[摘要]曆經“9·30”“3·17”兩輪房(fáng)地産調控持續發力，一二線城(chéng)市齊齊進入環比“量價齊跌”階段，而三四線多個城(chéng)市在2017年上半年已經實現上百億的土(tǔ)地出讓收入。業界人士認爲，當前樓市調控需保持定力，一要遏制熱(rè)門(mén)城(chéng)市調控松動迹象，二要避免三四線城(chéng)市房(fáng)價炒作現象。

編者按：進入“五限時代”的中國樓市正在降溫，政策層層加碼之下，交易量應聲而落，房(fáng)價趨穩。然而，單靠一個“限”字，難以從(cóng)根本上釋放(fàng)購(gòu)房(fáng)需求。面對依然強勁的購(gòu)房(fáng)預期和旺盛的實際需求，樓市管理(lǐ)正步入後調控時代。

中共中央政治局日(rì)前召開會議(yì)強調，要穩定房(fáng)地産市場，堅持政策連續性穩定性，加快(kuài)建立長效機(jī)制。《經濟參考報》即日(rì)起推出“樓市後調控時代”系列報道，察訪樓市實情，探索如(rú)何利用好當前的窗(chuāng)口期，建立長效機(jī)制，促進樓市平穩健康發展。

曆經“9·30”“3·17”兩輪房(fáng)地産調控持續發力，一二線城(chéng)市齊齊進入環比“量價齊跌”階段，周期性拐點正在不斷逼近。不過，樓市的整體(tǐ)趨穩似乎并未影(yǐng)響到開發商對三四線城(chéng)市的良好預期，數據顯示，三四線城(chéng)市的土(tǔ)地市場仍然火(huǒ)爆，多個城(chéng)市在2017年上半年已經實現上百億的土(tǔ)地出讓收入。業界人士認爲，當前樓市調控需保持定力，一要遏制熱(rè)門(mén)城(chéng)市調控松動迹象，二要避免三四線城(chéng)市房(fáng)價炒作現象。

一二線城(chéng)市周期性拐點不斷逼近

國家統計(jì)局公布的數據顯示，2017年1至6月份，全國房(fáng)地産開發投資50610億元，同比名義增長8.5%，增速比1至5月份回落0.3個百分(fēn)點。1至6月份，商品房(fáng)銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%，增速比1至5月份提高1.8個百分(fēn)點。

全國一二線熱(rè)點城(chéng)市商品住宅市場普遍出現“量價齊跌”的态勢。國家統計(jì)局發布2017年6月份70個大(dà)中城(chéng)市住宅銷售價格統計(jì)數據顯示，在因地制宜、因城(chéng)施策的房(fáng)地産調控政策作用下，15個一線和熱(rè)點二線城(chéng)市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.8至5.5個百分(fēn)點之間。初步測算，6月份一線城(chéng)市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分(fēn)别下降0.1%和0.2%，二線城(chéng)市新建商品住宅價格同比平均漲幅連續7個月回落。

中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認爲，在調控政策的影(yǐng)響下，一二線熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價全面被控制，樓市調控的影(yǐng)響已經在一線城(chéng)市全面出現。他(tā)進一步指出，當前房(fáng)地産各項關鍵數據全面回落，樓市漲幅觸頂迹象明顯。其中，平均價格下調的最主要原因是成交結構的變化，從(cóng)成交結構看(kàn)，一二線城(chéng)市成交量明顯減少，導緻了價格加速下調。

“房(fáng)價下跌的時候往往是‘利率高原’形成的時候。”保利地産首席分(fēn)析師(shī)吳定金表示，不少銀行把居民(mín)房(fáng)貸都(dōu)視作“雞肋”，不僅二套房(fáng)貸利率推升至基準利率的20%，更是把首套房(fáng)貸利率也上調至了基準利率的10%，銀行方面利率優勢方面的政策正逐步取消。

上海易居房(fáng)地産研究院研究總監嚴躍進表示，70城(chéng)房(fáng)價指數，相(xiàng)當于房(fáng)地産行業的“上證綜合指數”。從(cóng)統計(jì)的角度看(kàn)，同比增幅曲線的收窄，和環比增幅不斷變小有關，但(dàn)當前同比增幅還(hái)沒有由正轉負，因此樓市并未出現大(dà)拐點，但(dàn)樓市調整是一個逐漸降溫的過程，當前環比“量價齊跌”，周期性拐點正在逼近。

偉業我愛我家集團副總裁胡景晖認爲，近三個月的市場走勢表明，北京“317新政”及後續一系列政策的效果非常顯著。在此輪調控中，政策的輪番出台使得(de)樓市的投資投機(jī)需求被徹底打壓，市場因此迅速退燒，住房(fáng)向居住屬性回歸，購(gòu)房(fáng)者的心态向理(lǐ)性回歸。市場交易量的降溫還(hái)會繼續，但(dàn)降幅将逐步收窄。

