近期，樓市消息不斷，廣州宣布“租購(gòu)同權”、深圳擁抱“住房(fáng)公有制”、馬雲入局租房(fáng)市場，樓市颠覆性變革真的來(lái)了嗎(ma)？
近日(rì)，有關深圳将成爲國内第一個“住房(fáng)公有制”城(chéng)市的消息掀起熱(rè)議(yì)。一份深圳市住建局起草的《關于加快(kuài)推進棚戶區改造工(gōng)作的若幹措施(征求意見(jiàn)稿)》在網上流出。
其内容顯示，深圳将加快(kuài)推廣“政府主導+國企實施+公共住房(fáng)的棚戶區改造項目實施模式”。
未來(lái)在南(nán)山(shān)、福田、羅湖、鹽田在4個區裡(lǐ)，供應大(dà)量的保障性住房(fáng)+人才性住房(fáng)，并實現隻租不售。值得(de)注意的是，本次棚戶改造後釋放(fàng)的所有房(fáng)源，無論建設、上市、分(fēn)配等供應環節，都(dōu)将由國家主導完成。
有網友驚呼：這是否意味着，未來(lái)住房(fáng)是否将重回“公有制”？這并非偶然。
8月4日(rì)，北京提出“共有産權”，購(gòu)房(fáng)人與政府共同擁有産權，購(gòu)房(fáng)人享有使用權；7月17日(rì)，廣州推動租房(fáng)市場，提出“租購(gòu)同權”；賦予承租人子女(nǚ)享有就(jiù)近入學等權益；彼時，佛山(shān)、上海等多地新出讓土(tǔ)地所建房(fáng)子禁售期達70年 ……
“公有制的觀點完全是沒有根據的。我們要按照(zhào)比例來(lái)看(kàn)。” 同策咨詢研究中心總監張宏偉向《21CBR》表示，舉例上海，現有存量房(fáng)大(dà)概1000萬套，而其中共有産權房(fáng)不足10萬套，微不足道。其分(fēn)析，無論是深圳人才性住房(fáng)還(hái)是北京的共有産權，類似政策隻是對購(gòu)房(fáng)者分(fēn)類别分(fēn)批次地進行保障住房(fáng)。
保障與市場同行的房(fáng)地産新供應體(tǐ)系似乎已成趨勢。目前，“因城(chéng)施政”各類調控動作頻頻，住房(fáng)改革正在全面提速。
全國開啓“五限時代“
“限“成爲了2017年上半年樓市關鍵詞。
自(zì)今年3月以來(lái)，全國迎來(lái)了暴風(fēng)式地樓市調控浪潮。根據《21CBR》不完全統計(jì)，目前全國已超過60個城(chéng)市進入新調控隊列，包括一線城(chéng)市以及部分(fēn)二三線城(chéng)市。除了以往的限購(gòu)、限價、限貸，更是新增了“限售、限商”内容，至此，全國樓市開啓“五限時代”。
“本次樓市調控，從(cóng)它的範圍、手段和頻率上來(lái)看(kàn)，确實是跟以前相(xiàng)比力度空前，這一點會引發未來(lái)相(xiàng)當長的時間内房(fáng)地産行業的洗牌。”中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松在2017博鳌房(fáng)地産論壇上公開表示。
限商作爲本次調控新内容，今年3月，北京住建委發文調控商辦市場，提出商辦類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得(de)擅自(zì)改變爲居住等用途，全面叫停“商改住”。
随後，廣州、上海、深圳等熱(rè)點城(chéng)市跟進。按照(zhào)上述政策，不僅限制了個人對商辦類物業的購(gòu)買和轉讓，也對該類物業審批建設提出要求。
“新政出台後，此類設施将更多地服務于辦公需求，即不太可(kě)能服務于居住的需求。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。
根據中原地産研究中心截止6月的統計(jì)數據，包括成都(dōu)、廈門(mén)、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南(nán)甯、張家口等超過36個城(chéng)市，曆史上首次啓動了“買房(fáng)後一定年限限制出讓”的樓市調控政策。
限售成爲此次房(fáng)地産調控的另一新标簽，使用範圍更廣。這意味着，購(gòu)買者買到房(fáng)子後，未滿足相(xiàng)關年限規定的則禁止賣出。一方面減少了市場供給，另一方面也拉長了二手交易頻率。
實際上，“限售”之外衍生(shēng)出的租賃市場成爲下一個香饽饽。
就(jiù)在8月9日(rì)，媒體(tǐ)報道，杭州住保房(fáng)管局與阿裡(lǐ)巴巴集團、螞蟻金服集團簽約，将共同打造全國首個智慧住房(fáng)租賃監管服務平台。馬雲高調進軍房(fáng)地産租賃行業。也就(jiù)是說(shuō)未來(lái)“淘寶租房(fáng)”即将面市。
阿裡(lǐ)巴巴方面表示，在杭州的每套可(kě)租房(fáng)源、每個租客、每個房(fáng)東，以及每個中介服務人員，都(dōu)将對應一套完善的信用評價體(tǐ)系。以後可(kě)以不再需要“押一付六”“押一付三”等，隻要信用好，不僅能免押金，租金還(hái)可(kě)以按月來(lái)付。
