中國經濟網記者北京8月2日(rì)訊（記者 李方） 近期房(fáng)地産市場動作不斷，一方面房(fáng)屋租賃市場受到極大(dà)關注，相(xiàng)關政策密集出台，另一方面，地産調控影(yǐng)響持續，房(fáng)貸收緊、成交探底，價格有所松動。

此外，萬達甩賣資産引起市場對房(fáng)企債務、市場前景擔憂，顯然，房(fáng)企躺着賺錢的時代已經過去(qù)，一個新的房(fáng)地産市場階段正在來(lái)臨。

政策層面：租賃政策密集出台

近期，租賃市場受到極大(dà)關注，政策紅(hóng)利持續釋放(fàng)，預示着新的房(fáng)地産階段已經到來(lái)。

從(cóng)國辦39号文《關于加快(kuài)培育和發展住房(fáng)租賃市場的若幹意見(jiàn)》，到住建部等九部門(mén)發文推動人口淨流入大(dà)中城(chéng)市加快(kuài)發展住房(fáng)租賃市場，以及廣州的“租購(gòu)同權”，相(xiàng)關政策密集出台。

根據通知，住建部已會同有關部門(mén)選取了廣州、深圳、南(nán)京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都(dōu)、沈陽、合肥、鄭州、佛山(shān)、肇慶等12個城(chéng)市作爲首批開展住房(fáng)租賃試點的單位。實施的措施包括搭建交易平台，推動國企轉型爲住房(fáng)租賃企業，細化金融、土(tǔ)地等支持政策。

除試點城(chéng)市外，更多城(chéng)市早已開始将發展租賃市場作爲解決住房(fáng)問(wèn)題的重要方式和任務。北京、上海要求部分(fēn)出讓土(tǔ)地須自(zì)持或配建一定比例的租賃型住房(fáng)，有的地塊甚至要求100％自(zì)持，有的地塊的自(zì)持期限高達70年。

對于北上廣深等房(fáng)價偏高的城(chéng)市，政策偏向“購(gòu)租并舉”，更符合房(fáng)地産市場中長期發展要求。對人口淨流入大(dà)的地方、租房(fáng)矛盾突出的城(chéng)市進行“分(fēn)類處理(lǐ)、因城(chéng)施策”，也更符合現實情況。

可(kě)以說(shuō)，租賃市場正在從(cóng)過去(qù)缺乏監管、相(xiàng)對混亂、“重售輕租”的局面，逐漸向加強監管、鼓勵“購(gòu)租并舉”的方向發展，租賃市場迎來(lái)黃(huáng)金發展期。

房(fáng)企層面：現金流弱房(fáng)企還(hái)債壓力大(dà)

上個月，萬達甩賣了将近700億元的資産，雖然符合此前公布的“輕資産”轉型戰略，但(dàn)外界還(hái)是将懷疑目光(guāng)鎖定在萬達的負債上。就(jiù)房(fáng)地産行業而言，高杠杆、高負債是普遍現象，但(dàn)在調控持續、房(fáng)貸收緊的下半年，銷售速度放(fàng)緩，開發商日(rì)子更加艱難。

據民(mín)生(shēng)證券研究院分(fēn)析師(shī)管清友在一份研究報告中統計(jì)，截至2017年6月底，存量的房(fáng)地産債券市場尚有1.34萬億元的規模，涉及發行人230家。其中，小型房(fáng)企的存量債券僅1502.7億元，而大(dà)中型房(fáng)企的存量債券爲9681.7億元。從(cóng)2019年開始，上述債券将逐步進入到期償還(hái)的高峰期。

另一方面，在去(qù)杠杆背景下，房(fáng)企融資壓力持續增加。中原地産研究中心統計(jì)數據顯示，2017年前7個月，房(fáng)企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據等債權融資僅2238.97億元，與2016年同期的7923.7億元相(xiàng)比，下降了71.7%。

分(fēn)析人士指出，待明後年償債高峰期來(lái)臨之際，債券融資帶來(lái)的償還(hái)規模疊加其他(tā)債務帶來(lái)的兌付壓力，可(kě)能将導緻個别現金流出現危機(jī)的房(fáng)企退出房(fáng)地産市場。

同策咨詢研究部總監張宏偉向中國經濟網記者指出，現階段市場上呈現出許多新趨勢，萬達賣項目其實是在降負債，其他(tā)企業也有剝離(lí)不良資産，出售或合作相(xiàng)對不太優質的項目，下半年到四季度這個現象可(kě)能會更多。

“在近期限購(gòu)限貸、房(fáng)貸放(fàng)緩情況下，市場交易量下降，開發商銷售收入也随之下降，回款很難支付到期資金，加劇(jù)企業資金鏈緊張局面。四季度開發商可(kě)能采取主動降價措施。”張宏偉說(shuō)。

消費層面：房(fáng)貸收緊成交量探底

信貸是決定短(duǎn)期房(fáng)價的關鍵因素，房(fáng)價調整壓力越來(lái)越大(dà)。以北京爲例，自(zì)“3·17新政”等一系列政策調控下，北京房(fáng)地産市場迅速降溫，成交量探底，各家銀行房(fáng)貸審批和放(fàng)款節奏也越來(lái)越慢(màn)。

央行統計(jì)數據顯示，今年以來(lái)，北京市新增個人購(gòu)房(fáng)貸款在各項貸款中的占比大(dà)幅下降，且人民(mín)币個人購(gòu)房(fáng)貸款月度新增額呈不斷下降趨勢。

不過，由于房(fáng)貸利率的提高，在房(fáng)價開始下調的當下，購(gòu)房(fáng)者面臨的購(gòu)房(fáng)成本可(kě)能增加。目前，北京地區首套房(fáng)利率平均折扣爲基準的1.01倍，上海、深圳、廣州仍有部分(fēn)銀行提供基準以下優惠折扣，但(dàn)總體(tǐ)額度有限。二線城(chéng)市中，超7成銀行首套利率已回歸基準。

中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉向中經網記者指出，在進入慣例的7、8月淡季後，市場繼續低迷，樓市調控政策影(yǐng)響繼續加強。北京等一二線城(chéng)市在3月調控後，網簽成交量持續走低，市場開始進入調整周期。

“整體(tǐ)價格從(cóng)4月開始到現在3個月累計(jì)跌幅在8%左右，部分(fēn)區域房(fáng)源價格超過了10%，目前的價格大(dà)約回到了春節前後水平。”張大(dà)偉說(shuō)。