隔壁吉林房(fáng)子5年都(dōu)賣不完，去(qù)年給“大(dà)學生(shēng)零首付購(gòu)房(fáng)”的沈陽竟然開始限售了！
東北是我國房(fáng)地産庫存去(qù)化周期最長的區域之一，吉林高達5.2年。而随着全國樓市調控已邁入限購(gòu)、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”，沈陽也跟随潮流進入“限售時代”。
一年半之前，沈陽這座東北城(chéng)市還(hái)深深被高庫存困擾。
2016年3月1日(rì)，沈陽曾下發22項房(fáng)産新政激勵去(qù)庫存，包括新畢業生(shēng)可(kě)零首付購(gòu)房(fáng)、對個人購(gòu)買住房(fáng)給予房(fáng)價補貼和契稅補貼、降低二手住房(fáng)交易稅費等等。
一年半之後，沈陽再次出台樓市新政，而這次的政策針對的問(wèn)題已經全然不同：房(fáng)價上漲壓力較大(dà)，堅決打擊炒房(fáng)，二套房(fáng)全面“限售”。
沈陽樓市轉向“限售”
沈陽市人民(mín)政府辦公廳網站(zhàn)顯示，8月7日(rì)，沈陽市發布加強房(fáng)地産市場調控工(gōng)作的通知，對市場交易、土(tǔ)地供應、房(fáng)屋備案、公積金、住房(fáng)租賃市場等各個方面提出要求，以“穩定住房(fáng)價格預期”：
限售
沈陽市戶籍居民(mín)在三環區域及渾南(nán)區全域(不含沈撫新區)内，購(gòu)買家庭唯一商品住房(fáng)的，不予限售；購(gòu)買家庭第二套及以上商品住房(fáng)的，自(zì)商品房(fáng)合同網簽備案之日(rì)起滿5年可(kě)上市交易。
沈陽市戶籍居民(mín)購(gòu)買家庭唯一二手住房(fáng)的，不予限售；購(gòu)買家庭第二套及以上二手住房(fáng)的，自(zì)《不動産權證》登記日(rì)期起滿2年可(kě)上市交易。
非沈陽市戶籍居民(mín)購(gòu)買商品住房(fáng)的，自(zì)商品房(fáng)合同網簽備案之日(rì)起滿5年可(kě)上市交易；購(gòu)買二手住房(fáng)的，自(zì)《不動産權證書(shū)》登記日(rì)期起滿2年可(kě)上市交易。
增加土(tǔ)地供應，從(cóng)源頭控價
要求2017年住宅用地供應規模不低于2016年水平。選擇人口密集、住房(fáng)租賃需求較大(dà)的區域，出讓規模适宜的住房(fáng)租賃用地。采取“限房(fáng)價、競地價”、“限地價、競房(fáng)價”、“限地價、競配建”、超過溢價率一定比例後現房(fáng)銷售或競自(zì)持面積等方式出讓土(tǔ)地，防止出現區域性總價、土(tǔ)地或樓面單價新高等情況，嚴防高地價擾亂市場預期。
劃定1萬元/㎡爲政府指導價
三環區域及渾南(nán)區全域(不含沈撫新區)内，2017年1月至6月期間商品房(fáng)合同網簽備案均價漲幅超過10%或單棟樓備案均價超過10000元/平方米的在售項目中未售房(fáng)源，實行商品住房(fáng)價格指導。對拒不接受商品住房(fáng)價格指導的房(fáng)地産開發企業，暫停其網簽備案資格。
提高二套住房(fáng)公積金貸款首付比例
申請(qǐng)住房(fáng)公積金貸款的公積金繳存職工(gōng)，無貸款記錄的(含住房(fáng)公積金貸款、住房(fáng)商業貸款)，執行首套住房(fáng)公積金貸款首付比例；存在貸款記錄(含住房(fáng)公積金貸款、住房(fáng)商業貸款)且貸款已結清的，執行二套住房(fáng)公積金貸款首付比例；3次及以上申請(qǐng)住房(fáng)公積金貸款的，不予受理(lǐ)。
