《北京市共有産權住房(fáng)管理(lǐ)暫行辦法》日(rì)前向社會公開征求意見(jiàn)。作爲對原自(zì)住型商品房(fáng)政策的進一步調整、優化、升級、規範，共有産權住房(fáng)将從(cóng)建設品質、管理(lǐ)水平、供應規模上進一步提高。在業内專家看(kàn)來(lái)，共有産權住房(fáng)政策是北京房(fáng)地産市場調控從(cóng)供給側發力的重要舉措。

實際上，自(zì)3月17日(rì)北京開啓新一輪房(fáng)地産調控以來(lái)，市場逐漸回歸理(lǐ)性，市場秩序不斷規範。北京市提出5年内提供150萬套住房(fáng)，用4個“三七開”的措施，兼顧剛需購(gòu)房(fáng)人群和“新北京人”住房(fáng)需求。業内專家表示，北京用供給側結構性改革思路(lù)進行樓市調控，在需求側抑制投機(jī)，在供給側保障剛需，“雙管齊下”推動市場平穩運行，體(tǐ)現出“房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”調控理(lǐ)念。

“共有産權房(fáng)”瞄準夾心層剛需

北京市住建委近日(rì)會同北京市發展改革委、北京市财政局、北京市規劃國土(tǔ)委聯合起草的《北京市共有産權住房(fáng)管理(lǐ)暫行辦法》，對共有産權住房(fáng)的審核、分(fēn)配、管理(lǐ)等方面進行了明确規定。

共有産權住房(fáng)政策通過實行政府與購(gòu)房(fáng)人按份共有産權方式，政府将其持有的部分(fēn)産權的“使用權”讓渡給首次購(gòu)房(fáng)人，進一步降低了房(fáng)屋出售價格，充分(fēn)減輕購(gòu)房(fáng)負擔，最大(dà)限度支持夾心層首次購(gòu)房(fáng)需求，滿足無房(fáng)家庭住房(fáng)剛需。

該辦法明确，共有産權住房(fáng)的供應對象爲符合北京市住房(fáng)限購(gòu)條件(jiàn)且家庭成員名下均無住房(fáng)家庭。其中，單身(shēn)家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應當年滿30周歲。一個家庭隻能購(gòu)買一套共有産權住房(fáng)。已簽訂住房(fáng)購(gòu)買合同、征收（拆遷）安置房(fáng)補償協議(yì)、有住房(fáng)轉出記錄等情況的申請(qǐng)家庭不得(de)購(gòu)買共有産權住房(fáng)。

爲促進職住平衡、精準分(fēn)配，房(fáng)源優先配售給項目所在區戶籍和在項目所在區工(gōng)作的北京市其他(tā)區戶籍無房(fáng)家庭，以及符合北京市住房(fáng)限購(gòu)條件(jiàn)的、在項目所在區穩定工(gōng)作的非本市戶籍無房(fáng)家庭。

2013年以來(lái)， 北京市已在自(zì)住型商品房(fáng)工(gōng)作中探索出一些行之有效的經驗做法，如(rú)供應對象限定爲無房(fáng)家庭、實行按區域分(fēn)配、引入專家審查提升規劃設計(jì)标準等，受到了群衆和社會的一緻認可(kě)。共有産權住房(fáng)是對原自(zì)住型商品房(fáng)政策的進一步調整、優化、升級、規範，今後不論從(cóng)建設品質、管理(lǐ)水平、供應規模上均會進一步提高。

北京市住建委相(xiàng)關負責人表示，共有産權住房(fáng)政策有利于抑制住房(fáng)投資投機(jī)性需求，讓住房(fáng)制度更加公平合理(lǐ)，促進房(fáng)地産業平穩健康發展，加快(kuài)形成符合首都(dōu)特點的房(fáng)地産市場基礎性制度和長效機(jī)制，幫助更多的人實現住有所居。專家表示，共有産權住房(fáng)政策推出，通過合理(lǐ)定價，分(fēn)配更加公平合理(lǐ)，堅決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房(fáng)需求，将對北京市房(fáng)價平穩運行起到有效推動作用。

4個“三七開”抑制“炒”保障“住”

共有産權住房(fáng)政策作爲北京市在供給端進行房(fáng)地産市場調控重要舉措之一，正有序開展。着眼于探索長效調控機(jī)制，北京市正用4個“三七開”進行房(fáng)地産市場的供給側結構性改革。

近日(rì)，朝陽區錦都(dōu)家園自(zì)住房(fáng)項目啓動網上申購(gòu)，與以往不同的是，這個項目70%的房(fáng)源面向朝陽區戶籍和在朝陽區工(gōng)作的北京市戶籍家庭，30%的房(fáng)源面向在朝陽區工(gōng)作且符合北京市限購(gòu)政策的非京籍無房(fáng)家庭。

