新華社上海７月２７日(rì)電 題：多地發力“購(gòu)租并舉” 長租公寓快(kuài)速崛起——我國住房(fáng)租賃市場調查
新華社“新華視點”記者
日(rì)前，住建部等九部委選取廣州、深圳、南(nán)京等１２個城(chéng)市作爲首批開展住房(fáng)租賃試點的地區。上海首批公開出讓的兩幅租賃住房(fáng)用地成交，采取隻租不售模式。北京也要求拿地企業自(zì)持租賃住房(fáng)，隻租不售。
業内人士認爲，在打造多層次住房(fáng)結構的房(fáng)地産政策指向下，種種迹象表明，我國部分(fēn)城(chéng)市住房(fáng)供應正從(cóng)“重售輕租”轉向構建“租售并舉”态勢，住房(fáng)租賃市場将迎來(lái)新一輪發展期。
住房(fáng)租賃政策密集出台 市場迎來(lái)新一輪發展期
據“新華視點”記者調查，目前，１２個試點城(chéng)市中，廣州和佛山(shān)等地已出台實施加快(kuài)發展住房(fáng)租賃市場工(gōng)作方案。如(rú)廣州等城(chéng)市允許将商業用房(fáng)等按規定改造爲租賃住房(fáng)，并執行居民(mín)用水、用電、用氣價格标準。佛山(shān)除明确開展賣地自(zì)持和“商改租”之外，還(hái)允許将工(gōng)業物業改爲租賃住房(fáng)以盤活存量房(fáng)源。
今年以來(lái)，各地密集推出鼓勵住房(fáng)租賃市場發展的政策。廣東１月發布《關于加快(kuài)培育和發展住房(fáng)租賃市場的實施意見(jiàn)》，提出搭建市場化、專業化、規模化的住房(fáng)租賃平台，用于收購(gòu)或長期租賃庫存商品房(fáng)等。截至６月，廣東省已成立肇慶、清遠(yuǎn)、汕頭、佛山(shān)、東莞、中山(shān)等６個地市租賃平台。
北京市在今年兩會期間明确将“培育和規範發展住房(fáng)租賃市場”作爲２０１７年的主要任務。北京市住建委相(xiàng)關負責人表示，北京正力圖使“租房(fáng)住”成爲解決居民(mín)住房(fáng)問(wèn)題的重要方式，同時将完善“限房(fáng)價、控地價”地塊企業自(zì)持住房(fáng)租賃的管理(lǐ)辦法。
上海市近日(rì)發布的住房(fáng)發展“十三五”規劃中提出，“十三五”期間，上海市租賃住房(fáng)用地供應占比約爲３１％，推出租賃住房(fáng)共計(jì)７０萬套，加快(kuài)住房(fáng)市場向租售并舉轉變。
記者梳理(lǐ)發現，北京、上海和杭州等熱(rè)點城(chéng)市已要求部分(fēn)出讓土(tǔ)地須自(zì)持或配建一定比例的租賃型住房(fáng)，有的地塊甚至要求１００％自(zì)持，有的地塊的自(zì)持期限高達７０年。
業内人士認爲，相(xiàng)關政策如(rú)此密集出台，釋放(fàng)出我國住房(fáng)租賃市場或将迎來(lái)黃(huáng)金發展期的重大(dà)信号。
萬科(kē)董事長兼總裁郁亮表示，“購(gòu)租并舉”是建立我國房(fáng)地産調控長效機(jī)制的重要舉措，現在發展租賃市場是在“補課”，未來(lái)市場前景看(kàn)好。
清華大(dà)學房(fáng)地産研究所所長劉洪玉認爲，大(dà)力發展住房(fáng)租賃市場，有利于完善我國房(fáng)地産市場的基礎性制度和長效機(jī)制，對促進住有所居目标的實現，具有重要意義。