提高二套住房(fáng)公積金貸款首付比例。公積金繳存職工(gōng)申請(qǐng)住房(fáng)公積金貸款購(gòu)買二套商品住房(fáng)的，貸款最低首付比例由30%調整爲40%。購(gòu)買二套二手住房(fáng)的，房(fáng)屋竣工(gōng)使用年限10年(含)以下，貸款最低首付比例由40%調整爲50%；房(fáng)屋竣工(gōng)使用年限10年以上25年以下，貸款最低首付比例由50%調整爲60%。
積極推進購(gòu)租同權
大(dà)力培育住房(fáng)租賃市場，進一步落實購(gòu)租并舉住房(fáng)制度，建立穩定的租賃關系，積極推進購(gòu)租同權。
進一步加強房(fáng)地産市場輿論引導工(gōng)作，穩定住房(fáng)價格預期，引導居民(mín)理(lǐ)性消費，及時曝光(guāng)房(fáng)地産開發企業和中介機(jī)構違法違規行爲。
不過，這已經不是沈陽頭一次發布遏制房(fáng)地産過熱(rè)的政策了。
5月18日(rì)，沈陽房(fáng)産網發布《關于進一步促進我市房(fáng)地産市場平穩健康發展的實施意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》。沈陽新一輪的房(fáng)産新政共包括出地出讓、調整公積金貸款額度等12條措施，旨在進一步穩定住房(fáng)價格和市場預期，促進房(fáng)地産市場平穩健康發展。
沈陽的去(qù)庫存之路(lù)
年初以來(lái)，沈陽市住房(fáng)銷量和價格均有所上漲。據統計(jì)局此前發布的70城(chéng)房(fáng)價數據，6月沈陽新建住宅價格環比上漲1.6%，同比上漲10.6%。
據中國網，截至7月末，沈陽市商品住房(fáng)均價7499.3元/㎡，同比上漲13.7%。
而據騰訊房(fáng)産，沈陽樓市上半年多次出現“一面世便遭瘋搶”的火(huǒ)爆場景，熬夜排隊買房(fáng)、“擠爆”售樓處更是不在話(huà)下。進入7月份，沈陽各區的房(fáng)價更是勢如(rú)破竹，均價高達8834元/㎡，有的區域均價一個月内漲了900元！
從(cóng)搜房(fáng)網的數據可(kě)以看(kàn)到，沈陽的房(fáng)價也是今年春節後才開始爬坡的。二手房(fáng)成交均價從(cóng)年初的7500元/㎡出頭，漲到了7月的8717元/㎡，漲幅逾15%。
2016年初，沈陽的商品住宅可(kě)售面積消化周期一度達到驚人的24個月，居全國各大(dà)城(chéng)市前列。那麽房(fáng)價一路(lù)上揚的同時，沈陽的房(fáng)地産庫存去(qù)掉了多少呢(ne)？
據沈陽中原地産，截至年中，沈陽的房(fáng)地産去(qù)化周期較年初已下降5個月，爲17.2個月；上半年總成交面積達797萬㎡，同比增長31%。
根據住建部今年4月發布的《關于加強近期住房(fáng)及用地供應管理(lǐ)和調控有關工(gōng)作的通知》，各地要根據商品住房(fáng)庫存消化周期，适時調整住宅用地供應規模、結構和時序：
對消化周期在36個月以上的，應停止供地；
36-18個月的，要減少供地；
12-6個月的，要增加供地；
6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還(hái)要加快(kuài)供地節奏。
對照(zhào)這個标準，去(qù)化周期17.2個月的沈陽已經脫離(lí)“迫切去(qù)庫存聯盟”了。
國家統計(jì)局上月發布的數據也顯示，今年上半年，全國樓市去(qù)庫存效果顯著。6月末，商品房(fáng)待售面積64577萬平方米，同比減少9.6%。其中，住宅待售面積減少19.3%。今年上半年，全國商品房(fáng)銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%；商品房(fáng)銷售額59152億元，增長21.5%。