北京市住建委副主任鄒勁松表示，對長期穩定就(jiù)業的新北京人實行自(zì)住房(fáng)和公租房(fáng)的專項配租配售，把他(tā)們納入住房(fáng)保障範圍體(tǐ)現了北京應有的包容度和溫度。“新北京人”和老北京人将共享改革開放(fàng)和首都(dōu)發展的成果。

新北京人和北京戶籍家庭的自(zì)住房(fáng)、公租房(fáng)等保障性住房(fáng)分(fēn)配“三七開”的方案，是北京樓市在供給側調控提出的4個“三七開”之一。其他(tā)3個“三七開”包括：在北京市未來(lái)5年供應的150萬套住房(fáng)中，産權類占70%，租賃類占30%；在産權類的住房(fáng)中，面向市場銷售的商品房(fáng)占70%，定向安置等保障性質的住房(fáng)占30%；在商品房(fáng)中，中小套型和中低價位的住房(fáng)占70%，改善型的住房(fáng)占30%。

“北京市這次提出未來(lái)5年供應150萬套住宅，既是提前公布供應數量穩定預期，更是要通過結構性調整優化市場供給。”北京市住建委主任徐賤雲介紹，例如(rú)，以當前爲節點，此前供應的150萬套住宅中，租賃住房(fáng)占比不到10%，對于暫時無力購(gòu)房(fáng)的人群保障力度就(jiù)沒那麽大(dà)。這4個“三七開”就(jiù)是提供不同類型的住房(fáng)滿足不同層次人們的需求。

“僅僅從(cóng)需求側進行抑制的調控手段難以持續，不僅供需矛盾沒有解決，反而會積累更多風(fēng)險。需求方也會研究對策削減政策效應。”首都(dōu)經貿大(dà)學教授、北京市房(fáng)地産法學會副會長趙秀池說(shuō)，在需求側抑投機(jī)，在供給側保剛需——北京“雙管齊下”的樓市調控做法會打消百姓對于“越調越漲”的疑慮。

在業内專家看(kàn)來(lái)，北京提出的住房(fáng)供給4個“三七開”是樓市調控供給側結構性改革的充分(fēn)體(tǐ)現。北京市從(cóng)供給側結構性改革的思路(lù)進行樓市調控，強化了住房(fáng)的居住屬性，不僅抑制“炒”，還(hái)是在保障“住”。

儲備更多樓市調控工(gōng)具

在位于北京朝陽北苑地區的一家知名中介門(mén)店(diàn)，經紀人小馬最近經常給客戶推薦下調報價的房(fáng)源。“一套103平方米的兩居室報價剛剛下降到510萬。”小馬說(shuō)，這套房(fáng)源在“317”調控前能賣到600多萬。

在不少“商改住”項目小區周邊，不少知名房(fáng)産中介門(mén)店(diàn)早已關閉。“由于北京市叫停‘商改住’新項目對個人出售，個人購(gòu)買該類項目的二手房(fáng)需無房(fáng)并繳納5年社保，‘商改住’房(fáng)源已經無生(shēng)意可(kě)做。”鏈家地産表示，目前已經關閉“商改住”小區附近的中介門(mén)店(diàn)40多家。

在位于北京市西城(chéng)區宣武門(mén)附近的多家中介門(mén)店(diàn)，當詢問(wèn)是否有“學區房(fáng)”時，中介人員已經不複往日(rì)熱(rè)情，得(de)到的回答是“北京市實施‘多校(xiào)劃片’的範圍越來(lái)越大(dà)，以前的學區房(fáng)以後未必是。”

上述三個場景是記者近日(rì)走訪北京多個區域的二手房(fáng)市場了解的情況。日(rì)前公布的《北京市住房(fáng)和城(chéng)鄉建設發展白(bái)皮書(shū)（2017）》顯示， 二手住房(fáng)與新建商品住房(fáng)銷售套數之比由2015年的2.2：1提高至2016年的4.6：1。北京樓市已經進入“存量時代”，因此，二手房(fáng)市場最能反映市場整體(tǐ)情況。

如(rú)今，買賣雙方已日(rì)趨理(lǐ)性，市場秩序正不斷規範。據偉業我愛我家市場研究院數據統計(jì)，2017年7月，北京全市二手住宅共網簽7158套，同比2016年7月下滑68%，環比今年6月同期下滑19.7%，自(zì)“317”新政出台後，北京二手房(fáng)網簽量已經連續第4個月回落。7月北京二手住宅成交均價環比6月再度下降1%，自(zì)5月以來(lái)連續第3個月回落。

“北京樓市的積極變化源于一系列樓市調控的‘打補丁’政策。”北京市住建委主任徐賤雲說(shuō)，在樓市瘋狂上漲的階段，及時在需求側“踩刹車”是尤爲必要的。這既是爲了穩定市場，更是爲了穩定民(mín)心。從(cóng)差别化信貸，到離(lí)婚申請(qǐng)貸款算二套，再到規範“商改住”項目，北京已連續出台18項政策調控樓市，抑制投資投機(jī)行爲。

