今年以來(lái)，國内多地陸續出台樓市嚴控政策，房(fáng)地産市場也随即發生(shēng)巨大(dà)變化。

本文主要内容：

1、上半年銷售回落，三四線火(huǒ)爆

2、下半年樓市如(rú)何走？

3、專家：樓市内部分(fēn)化越來(lái)越明顯

4、未來(lái)市場存在多個挑戰

今年作爲房(fáng)地産的“調控年”，各地密集出台各種措施，以抑制房(fáng)價過快(kuài)上漲，穩定房(fáng)地産市場。大(dà)半年來(lái)，樓市關鍵詞交替重疊出現，監管、新政、限購(gòu)、去(qù)杠杆、去(qù)庫存、轉型、改革...與此同時，購(gòu)房(fáng)者的心态也在悄然改變。

樓市已經進入到下半場，相(xiàng)信不少群衆依然關心下半年房(fáng)地産将往哪個方向變化？房(fáng)地産行業資金面在變寬松還(hái)是在變緊繃？房(fáng)價會上漲還(hái)是下跌？那麽下半年的走勢是如(rú)何呢(ne)？

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上半年銷售回落，三四線火(huǒ)爆

我們先簡單回顧一下上半年樓市。

從(cóng)銷售角度看(kàn)，上半年商品房(fáng)銷售面積增速小幅回落，其中以一二線城(chéng)市爲代表的核心城(chéng)市銷售增速回落幅度較大(dà)，但(dàn)三四線城(chéng)市銷售火(huǒ)爆支撐全國銷售數據。

具體(tǐ)來(lái)說(shuō)，2017年6月，30大(dà)中城(chéng)市銷售面積增速大(dà)幅回落至-33.50%，但(dàn)全國銷售面積增速仍維持在21.37%的高位，這表明核心城(chéng)市房(fáng)地産市場在迅速降溫，但(dàn)三四線城(chéng)市房(fáng)地産銷售火(huǒ)爆。

背後的原因主要有兩個：

1、核心城(chéng)市房(fáng)地産調控措施在加強，使得(de)資金流向三四線城(chéng)市尋找機(jī)會。

2、棚改貨币化等政策刺激了三四線城(chéng)市的購(gòu)房(fáng)需求。

從(cóng)房(fáng)價角度看(kàn)，從(cóng)2016年年底開始，主要城(chéng)市房(fáng)價環比增速出現明顯下滑，到2017年6月，一線城(chéng)市房(fáng)價環比增速轉負，爲-0.03%，但(dàn)二線城(chéng)市和三線城(chéng)市房(fáng)價環比仍爲正，其中三線城(chéng)市房(fáng)價環比增速均值爲0.89%，處于較高水平。三線城(chéng)市房(fáng)價的堅挺與資金流向三線城(chéng)市及三線城(chéng)市銷售火(huǒ)爆一緻。

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下半年資金面趨緊，房(fáng)企或降價保命

從(cóng)上半年的樓市銷售、房(fáng)價等情況，以及多地陸續出台樓市嚴控政策來(lái)看(kàn)，總體(tǐ)來(lái)說(shuō)，下半年房(fáng)地産行業将呈現日(rì)趨緊張的态勢。

具體(tǐ)來(lái)說(shuō)，下半年房(fáng)地産行業可(kě)能會發生(shēng)如(rú)下變化：

一是銷售回落，來(lái)自(zì)購(gòu)房(fáng)者定金和預收款的資金來(lái)源增速可(kě)能會下降。核心城(chéng)市的房(fáng)地産調控措施未見(jiàn)放(fàng)松，疊加鼓勵租房(fáng)等房(fáng)地産長效調控機(jī)制的不斷推出，相(xiàng)信下半年房(fáng)價可(kě)能繼續下滑。從(cóng)房(fáng)價領先銷售角度看(kàn)，下半年房(fáng)地産銷售增速可(kě)能也會出現回落，這樣來(lái)自(zì)購(gòu)房(fáng)者的定金和預收款增速也會跟随銷售一起下滑。

