“未來(lái)的市場規模如(rú)果達不到千億，就(jiù)幾乎沒有玩的資格，”2017年，很多中小房(fáng)企提出了千億目标，隻爲拿到一張進入樓市下半場的入場券。
8月4日(rì)，時代地産發布中期業績，同時，公司首次提出要在2019年或2020年實現千億銷售。
時代地産董事會主席董岑钊雄認爲，目前集團的貨值足以支撐千億的實現，不至過于激進。
中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉指出，房(fáng)企執着于擴大(dà)銷售規模的主要原因，是房(fáng)地産市場已經進入了新常态，這是最後一波提高規模的時間窗(chuāng)口。
正如(rú)萬科(kē)高級副總裁譚華傑所言，未來(lái)的市場将是大(dà)象之間的遊戲。
時代首提千億
時代地産是一家聚焦于珠三角的區域型房(fáng)企，去(qù)年銷售接近300億。對于這樣一家房(fáng)企來(lái)說(shuō)，千億目标是個令人振奮的數字。
爲了實現這一目标，今年上半年時代拿地力度明顯加大(dà)，共新購(gòu)入9幅土(tǔ)地，總土(tǔ)地成本達95億，占全年土(tǔ)地預算的73.1%。
僅靠招拍(pāi)挂絕不可(kě)能做大(dà)規模。岑钊雄透露，時代大(dà)部分(fēn)的土(tǔ)地還(hái)是通過舊改、收并購(gòu)、合作等方式獲取。
據悉，時代地産目前有數十個城(chéng)市更新項目，其中17個項目可(kě)能較先完成改造，分(fēn)别位于深圳，廣州和佛山(shān)。
這些舊改項目完成後，将使時代的土(tǔ)地儲備進一步擴大(dà)，爲千億銷售提供貨值。
去(qù)年底啓動的“時代·未來(lái)小鎮”戰略，也有助于提升規模。截至目前，時代地産已和廣州、佛山(shān)、東莞、珠海、惠州、中山(shān)、長沙等地方政府簽訂了十餘個合作開發特色小鎮的框架性協議(yì)。
千億目标的實現，還(hái)須有穩健的财務支撐。财報顯示，時代地産資産負債率從(cóng)2016年底的77%降到2017年6月底的72%；平均融資成本由2016年平均的8.32%進一步下降到2017年6月底的7.3%。
岑钊雄透露，集團目前大(dà)部分(fēn)融資都(dōu)是三年以上，截至6月底，短(duǎn)期借款有約24.5億元人民(mín)币，僅占總借款的8.3%。
“不是很長的借款，可(kě)以置換爲更長的借款，這樣整體(tǐ)借款的成本下降很多。接下來(lái)融資的成本還(hái)會再下降，時間也會做得(de)更長。”他(tā)說(shuō)。
在土(tǔ)地儲備和多元融資的助力下，時代發展迅速。目前，時代地産的土(tǔ)地儲備85％以上位于珠三角和粵港澳大(dà)灣區。岑钊雄認爲，這一區域是中國經濟最繁榮、最活躍的地方。而未來(lái)，時代也将走出這一區域，向外拓展。
據時代地産财報顯示，時代地産2016年的銷售額爲293.3億元，近5年複合增長率達到43%；今年上半年合約銷售額爲人民(mín)币170.3億元，同比增幅爲27.5%，完成年度目标52.4%。
下半場如(rú)何生(shēng)存？
随着城(chéng)市化放(fàng)緩和人口紅(hóng)利接近尾聲，傳統房(fáng)地産開發銷售天花闆隐現。房(fáng)企不得(de)不在總量可(kě)預見(jiàn)的市場中厮殺。大(dà)魚吃(chī)小魚成爲行業常态，規模成爲生(shēng)存必需。
時代不是特例，而是反映了行業集中度快(kuài)速提升下規模數百億的房(fáng)企的生(shēng)存焦慮。此前富力、雅居樂、新城(chéng)控股、實地集團等均提出了千億目标。