三四線城(chéng)市樓市升溫現風(fēng)險

樓市的整體(tǐ)趨穩似乎并未影(yǐng)響到開發商對三四線城(chéng)市的良好預期，全國樓市銷售依然明顯呈現分(fēn)化。從(cóng)統計(jì)局數據看(kàn)，三四線城(chéng)市接近全面上漲，6月份新建商品房(fáng)住宅漲幅超過或達到1%的有20個城(chéng)市，二手房(fáng)漲幅超過或達到1%的有14個城(chéng)市，基本全部爲三四線城(chéng)市。

克而瑞研究中心數據顯示，從(cóng)成交結構看(kàn)，一二線城(chéng)市樓市成交占比明顯減少，三四線城(chéng)市銷量比重大(dà)增。易居企業集團CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地産金融形勢發布會”上說(shuō)：“今年上半年，三四線城(chéng)市是成交主力。一二線城(chéng)市銷售比重下降10個百分(fēn)點，但(dàn)三四線城(chéng)市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分(fēn)點，高達75%。”

從(cóng)全國市場看(kàn)，随着樓市調控，一二線核心城(chéng)市的土(tǔ)地熱(rè)正轉移到三四線城(chéng)市。中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉表示，上半年，佛山(shān)、溫州、無錫、甯波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城(chéng)、漳州、揚州等21個熱(rè)點三四線城(chéng)市的賣地收入超過百億元，平均土(tǔ)拍(pāi)溢價率超過40%，相(xiàng)比往年有明顯上升。

以佛山(shān)爲例，當地拿地成本較廣州、深圳等一線城(chéng)市低，而二級市場成交表現又居廣東省前列，兩方面因素疊加之下，吸引包括世茂、綠城(chéng)、五礦、泰禾、旭輝等開發商不斷進駐，大(dà)大(dà)加劇(jù)了當地的競争。據中原地産研究中心統計(jì)數據顯示，截至6月20日(rì)，佛山(shān)的土(tǔ)地出讓金總額已達到395億元。

記者采訪了解到，爲了維持規模增長，不少企業改變了以往去(qù)一二線城(chéng)市拿地的看(kàn)法，對于一線城(chéng)市和核心二線城(chéng)市周邊的三四線城(chéng)市，很多房(fáng)企都(dōu)表示有意布局，有些三線城(chéng)市已經成爲房(fáng)企争相(xiàng)拿地的陣地。以保利地産爲例，該公司2016年全年一二線城(chéng)市拓展容積率面積超過1600萬平方米，占全部拓展的70%，而在今年第一季度，這一比例下降到63%。近期，在莆田、衡水、鹽城(chéng)、眉山(shān)等三四線城(chéng)市，保利地産均有土(tǔ)地入庫。

上海易居房(fáng)地産研究院副院長楊紅(hóng)旭指出，過去(qù)兩年的上升短(duǎn)周期内，樓市熱(rè)點從(cóng)一線到二線到弱二線到都(dōu)市圈到三四線，正在經曆輪動擴散的過程。不過三四線城(chéng)市的樓市成長性較弱，多年未漲的一波爆發後，開發商進入的風(fēng)險将不斷累積。

張大(dà)偉預計(jì)，本輪樓市分(fēn)化進入新周期，一二線在調控下降溫，三四線在投資需求推動下上升将是2017年下半年樓市的主要特點。

環熱(rè)點城(chéng)市“溢出”效應顯著

眼下，随着北上廣深及南(nán)京、合肥、廈門(mén)、杭州等一二線熱(rè)點城(chéng)市調控政策的執行，其周邊各“環熱(rè)點城(chéng)市”承接“溢出”效應愈加顯著，大(dà)部分(fēn)城(chéng)市商品住宅市場呈“量價齊升”态勢，當地政府紛紛出台調控政策，爲樓市降溫。然而在諸多因素下，環熱(rè)點城(chéng)市樓市的調控難度正逐步增加。基層主管部門(mén)和業内專家建議(yì)，未來(lái)可(kě)考慮在“一城(chéng)一策”基礎上加強“區域協調施策”，提高調控實效。

自(zì)去(qù)年10月安徽合肥出台限購(gòu)限貸政策以來(lái)，毗鄰合肥的六安市房(fáng)地産市場逐步升溫，銷售量屢創新高。六安市房(fáng)地産市場管理(lǐ)局統計(jì)顯示，2016年全市商品房(fáng)銷售面積達663.71萬平方米，同比增長126.1%，增幅爲全省之首；銷售金額308.79億元，首次突破300億大(dà)關。

今年一季度，六安房(fáng)地産市場繼續升溫，全市銷售商品房(fáng)面積同比增長20.37%，銷售金額同比增長46.8%，商品房(fáng)均價爲同比增長21.81%。4月底，記者在六安走訪多家樓盤發現，每家售樓部都(dōu)用大(dà)幅海報挂出了“合六城(chéng)際鐵路(lù)”的走向圖、站(zhàn)點分(fēn)布等。根據國家發改委已批複的規劃，合六城(chéng)鐵将使六安進入合肥“一小時通勤圈”。