二是房(fáng)地産信貸面臨壓縮壓力，政府鼓勵銀行将信貸更多投向經營性貸款及先進制造業等方向上。今年2月，在1月新增貸款總額較大(dà)且大(dà)部分(fēn)投向按揭貸款和消費貸款的背景下，監管層要求銀行調整信貸結構，投放(fàng)更多的經營性貸款。今年4月，中央政治局集體(tǐ)學習會議(yì)上，提出鼓勵金融機(jī)構加大(dà)對先進制造業等領域的資金支持，可(kě)見(jiàn)政府鼓勵銀行投放(fàng)更多的制造業類企業貸款。

三是房(fáng)地産行業資産負債率處于極高水平，融資難度加大(dà)。2017年1季度上市房(fáng)地産公司的整體(tǐ)資産負債率攀升到78.2%的水平，處在曆史最高位。如(rú)此高的資産負債率加上行業整體(tǐ)下行，相(xiàng)信這種環境下房(fáng)地産企業融資難度也會變大(dà)。從(cóng)數據上看(kàn)，2016年7月房(fáng)地産企業債券融資額爲1168億元，但(dàn)到了2017年7月債券融資額下降至517億元，降幅高達56%，雖然這裡(lǐ)面有債券市場進入熊市、一級市場發行量萎縮的整體(tǐ)大(dà)環境的影(yǐng)響，但(dàn)相(xiàng)信即使下半年債券一級市場融資功能恢複，房(fáng)地産行業債券融資額也不會快(kuài)速提升，因爲整個行業的違約風(fēng)險在加大(dà)。

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專家：市場分(fēn)化越來(lái)越明顯

在剛結束的某權威房(fáng)地産論壇上，與會嘉賓認爲：當前調控效果初顯，接下來(lái)應鞏固成效，調控政策短(duǎn)期内不會放(fàng)松，房(fáng)地産市場開始進入下行通道，市場分(fēn)化加劇(jù)，新的挑戰也開始出現。

目前，國内樓市正發生(shēng)較大(dà)的變化。專家表示：今年以來(lái)中央政府堅持了“房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，加大(dà)了分(fēn)類調控的力度；地方政府推行“因城(chéng)因市施策”，房(fáng)地産市場調控取得(de)了初步的成效。

有人指出：下半年按照(zhào)中央提出的要加大(dà)對金融風(fēng)險的管控和穩定房(fáng)地産市場，堅持政策連續性、穩定性，加快(kuài)建立長效機(jī)制的要求，控房(fáng)價、防風(fēng)險的力度不會放(fàng)松，房(fáng)地産信貸政策估計(jì)也會放(fàng)緩，有些房(fáng)價上漲較快(kuài)的三四線城(chéng)市也可(kě)能會出台一些限購(gòu)、限貸等措施。

随着調控進一步深入，國内樓市内部分(fēn)化越來(lái)越明顯。一二線城(chéng)市成交量出現了20%的下降，這意味着一二線城(chéng)市很難再創新高。相(xiàng)反，三四線城(chéng)市出現了明顯的分(fēn)化，一線周邊的三四線城(chéng)市量減價跌，供應逐年遞減，需求受限，所以未來(lái)的增長也會很少。

今後我國房(fáng)地産業的發展将進入到增速下降、結構調整和品質提升的常态時期。

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市場存在多個挑戰

未來(lái)中國房(fáng)地産大(dà)體(tǐ)将面臨四個方面的挑戰。

一是金融系統對房(fáng)地産信貸分(fēn)類調控力度的加大(dà)，住房(fáng)供應體(tǐ)系中租賃市場比例的提高，土(tǔ)地條件(jiàn)和成本的提高，這些都(dōu)給傳統房(fáng)地産開發企業的賣地、貸款、開發、銷售等環節帶來(lái)了一些困難，所以房(fáng)地産企業必然要考慮轉型問(wèn)題。

二是在市場分(fēn)化、變化及因城(chéng)施策的前提下，房(fáng)地産企業如(rú)何應對不同區域、不同城(chéng)市的差異和變化，來(lái)調整自(zì)己的戰略和戰術(shù)。

三是企業如(rú)何應對優勝劣汰和行業集中度的提高。

四是如(rú)何順應綠色發展和提高建築工(gōng)業化、住宅産業化水平的要求，努力提高全裝修房(fáng)和裝配式建築的比例。