在強監管、去(qù)杠杆背景下，房(fáng)地産傳統生(shēng)存模式正遭受前所未有的考驗。而發掘和關注新興領域成爲地産從(cóng)業人士突圍之路(lù)。
華本榮譽理(lǐ)事長、盛世神州基金董事長張民(mín)耕日(rì)前在“2017半年度宏觀經濟論壇暨聯峰投資綜合金融服務與項目發布會”感慨稱：“強監管後，不是想做就(jiù)能做了，哪怕是單個項目基金，做之前必須在證監會下屬協會備案；另外，以前房(fáng)地産企業包括我一直都(dōu)在加杠杆，現在必須要去(qù)杠杆了。”
随着去(qù)杠杆全面深入，有地産商們甚至認爲，房(fáng)地産行業的“黃(huáng)金”和“白(bái)銀”時代都(dōu)已經過去(qù)，并進入“銅鐵”時代。
當房(fáng)地産的紅(hóng)利期逐漸消退，“銅鐵時代”呈現出更新的行業特征：房(fáng)地産長達十幾年的玩法和邏輯被打破，限購(gòu)、限價等成爲常态；地産商傳統開發業務生(shēng)存空間愈發艱難，利潤空間也被一再擠壓；市場集中度持續強化，大(dà)象起舞，并購(gòu)頻現。而在傳統開發業務之外，尋求創新性突圍，成爲不少中小開發商的被迫選擇。
未來(lái)一年
房(fáng)地産市場走勢向來(lái)是行業最爲關注的話(huà)題，而這決定了不少企業的發展方向。自(zì)3月以來(lái)，調控深入已持續四個月有餘。從(cóng)統計(jì)數據上看(kàn)，房(fáng)價漲幅正穩步回落。但(dàn)關于市場未來(lái)走勢，業内看(kàn)法不一。
從(cóng)宏觀層面看(kàn)，國務院參事、經濟學家姚景源保持樂觀态度。他(tā)援引國家統計(jì)局數據：“中國經濟增長已連續6個季度保持在6.7%-6.9%。今年上半年全國房(fáng)地産開發同比增長6.1%，銷售面積同比增長16.1%，銷售額增長26.5%。因此房(fáng)地産下半年會保持穩中求進的狀态。”
高盛與姚景源預測基本一緻，但(dàn)對未來(lái)呈謹慎态度。高盛投資管理(lǐ)部亞洲區聯席主管王勝祖表示：“統計(jì)局數據顯示，消費對GDP增長的貢獻最大(dà)，達到将近2/3，全年經濟增長将在6.5%-6.7%。結合上半年6.9%的增速，這意味着下半年經濟增長将放(fàng)緩。基建和房(fáng)地産投資會趨緩，從(cóng)而對下半年經濟造成下行壓力。”
對房(fáng)地産未來(lái)走勢，張民(mín)耕保持樂觀态度。他(tā)認爲這是一場博弈，在這次博弈中，經濟規律不可(kě)戰勝。他(tā)的判斷依據是，回顧曆次調控，經常是各種政策疊加，最終都(dōu)會放(fàng)松。另外，從(cóng)需求角度看(kàn)，目前，一二線城(chéng)市需求非常強，既有自(zì)住改善需求，也有投資需求。
但(dàn)地産商已經深刻意識到調控的嚴峻性。聯峰投資管理(lǐ)有限公司董事長胡甯峰表示，地産商将經曆一段生(shēng)死期，“這次調整很大(dà)，又是在杠杆高點做的調整，如(rú)果政府的手稍微糙一點，看(kàn)得(de)見(jiàn)的手稍微強大(dà)一點，可(kě)能會出現重大(dà)問(wèn)題。未來(lái)一段時間會是高潮叠出、激動人心、驚心動魄的一年。”這期間，房(fáng)企之間的并購(gòu)在所難免。
對于本輪調控的嚴峻性，融創中國董事長孫宏斌早在去(qù)年年底就(jiù)預計(jì)，非常嚴峻。“對于這次調控的嚴密程度，很多企業是預計(jì)不足的。本輪宏觀調控嚴厲程度超過過往每一次。”
調控花樣出新背景下，開發商也将面臨更多的新課題。當代置業執行董事兼總裁張鵬表示：“未來(lái)一年，國家一定會出台長效政策，包括取消預售政策、租售同權、房(fáng)地産稅等，都(dōu)有可(kě)能成爲地産企業面臨的新課題。”
