分(fēn)析認爲，一線城(chéng)市住宅土(tǔ)地市場的供應還(hái)将繼續增加，全年土(tǔ)地供應将明顯超過往年，極大(dà)緩解未來(lái)房(fáng)地産市場的供需緊張。樓市調控的加法逐漸見(jiàn)效，對于穩定市場價格有一定意義。

    把房(fáng)地産長效調控機(jī)制做細做實是目前房(fáng)地産調控的主要精神。長效機(jī)制要遵循供給側結構性改革思路(lù)，以擴大(dà)供應、疏解需求爲核心實現房(fáng)地産市場供需平衡。其中，土(tǔ)地和住房(fáng)供應是重中之重，穩定預期是穩定住房(fáng)價格的關鍵。

    中原地産研究中心統計(jì)顯示，今年以來(lái)，一線城(chéng)市土(tǔ)地供應速度明顯加快(kuài)。截至8月10日(rì)，一線城(chéng)市（北京、上海、廣州）供應住宅土(tǔ)地達138宗，合計(jì)供應住宅土(tǔ)地規劃建築面積達1636.76萬平方米，已經接近2016年1739萬平方米的供應。相(xiàng)比2016年同期供應的774萬平方米，上漲112%。其中上漲最明顯的北京，今年以來(lái)供應住宅土(tǔ)地達47宗594萬平方米，相(xiàng)比2016年全年供應的219萬平方米上漲了170%。

    對此，房(fáng)産研究院首席分(fēn)析師(shī)張波認爲，中央明确了地方政府對房(fáng)地産市場調控的主體(tǐ)責任，土(tǔ)地供應量增加，将在供給政策上對市場預期産生(shēng)正向影(yǐng)響，京穗深三城(chéng)已有明确的2017年供地計(jì)劃，如(rú)果按計(jì)劃推進，一線城(chéng)市下半年土(tǔ)地供應還(hái)将維持明顯增長。

土(tǔ)地供應加速

    加快(kuài)土(tǔ)地供應是本輪調控的重要精神，目前一線城(chéng)市的土(tǔ)地供應也明顯高于往年。

    據統計(jì)，今年一線城(chéng)市供應住宅土(tǔ)地總體(tǐ)高于2016年同期水平，但(dàn)四城(chéng)表現分(fēn)化明顯。供應加速在北京和廣州表現更爲明顯，北京上半年總供地宗數環比去(qù)年增加150%，廣州上半年住宅用地供地同比也增加131%。反觀滬深則表現清冷(lěng)，深圳上半年僅有15宗地，其中6塊商業用地和9塊商業服務業設施用地；上海則是創出5年來(lái)供應量新低，1-5月上海無純商品住宅用地推出，均爲動遷配套房(fáng)用地，僅6月推出10幅純商品住宅用地，合計(jì)51.80公頃。

    具體(tǐ)從(cóng)7月數據來(lái)看(kàn)，據某地産研究院統計(jì)，一線城(chéng)市土(tǔ)地供應量及成交均價同環比雙漲，出讓金同比增逾六成，北京優質宅地密集入市。一線城(chéng)市共推出土(tǔ)地80宗，推出土(tǔ)地面積341萬平方米，環比增加63%，同比增加99%。其間共成交土(tǔ)地49宗，成交面積207萬平方米，環比增加17%，同比減少31%；土(tǔ)地出讓金554億元，環比增加18%，同比增加62%；成交樓面均價爲11182元/平方米，環比增加4%，同比增加15%；平均溢價率爲16%，較上月下降6個百分(fēn)點，比去(qù)年同期下降38個百分(fēn)點。

    上海發布的《上海市住房(fáng)發展“十三五”規劃》稱，2016年至2020年計(jì)劃供應5500公頃住宅土(tǔ)地，可(kě)提供住房(fáng)約170萬套，比“十二五”期間增加約60%。深圳市規土(tǔ)委發布的《深圳市2017年度城(chéng)市建設與土(tǔ)地利用實施計(jì)劃》提出，2017年計(jì)劃供應居住用地218公頃，同比去(qù)年增加了74.4%。今年4月7日(rì)，北京同時發布了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計(jì)劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計(jì)劃》。内容顯示，未來(lái)北京每年将新增土(tǔ)地供應1200公頃，5年共供地6000公頃，以保障150萬套住房(fáng)建設需求，其中自(zì)住型商品房(fáng)将供地1020公頃。同時，2017年北京的住宅供地計(jì)劃也相(xiàng)應調整，以保障30萬套住房(fáng)建設需求。