數據顯示，現在房(fáng)企第一陣營已經在3000億以上，今年或到5000億、6000億，第二陣營2000億以上，而千億則意味着拿到行業下半場的入場券，未來(lái)還(hái)能參與房(fáng)地産這個遊戲。
實際上，不隻是這些房(fáng)企提出千億，從(cóng)行業來(lái)看(kàn)，房(fáng)企都(dōu)陷入了規模化焦慮。
在萬科(kē)，恒大(dà)，碧桂園這三家超級房(fáng)企地位業已奠定的同時，規模化成爲其他(tā)房(fáng)企的普遍追求，融創通過收購(gòu)萬達等想要沖擊前三，旭輝提出3000億目标，就(jiù)連之前偏保守的華潤置地，中海外也提出要重視規模增長。
那麽如(rú)何提升規模，破解焦慮？其中一個很重要的變量是收并購(gòu)。
融創中國是通過收并購(gòu)迅速擴大(dà)規模的典型。據克而瑞研究中心報告，得(de)益通過收并購(gòu)獲得(de)充足的土(tǔ)地儲備，融創中國1-6月實現累計(jì)銷售額1088億元，僅用半年時間達到千億。
融創中國7月以438.44億收購(gòu)萬達文旅項目91%的股權，總建築面積達到5897萬平方米，未來(lái)将競逐國内房(fáng)企第一。
據海通證券報告顯示，2016年至今，融創的收并購(gòu)案共達到20宗，公司規模快(kuài)速提升。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，并購(gòu)的好處在于項目是半成品，風(fēng)險更小，而且相(xiàng)對于招拍(pāi)挂，并購(gòu)案的資金審核更爲寬松。因此，類似的并購(gòu)實際會給企業帶來(lái)很多新機(jī)會。
Wind資訊統計(jì)數據顯示，2016年，房(fáng)地産行業并購(gòu)案宗數爲198宗，涉及金額爲4014.83億元，同比上升43%；2017年至今，房(fáng)地産行業并購(gòu)案宗數爲154宗，涉資2177億元。
還(hái)有一個因素是合作。房(fáng)地産市場上有越來(lái)越多的房(fáng)企通過合作來(lái)擴大(dà)規模，實現共赢，如(rú)萬科(kē)、旭輝等。
萬科(kē)的合作模式靈感來(lái)自(zì)萬科(kē)的行業标杆美國帕爾迪房(fáng)屋公司，帕爾迪在上世紀末通過5年的合作合并成爲美國最大(dà)的房(fáng)地産企業。據萬科(kē)年報數據，從(cóng)2010至2016年，萬科(kē)新增項目中，合作開發的項目所占比例均超過了一半。
另一合作擴大(dà)規模案例是旭輝。前7月，旭輝銷售業績557.1億元，同比大(dà)幅增長70.9%。
據克爾瑞研究中心報告顯示，旭輝主要以小股操盤來(lái)撬動銷售增長，通過與多家企業合作使得(de)銷售排名大(dà)幅提升，從(cóng)2015年的第25名提升到近年7月份的15名。
嚴躍進認爲，合作開發有助于降低投資成本，屬于借助外力實現快(kuài)速戰略擴張的一個重要舉措。
此外，要徹底化解生(shēng)存焦慮，一定是在規模基礎上增加利潤來(lái)源，提升盈利水平。這就(jiù)要求房(fáng)企不僅要做銷售規模，還(hái)要做持有運營。
目前越來(lái)越多的房(fáng)企開始銷售和持有并重，從(cóng)開發向“城(chéng)市運營商”轉型。
克而瑞研究中心分(fēn)析認爲，從(cóng)長遠(yuǎn)來(lái)看(kàn)，社區物業、海外地産、産業新城(chéng)、特色小鎮、長租公寓等多元化運營的模式可(kě)以給房(fáng)企帶來(lái)更多的盈利途徑，也可(kě)以提升房(fáng)企的整體(tǐ)競争力。