生(shēng)存之道
在銅鐵時代中，大(dà)型地産商正加速規模擴張，以期通過提高市場占有率而降低市場風(fēng)險。不過，一些中小地産商以及地産基金開始重新制定戰略。比如(rú)，從(cóng)開發轉爲運營，或者對房(fáng)地産細分(fēn)産業鏈創新。
胡甯峰判斷，地産已經到了真正以運營爲主、從(cóng)增量變成存量、從(cóng)開發産銷變成深度運營的模式。
記者梳理(lǐ)，目前具有代表性的地産運營模式包括長租公寓、聯合辦公、在線度假公寓、新型商場零售、特色小鎮等，已逐漸成爲地産商轉型運營的新載體(tǐ)。
比如(rú)，今年成立的聯峰投資将運營兩個名爲“聯合生(shēng)活”和“盟客中國”的地産項目，前者屬于商業地産，聯峰計(jì)劃收購(gòu)商場，把餐飲、服裝、醫療、教育、娛樂等業态集合其中，以共享和疊加等原則，實現商戶與顧客、商戶間的流通，客戶定位90、00後。
盟客中國屬于聯合辦公，對标Wework（Wework在上個月的市值已達到170億美元，分(fēn)布在全球45個城(chéng)市）。聯峰計(jì)劃，除辦公區域出租外，更加注重增值服務，如(rú)創業過程中需要的人力、法律、稅務、孵化、投資，以及各個産業鏈上中下遊企業的整合。“截至2017年初，盟客中國在北京、沈陽、成都(dōu)等一二線城(chéng)市開業三個項目，并完成百萬平米場地儲備。”聯峰投資負責人告訴21世紀經濟報道記者。
當代置業看(kàn)到了年輕群體(tǐ)的消費潛力，張鵬補充，黑(hēi)科(kē)技、新金融、新人群、新消費是地産商應該關注的機(jī)遇。
中民(mín)惠普金融董事長莊諾則瞄準了存量市場的機(jī)遇。他(tā)認爲，中國家庭财富達到160萬億以上，其中57%是不動産，這些不動産存在于一個個社區中。
地産商也關注到了最近出現的一些新機(jī)會，如(rú)租售同權、共有産權房(fáng)等。大(dà)成基金首席經濟學家、人民(mín)銀行金融研究所前所長姚餘棟認爲，北京的共有産權房(fáng)，是地方政府讓利給地産開發，以滿足低收入群體(tǐ)需求，将來(lái)是一個大(dà)趨勢。
“怎麽根據租售同權和共有産權，生(shēng)産出符合市場需求的房(fáng)地産産品和金融産品，是我們下一步要深入研究的。”張民(mín)耕說(shuō)。
在強監管、去(qù)杠杆背景下，房(fáng)地産融資方式也在發生(shēng)改變。衆所周知，境内房(fáng)地産基金多做債權類業務，采用“假股真債”模式，不願意使用股權投資參與項目收益。但(dàn)随着近年來(lái)房(fáng)地産行業調控不斷，金融管制逐漸加強，房(fáng)企通道類生(shēng)存空間愈發狹窄，房(fáng)地産基金正回歸“本真”，股權投資再次備受關注。
“不能再簡單地用土(tǔ)地融資方法和中介性的私募基金了，這既不能滿足目前地産現發展，同時還(hái)會帶來(lái)風(fēng)險？”張鵬表示：“金主也不能隻能找信托、銀行，應該多找股權的、長期的、創新的合作方。”
地産商們也打算借機(jī)收購(gòu)做不下去(qù)的中小型地産商，這是企業做大(dà)的機(jī)遇期。張民(mín)耕主張現金爲王，随時準備并購(gòu)中小企業，“我們要面向中小企業做更多工(gōng)作，可(kě)能我們的業務來(lái)源也在中小企業。”
路(lù)勁集團董事局主席單偉豹則瞄準了特色小鎮的并購(gòu)機(jī)遇。他(tā)透露，路(lù)勁集團今年原本計(jì)劃建5個特色小鎮，但(dàn)考慮到市場未來(lái)可(kě)能存在的并購(gòu)機(jī)遇，因而壓縮到隻建設3個特色小鎮。他(tā)表示：“等人家因壓力而破産時，我們去(qù)收購(gòu)五六個。我堅信今年開3個，明年收購(gòu)10個。因此現金很重要。”