而在此一個月前，廣州推動租房(fáng)市場，提出“租購(gòu)同權”；賦予符合條件(jiàn)的承租人子女(nǚ)享有就(jiù)近入學等公共服務權益，保障租購(gòu)同權。北京和上海也均已出台政策推動住房(fáng)租賃市場發展，今後五年北京市将建設租賃住房(fáng)50萬套，上海将建70萬套。
房(fáng)貸利率加碼調控
雙管齊下，除了地方政府，每一次市場調控銀行任重角之一。
近日(rì)有消息傳稱，廣州地區将全面上調房(fáng)貸利率。“現在還(hái)未接到通知，但(dàn)是預計(jì)調整可(kě)能性較大(dà)。”有關銀行人士對《21CBR》表示，廣州目前首套房(fáng)貸利率均爲基準利率，二套上浮10%。
實際上，此前《21CBR》采訪發現，包括中信銀行、民(mín)生(shēng)銀行在内的多家銀行目前已經處于停貸狀态，暫不接受新的房(fáng)貸業務。
作爲熱(rè)門(mén)二線城(chéng)市的佛山(shān)也在近日(rì)作出調整。8月9日(rì)，工(gōng)商銀行佛山(shān)支行二手房(fáng)首套按揭貸款執行基準利率上浮5%。而再此之前，建設銀行上浮10%，農行和中行預計(jì)近期會有調整。
根據融360發布《2017年中國房(fáng)貸市場7月報告》顯示,7月份,全國首套房(fáng)平均利率爲4.99%,相(xiàng)當于基準利率1.02倍;二套房(fáng)平均利率爲5.47%,保持上升。
其中，一線城(chéng)市中83.48%銀行已執行基準利率或基準利率上浮;二線城(chéng)市中執行基準利率及上浮的銀行占比上升;7月全國提供優惠折扣的銀行數占比僅爲4.12%，19家主要銀行中多數銀行首套利率已爲基準上浮。
“當前二套房(fáng)貸平均利率高于首套房(fáng)貸利率,但(dàn)首套房(fáng)貸利率增速高于二套利率。”融360分(fēn)析師(shī)李唯一指出，未來(lái)首套、二套房(fáng)貸平均利率之間差距或将進一步縮小，但(dàn)仍将保持差異。
“首套房(fáng)貸款出現基準利率上浮，這種情況幾乎不曾有過。”中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉表示，房(fáng)貸利率進入曆史最嚴時期。
一二線交棒三四線城(chéng)市
根據曆史經驗來(lái)看(kàn)，在房(fáng)貸利率上升期間，将直接影(yǐng)響購(gòu)房(fáng)貸款的積極性，可(kě)進一步遏制炒房(fáng)客行爲，使得(de)房(fáng)地産市場價格和成交面積有所下降。
易居研究院數據顯示，全國居民(mín)購(gòu)房(fáng)杠杆率從(cóng)2015年三季度開始快(kuài)速上升，2016年四季度刷新曆史最高值，達到46.4%，2017年一季度，該指标小幅上升至46.8%，二季度回落至43.9%。
在房(fáng)貸利率上漲最嚴重的一二線城(chéng)市，部分(fēn)開發商出現資金回籠緊張局面。“全款買房(fáng)請(qǐng)進；貸款先排号；公積金請(qǐng)繞道。”一時間成爲調侃各樓盤銷售中心的段子。
甚至有樓盤分(fēn)門(mén)别類：三成首付隻可(kě)購(gòu)買20層以下樓層單位，而七成首付和一次性付款則可(kě)以選擇30層以上或更好的高層單位。“由于推出的貨量有限，主要針對全款客戶。”銷售人員直接表示。
一二線城(chéng)市限購(gòu)加碼，使得(de)樓市出現了新分(fēn)化。根據安居客發布的《2017年7月國民(mín)安居指數》，在城(chéng)市房(fáng)價環比漲幅TOP5中，洛陽新房(fáng)以13.14%的上漲幅度遙遙領先于福州、深圳等地。而三亞二手房(fáng)則以3.69%的上漲幅度，排在江門(mén)、南(nán)甯之前。相(xiàng)較此前，三、四線樓市在房(fáng)價漲幅榜中占據了更多位置。
房(fáng)價上漲的接力棒已經由一二線交接到三四線手中，“這種流向是因爲一二線城(chéng)市的行政管制導緻的，并不是市場的自(zì)發行爲。” 新城(chéng)控股高級副總裁歐陽捷向《21CBR》記者表示，這類趨勢是短(duǎn)暫現象。
“預計(jì)三四線城(chéng)市最多漲到今年年底就(jiù)不再上漲了。”張宏偉認爲，從(cóng)人口、産業、經濟角度，都(dōu)較難支撐三四線城(chéng)市的持續上漲，“而一二線城(chéng)市可(kě)能在明年下半年開始穩步回溫。”
歐陽捷預計(jì)，未來(lái)此類中小城(chéng)市的城(chéng)鎮化将接近尾聲，“即使這些地方通了高鐵，也是加劇(jù)人口流出而不是流入。”
他(tā)分(fēn)析，隻有在重點大(dà)城(chéng)市圈周邊的中小城(chéng)鎮若能很好地依托核心城(chéng)市資源，将會獲得(de)較好的發展。“人口流向核心城(chéng)市依然是未來(lái)的主流，周邊小城(chéng)鎮會成爲城(chéng)市的新引擎。”歐陽捷表示。