六安悠然藍溪項目一位售樓經理(lǐ)熱(rè)情地介紹說(shuō)，“3月份我們曾加推過一次，均價還(hái)不到5000元，132套房(fáng)源隻臨時通知了手頭客戶就(jiù)一天賣完。5月底我們準備開幾棟大(dà)平層，預計(jì)價格漲到6500元左右，房(fáng)源同樣是100多套，估計(jì)根本不夠賣。”

在江蘇句容市，受南(nán)京調控後“外溢”及首條跨市地鐵S6線（甯句城(chéng)際）的影(yǐng)響，句容樓市同樣從(cóng)去(qù)年10月開始“量價齊升”，全年商品住宅銷售面積是2015年的3倍以上。購(gòu)房(fáng)者中南(nán)京人占90%以上，承接了南(nán)京大(dà)量的剛需和投資購(gòu)房(fáng)需求。

爲控制過熱(rè)局面，環熱(rè)點城(chéng)市成交漸熱(rè)的強三四線衛星城(chéng)市陸續出台調控政策，給樓市降溫。記者梳理(lǐ)發現，陸續出台調控政策的環熱(rè)點城(chéng)市有：環京津的保定、滄州、廊坊、涞水、涿州、懷來(lái)、張江口等，環滬甯杭的鎮江、嘉興、句容、嘉善、滁州、無錫等，環廣深的中山(shān)、佛山(shān)、東莞、珠海等。政策手段也涵蓋了限購(gòu)、限貸、限賣、控制備案價格、加大(dà)土(tǔ)地供應等各個層面。

區域協調施策 承接疏解剛需

嚴躍進表示，已進入“史上最嚴調控”的熱(rè)點城(chéng)市對周邊區域的房(fáng)地産市場将繼續産生(shēng)深遠(yuǎn)影(yǐng)響，後者已進入“去(qù)庫存”和“控房(fáng)價”雙軌并行階段，調控難度将繼續增加。

這一觀點也得(de)到了受訪的地方主管部門(mén)和業内人士認可(kě)，他(tā)們提出，對于房(fáng)地産市場已經有緊密聯系的核心城(chéng)市和其周邊環熱(rè)點地區，需要有新的調控視角和手段。

世聯行董事長陳勁松提出，随着經濟的融合以及城(chéng)際交通的徹底改善，房(fáng)地産市場原先以城(chéng)市劃分(fēn)的“闆塊”将在未來(lái)三年發生(shēng)巨大(dà)變化，城(chéng)市界限越來(lái)越模糊，區域概念強化，僅僅以行政邊界實施的“一城(chéng)一策”調控可(kě)能會無法适應市場變化。

爲此，陳勁松等人建議(yì)，首先要通過完善現有的城(chéng)市群市長聯席會議(yì)等機(jī)制，将區域房(fáng)地産市場逐步作爲一個“中觀整體(tǐ)”看(kàn)待，在“一城(chéng)一策”的基礎上，逐步探索“區域協調施策”。

保利地産首席分(fēn)析師(shī)吳定金則認爲，當前這種“城(chéng)市群調控場”的态勢已然初具雛形，對區域市場整體(tǐ)回歸理(lǐ)性産生(shēng)了積極作用。但(dàn)由于不同城(chéng)市長期的行政分(fēn)割，在協調程度、形成調控合力的能力、以及政策科(kē)學性上還(hái)需進一步完善。

二是完善政策設計(jì)，合理(lǐ)承接中心城(chéng)市住房(fáng)需求，幫助疏解中心城(chéng)市功能。句容市房(fáng)地産市場管理(lǐ)局副局長馮義進提出，句容市在城(chéng)市群規劃上已經有爲南(nán)京提供配套服務的定位，其他(tā)環熱(rè)點城(chéng)市也類似，積極融入中心城(chéng)市是發展方向之一。

“考慮到這些因素，可(kě)适時調整政策，允許在南(nán)京繳納一年社保的無房(fáng)家庭在句容購(gòu)房(fáng)，而不是必須在句容繳納一年社保或個稅，使句容能夠合理(lǐ)承接南(nán)京的剛需。”馮義進說(shuō)。

三是加快(kuài)完善環熱(rè)點區域的不動産登記信息聯網，推動信息共享和互通互認，爲區域協調施策提供信息基礎。受訪人士建議(yì)，可(kě)設定信息聯網倒計(jì)時時間表，使投機(jī)炒房(fáng)者盡快(kuài)“曝光(guāng)”，提高限購(gòu)限貸等調控政策的實施效果，在樓市調控中既能有效保障外溢人群的剛需，又能精準打擊投機(jī)炒作需求，維護市場秩序。