加快(kuài)建立房(fáng)地産長效機(jī)制。
房(fáng)地産健康發展的考核維度太多、影(yǐng)響鏈條太長、機(jī)理(lǐ)太複雜，因此給出長效機(jī)制的具體(tǐ)内容也比較困難。如(rú)何建立房(fáng)地産長效機(jī)制，外界還(hái)在等待清晰的框架、路(lù)線和時間表。
從(cóng)大(dà)框架來(lái)看(kàn)，房(fáng)地産長效機(jī)制應呈“三足鼎立”态勢，包括不動産統一登記制度、房(fáng)産稅和穩定住房(fáng)消費政策，但(dàn)前兩者進展緩慢(màn)，影(yǐng)響長效機(jī)制的整體(tǐ)建設進程。
