共有産權房(fáng)是近段時間行業熱(rè)議(yì)的高頻詞。

日(rì)前，北京市住房(fáng)城(chéng)鄉建設委發布了《北京市共有産權住房(fáng)管理(lǐ)暫行辦法》（征求意見(jiàn)稿）。顧名思義，共有産權住房(fáng)就(jiù)是買房(fáng)人與政府共有房(fáng)屋産權，是對原自(zì)住型商品房(fáng)政策的進一步調整和優化。有業内人士告訴《每日(rì)經濟新聞》記者，所以，剛需房(fáng)受到的沖擊或許會比較明顯。

擴大(dà)住房(fáng)保障覆蓋範圍

實際上，共有産權房(fáng)并不是新名詞。早在2007年，江蘇淮安首次試點共有産權住房(fáng)，2010年上海推出共有産權保障房(fáng)試點，實行住房(fáng)和經濟“雙困”标準。2014年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都(dōu)、淮安、黃(huáng)石作爲共有産權住房(fáng)試點城(chéng)市，2016年上海推出了共有産權保障住房(fáng)管理(lǐ)辦法。

全國房(fáng)地産商會聯盟主席顧雲昌表示，實際上共有産權房(fáng)是對經濟适用住房(fáng)的提升，是政策不斷完善的過程，屬于保障性住房(fáng)的範疇。

“相(xiàng)比傳統的保障房(fáng)開發，共有産權房(fáng)具有明顯的制度優勢。”居理(lǐ)新房(fáng)數據研究院主任陽洋告訴《每日(rì)經濟新聞》記者，首先，政府的出資顯性化，嚴格限制了“投機(jī)”性需求，同時也淡化了保障性住房(fáng)開支，有助于改善地方政府的現金流量，讓地方資金轉起來(lái)；另外，本質是爲有合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)需求的居民(mín)提供購(gòu)房(fáng)杠杆，提供了一種事實上的住房(fáng)資金支持。

陽洋補充道，從(cóng)當前形勢看(kàn)，北京推廣共有産權房(fáng)是極爲适合的。在北京當前的住房(fáng)保障制度之下，低收入居民(mín)的住房(fáng)問(wèn)題一般可(kě)以交由公租房(fáng)和經濟适用房(fáng)解決，高收入居民(mín)能夠負擔商品房(fáng)房(fáng)價，然而還(hái)有部分(fēn)居民(mín)既無法負擔商品房(fáng)，又無資格申請(qǐng)公租房(fáng)。一線城(chéng)市居民(mín)中，這種“中間層”恰恰是規模最爲龐大(dà)的群體(tǐ)；這些居民(mín)不僅需要居住權，也需要置業權，因此一線城(chéng)市在近期是極有可(kě)能相(xiàng)繼推出共有産權政策。

關于共有産權房(fáng)的定價問(wèn)題，中信證券研究指出，共有産權住房(fáng)當前還(hái)存在試點城(chéng)市偏少，覆蓋人群過窄的問(wèn)題，未來(lái)共有産權房(fáng)完全有可(kě)能更加貼近“中間層”居民(mín)的需要。同時，如(rú)果把定價權完全給政府，則可(kě)能會産生(shēng)制度運行效率不夠，但(dàn)把定價權完全給開發企業，就(jiù)會形成定價合理(lǐ)性問(wèn)題和共有産權房(fáng)源選擇問(wèn)題。

剛需型商品房(fáng)或受沖擊

業内權威人士提供了這樣一組數據，目前北京的主要政策性住房(fáng)爲經濟适用房(fáng)（66.2萬套存量），兩限房(fáng)（12.9萬套存量）、自(zì)住型商品房(fáng)（10萬套存量）。2017~2021年預計(jì)供應25萬套自(zì)住型商品房(fáng)，這些都(dōu)将按照(zhào)共有産權住房(fáng)的辦法執行，到2021年預計(jì)北京全部存量爲900萬套，共有産權住房(fáng)占比2.8%。

中原地産研究中心統計(jì)數據顯示，自(zì)住房(fáng)供應以來(lái) ，北京合計(jì)出讓了80宗（含）或者全爲自(zì)住房(fáng)的住宅土(tǔ)地，合計(jì)供應了自(zì)住房(fáng)面積達到了703萬平方米，大(dà)約能夠建成8萬套價格明顯低于北京商品房(fáng)住宅價格的帶保障屬性的自(zì)住房(fáng)。

對于共有産權房(fáng)帶來(lái)的影(yǐng)響，房(fáng)企也有不同的看(kàn)法。

遠(yuǎn)洋集團董事局主席、總裁李明表示，政策的出發點是解決剛性住房(fáng)需求的難題，産權從(cóng)設計(jì)時就(jiù)是清晰的，和建立現代企業制度一樣，抓住了産權清晰這一根本，便于未來(lái)長效機(jī)制的對接。

雅居樂集團北京區域營銷總監何斌則表示，共有産權房(fáng)的概念需要很多後續的政策支持才能有意義，比如(rú)不動産登記手續，周邊教育資源的分(fēn)配政策等。

那麽，共有産權房(fáng)是否會導緻房(fáng)地産市場出現剛需型商品房(fáng)價格下降、高端商品房(fáng)價格上漲的兩極分(fēn)化現象？

何斌告訴《每日(rì)經濟新聞》記者，目前并不能作出這樣的判斷，短(duǎn)期内共有産權房(fáng)對購(gòu)房(fáng)者決策影(yǐng)響不大(dà)，因爲有資格、買得(de)起的人依然會考慮私有房(fáng)産，共有産權房(fáng)針對的是沒有資格和買不起的一部分(fēn)人群，但(dàn)是如(rú)果後期支持政策落地，可(kě)能會有一部分(fēn)剛需被引導進入共有市場。

保利投顧研究院表示，共有産權覆蓋人群本身(shēn)購(gòu)買力更趨近于二手房(fáng)市場，假如(rú)共有産權住房(fáng)供應能有效落地，将消化了大(dà)量的購(gòu)房(fáng)需求，預計(jì)其分(fēn)流存量房(fáng)市場購(gòu)買力作用更大(dà)，而新建商品房(fáng)市場将目标人群轉向改善人群的高端化趨勢将加大(dà)。

何斌進一步表示，整體(tǐ)看(kàn)來(lái)，共有産權房(fáng)相(xiàng)關辦法隻是樓市整體(tǐ)調控的一個環節而已，但(dàn)是綜合起來(lái)看(kàn)影(yǐng)響深遠(yuǎn)，所以近期企業都(dōu)在從(cóng)戰略上進行調整，試圖從(cóng)單一的房(fáng)地産開發轉型成爲城(chéng)市運營商。