沈陽的火(huǒ)熱(rè)樓市也正與這幾個月三線、四線城(chéng)市房(fáng)地産市場景氣相(xiàng)呼應。
全國樓市去(qù)化周期創2013年以來(lái)同期新低
華泰宏觀在《二十問(wèn)地産》的研報中測算：廣義地産總庫存面積約37.7億平米，狹義地産總庫存6.5億平米。關于商品房(fáng)庫存的測算，最廣義的庫存是“已開工(gōng)未售出庫存”，由住宅累計(jì)新開工(gōng)減去(qù)住宅累計(jì)銷售得(de)出，由于新開工(gōng)面積中包含一部分(fēn)不可(kě)出售的面積，通常的做法是對新開工(gōng)面積數據乘以0.9再進入計(jì)算。最狹義的庫存則直接引用統計(jì)局的商品房(fáng)待售數據。
對地産住宅的庫存面積的測算：廣義庫存約24.5億平米，狹義庫存3.8億平米。
2017上半年地産銷售面積爲74662萬平米，其中住宅地産銷售面積爲64791萬平米。使用上面計(jì)算出的庫存數據，可(kě)知用上半年的銷售速度，廣義地産庫存的去(qù)化周期30.3個月，狹義地産庫存的去(qù)化周期爲5.2個月；住宅廣義地産庫存的去(qù)化周期24.5個月，狹義地産庫存的去(qù)化周期爲3.8個月。
海通證券姜超則指出，6月底，全國地産狹義庫存6.5億平米、廣義庫存38.3億平米，均較16年底回落，去(qù)化周期分(fēn)别爲4.6個月和27.4個月，均創下13年以來(lái)同期新低。
姜超：去(qù)庫存政策進一步推進的必要性下降
海通證券姜超發布研報指出，上半年全國地産銷量增速穩中趨緩，其中一二線城(chéng)市較爲低迷，但(dàn)三四線城(chéng)市表現驚豔，并帶動庫存大(dà)幅去(qù)化。若放(fàng)任制造業和地産投資回升，會形成新一輪産能過剩和房(fáng)地産庫存問(wèn)題。
各省庫存升少降多，去(qù)化周期普遍縮短(duǎn)。與16年底相(xiàng)比，17年上半年各省廣義地産庫存12升19降，并呈現出“北高南(nán)低、東高西低”特征，其中庫存不降反升的主要是華北、西北和中部省份。而各省去(qù)化周期普遍較16年底縮短(duǎn)，其中東北地區去(qù)化周期普遍較長，吉林高達5.2年。從(cóng)三大(dà)經濟圈來(lái)看(kàn)，長三角地區商品房(fáng)庫存下降明顯，而珠三角地區和京津冀地區庫存普升。
三四線庫存大(dà)降，去(qù)庫存政策必要性下降。7月底，4個一線城(chéng)市地産存銷比創3年同期新高至8.3個月，6個重點二線城(chéng)市地産存銷比則穩定在9.1個月。而6月底17個三線城(chéng)市地産存銷比則創下14年以來(lái)的新低27.6個月。這也意味着地産去(qù)庫存的任務已經獲得(de)了顯著成績，考慮到三四線城(chéng)市房(fáng)價的大(dà)漲帶來(lái)新的泡沫，去(qù)庫存政策進一步推進的必要性下降。
人民(mín)日(rì)報此前刊文稱，在“因城(chéng)施策”去(qù)庫存的作用下，今年上半年全國去(qù)庫存效果比較明顯。但(dàn)需要注意的是，三、四線城(chéng)市存在區域分(fēn)化問(wèn)題，有些熱(rè)點三線城(chéng)市的去(qù)庫存進程較快(kuài)，可(kě)售住房(fáng)數量持續下降，導緻房(fáng)價有所上升，捂盤惜售現象屢屢出現。針對這類城(chéng)市，應在準确研判後續需求增速的基礎上，加大(dà)住宅用地供應節奏和開發上市力度，避免由于補庫存緩慢(màn)造成階段性供求再次失衡，誘發下一階段出現房(fáng)價上漲壓力。同時做好政策預案，當房(fáng)價漲幅達到一定程度時，及時出台限貸、限購(gòu)措施，給過熱(rè)的市場降溫。而對那些庫存仍然較高的三、四線城(chéng)市，仍應堅定不移地執行去(qù)庫存政策。