“政策出台後，更重要的是堅持到底，嚴厲執行。北京市除了‘打補丁’，還(hái)發揚‘釘釘子’的精神。”徐賤雲表示，北京樓市調控的原則就(jiù)是保持市場長期穩定，如(rú)果市場再有波動，還(hái)會有更多儲備政策對外發布。“穩定房(fáng)價的決心不會變。”

“補磚頭”變“補人頭”構成“購(gòu)租并舉”體(tǐ)系

“去(qù)年女(nǚ)兒成爲了首師(shī)大(dà)附中大(dà)興北校(xiào)區小學部一年級新生(shēng)，上學期又戴上了紅(hóng)領巾。”采訪中，承租了高米店(diàn)家園公租房(fáng)項目魯女(nǚ)士難言喜悅之情，“孩子上學是件(jiàn)大(dà)事，公租房(fáng)住戶也能享受就(jiù)近入學政策，給我們解決了一個大(dà)難題。否則孩子就(jiù)要回到戶籍所在地青雲店(diàn)鎮去(qù)讀(dú)小學了，實在距離(lí)太遠(yuǎn)了。”

在未來(lái)5年的供應計(jì)劃中，租賃住房(fáng)占比較高，爲了保證租賃住房(fáng)的承租人能夠享受均等的公共服務，北京市正研究擴大(dà)租賃住房(fáng)賦權，讓承租人享受均等的公共服務。居住在高米店(diàn)家園公租房(fáng)小區的魯女(nǚ)士就(jiù)率先享受到了子女(nǚ)就(jiù)近入學的政策利好。

2016年市保障房(fáng)中心持有的16個公租房(fáng)項目中，有199名承租家庭适齡子女(nǚ)實現了就(jiù)近入學。記者了解到，北京市有關部門(mén)正聯合研究制定住房(fáng)租賃管理(lǐ)辦法，住房(fáng)租賃市場的不斷規範，對穩定市場預期，穩住房(fáng)價意義重大(dà)。

未來(lái)5年，北京市提供的租賃住房(fáng)比例較高。北京市土(tǔ)地市場當前實行的“限房(fáng)價、競地價”，最終進入競自(zì)持面積的做法将會提供一部分(fēn)租賃住房(fáng)。鄒勁松介紹，北京市将在集體(tǐ)建設用地上建設租賃房(fáng)，并吸引社會資本進入，解決土(tǔ)地成本過高的問(wèn)題。

實際上，從(cóng)2011年起，北京市在海澱唐家嶺、朝陽平房(fáng)村等5個地方陸續開展集體(tǐ)土(tǔ)地建設租賃房(fáng)試點項目，面向周邊産業園區職工(gōng)出租，或者由區縣政府整體(tǐ)趸租作爲公租房(fáng)，面向城(chéng)鎮中低收入家庭出租。由于解決了土(tǔ)地問(wèn)題，也就(jiù)直接降低了建設成本，這些試點項目平均成本爲每平方米5300元，租金每月每平方米30元，低于周邊市場租金30%左右。

“由集體(tǐ)經濟組織持有房(fáng)屋，住房(fáng)保障部門(mén)可(kě)以趸租過來(lái)，并按照(zhào)公租房(fáng)的一整套規則實現規範的出租運營管理(lǐ)。”鄒勁松說(shuō)，北京試點中，由市或區縣政府整體(tǐ)趸租，支付5至10年的租金作爲建設資金，房(fáng)屋用作公租房(fáng)，面向城(chéng)鎮住房(fáng)保障對象，變“補磚頭”爲“補人頭”。

保障4個“三七開”落地首先要保障土(tǔ)地供應。記者了解到，除了在集體(tǐ)建設用地上建設租賃住房(fáng)，北京市今年将确保供應1000公頃的國有建設用地用于建設住宅。北京市規劃國土(tǔ)委總工(gōng)程師(shī)丁曉表示，北京不僅首次對外公布周期爲5年的供應計(jì)劃，還(hái)将供地計(jì)劃由指導性改爲指令性，今年的計(jì)劃是必須完成的。

此外，北京市梳理(lǐ)出了拿地未開工(gōng)項目161項1312萬平方米，開工(gōng)未入市項目228項965萬平方米。在市區兩級有關部門(mén)的協調推動下，截至5月底，拿地未開工(gōng)項目實現新開工(gōng)295萬平方米，開工(gōng)未入市項目實現項目入市216萬平方米。北京市住建部門(mén)正采取多項措施推動這些項目盡早入市。

“北京市爲控制地價，采取的限房(fáng)價、競地價土(tǔ)地出讓方式将會影(yǐng)響土(tǔ)地财政的收入；一系列嚴格的房(fáng)地産調控措施也将影(yǐng)響房(fáng)屋交易，導緻稅收大(dà)幅下降。”趙秀池說(shuō)，從(cóng)目前來(lái)看(kàn)，北京并沒有因爲各方面收入的降低而放(fàng)松房(fáng)地産市場的調控，保持了應有的定力。