    中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉注意到，從(cóng)包括北京、上海等城(chéng)市的土(tǔ)地供應看(kàn)，70年出租房(fáng)、限價與自(zì)住房(fáng)将成爲2017年土(tǔ)地市場的最主要特征；2017年土(tǔ)地供應量相(xiàng)比2016年有明顯增加，預期對未來(lái)商品房(fáng)市場的供應增加有積極意義。

房(fáng)價或穩中微降

    研究院副院長楊紅(hóng)旭認爲，供地加速有利緩解市場供不應求的壓力。今年供地增加，到今年第四季度和明年，新盤供應量就(jiù)會增加，有助于緩解房(fáng)價上漲的壓力。這本身(shēn)就(jiù)是調控的内容之一：按照(zhào)住建部、國土(tǔ)部相(xiàng)關文件(jiàn)要求，庫存消化周期低于6個月的城(chéng)市都(dōu)需要加大(dà)供地。不過他(tā)認爲，供地增加導緻新盤供應量增加，但(dàn)是增量不是特别大(dà)，有部分(fēn)則轉向中長期的、滿足租賃住房(fáng)需求的方向。

    對于房(fáng)地産市場的供求關系，新城(chéng)控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷在接受21世紀經濟報道記者采訪時分(fēn)析，“從(cóng)房(fáng)地産過去(qù)市場表現看(kàn)，一二線城(chéng)市土(tǔ)地供應一直較少，這些城(chéng)市房(fáng)價上漲主要是受土(tǔ)地供求關系影(yǐng)響所緻。大(dà)城(chéng)市要解決房(fáng)價上漲、地産泡沫，核心是解決兩個問(wèn)題：一是供求關系問(wèn)題。必須要增加土(tǔ)地供應，從(cóng)而進一步增加住房(fáng)供應，同時還(hái)要控制房(fáng)價上漲的預期，兩條腿并行，才能緩解供求關系。如(rú)果房(fáng)價持續上漲，很多剛需和改善型用戶會變成投資者提前入市，則帶動房(fáng)價繼續加快(kuài)上漲，造成供求關系進一步緊張。二是在政策層面，緩解城(chéng)市壓力可(kě)以從(cóng)建設都(dōu)市圈入手，擴大(dà)城(chéng)市的生(shēng)活範圍，如(rú)同東京都(dōu)市圈的建設。如(rú)果要解決這些問(wèn)題，增加土(tǔ)地供應是必須要做的基礎性工(gōng)作。”

    張大(dà)偉也認爲，一線城(chéng)市住宅土(tǔ)地市場的供應還(hái)将繼續增加，全年土(tǔ)地供應将明顯超過往年，極大(dà)緩解未來(lái)房(fáng)地産市場的供需緊張。樓市調控的加法逐漸見(jiàn)效，對于穩定市場價格有一定意義。從(cóng)房(fáng)地産“三年小周期”的發展規律看(kàn)，2017年一線城(chéng)市的樓市已經進入調整年，疊加已經在2016年開始出現的回落趨勢，預期2017年，房(fáng)價出現穩中微降的可(kě)能性非常大(dà)。特别是這類限價及自(zì)住房(fáng)的價格或将明顯低于普通商品房(fáng)價格。

    歐陽捷認爲，土(tǔ)地供應加速将大(dà)大(dà)緩解供求關系緊張情況。“預期明年供求關系很可(kě)能會發生(shēng)比較大(dà)的變化。今年北京市政府發文件(jiàn)，要求開發商加速供應，今年12月底之前要盡快(kuài)上市供應。這既是督促開發商不要囤積房(fáng)源，同時也是希望明年大(dà)量住房(fáng)供應上市之後，供求關系不會發生(shēng)逆轉，導緻整個房(fáng)地産市場的波動。房(fáng)子供應增加之後就(jiù)會降價，今年資金已經開始緊張了，今年底到明年資金更緊張，如(rú)果開發商再降價銷售，市場可(kě)能逆轉。”

    他(tā)表示，短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，受到政策、供求關系等因素影(yǐng)響，房(fáng)價可(kě)能會有波動。但(dàn)長期來(lái)看(kàn)，大(dà)城(chéng)市的房(fáng)價變化趨勢是震蕩上行，因爲全球人口會增加，而大(dà)城(chéng)市的資源優勢吸引了大(dà)量的人口，人均用地面積減少。