個人住房(fáng)仍是租賃市場主體(tǐ) 長租公寓快(kuài)速崛起
國家統計(jì)局數據顯示，我國住房(fáng)租賃市場正在快(kuài)速擴張。全國約有１．６億人在城(chéng)鎮租房(fáng)居住，以外來(lái)務工(gōng)人員、新就(jiù)業大(dà)學畢業生(shēng)等新市民(mín)爲主。
記者調查發現，目前我國住房(fáng)租賃形式大(dà)緻有兩種：個人住房(fáng)租賃和由專業租賃機(jī)構運營或房(fáng)地産企業自(zì)持經營的長租公寓。上海公寓企業聯盟研究數據顯示，目前我國出租房(fáng)約有１億套，其中超過９０％爲個人出租，品牌公寓企業總占有率低于２％，開發商自(zì)持經營的居住用房(fáng)不足１％。
個人住房(fáng)出租在我國住房(fáng)租賃市場中占絕對優勢，滿足了多數租房(fáng)者不同層次的需求。但(dàn)記者調查發現，這部分(fēn)市場長期以來(lái)存在合同不報備、租客維權難、二房(fáng)東及群租現象屢禁不絕等問(wèn)題。
相(xiàng)比個人住房(fáng)出租，由專業化租賃企業運營或由房(fáng)地産企業自(zì)持經營的長租公寓，正快(kuài)速崛起，發展迅猛。
目前，一批企業加緊布局長租公寓市場，如(rú)魔方公寓、灣流、ＹＯＵ＋、自(zì)如(rú)等。以魔方公寓爲例，自(zì)２０１０年成立以來(lái)，企業在北京、上海、廣州、深圳等１５個大(dà)中型城(chéng)市布局，房(fáng)屋數量約３萬間，爲近５萬餘名租戶提供服務。北京蛋殼公寓目前也有３萬套房(fáng)間出租，且每月新增量達５０００間。
而由于掌握房(fáng)源及資金優勢，房(fáng)地産開發商自(zì)持經營的長租公寓業務發展極爲迅猛。記者調查發現，不少房(fáng)地産企業已開始探索“開發－租賃”模式，全國排名前３０位的開發商中，已有６０％以上選擇進軍長租公寓市場。
例如(rú)，旭輝領寓在起步半年時間内，規模已達到５０００間，且單店(diàn)全部盈利，旭輝提出５年内集中式公寓數量要超過２０萬間。萬科(kē)也在長租公寓市場頻頻出手，截至２０１６年底，廣州萬科(kē)長租公寓已達４０００間，未來(lái)３年内有望突破５萬間。在深圳，萬科(kē)泊寓目前已儲備項目１９個，累計(jì)獲取房(fáng)源３５０００間，将在未來(lái)３至５年逐步推向市場。
一些承租者權益難以保障 亟待政策配套
業内人士認爲，對北上廣深這樣的一線城(chéng)市來(lái)說(shuō)，發展長租公寓勢在必行。
“随着一線城(chéng)市房(fáng)價高漲，新房(fáng)市場供應高端化，很難滿足剛需群體(tǐ)需求。大(dà)力發展長租公寓，是解決城(chéng)市新就(jiù)業群體(tǐ)居住問(wèn)題的有效路(lù)徑。”廣州市住房(fáng)保障辦審核分(fēn)配處副處長陳維新說(shuō)。
但(dàn)記者調查發現，目前這些公寓普遍存在租賃房(fáng)源總量不足、政策支持體(tǐ)系不完善等問(wèn)題。由于資源稀缺，不少公寓需排隊等候入住，且租金較周邊民(mín)宅高出不少。廣州萬科(kē)長租公寓負責人張成皓表示，機(jī)構出租房(fáng)屋，要納的稅種有房(fáng)産稅、增值稅、企業所得(de)稅，整體(tǐ)稅率在１７％左右，這部分(fēn)成本隻能轉嫁給租房(fáng)者。
此外，有些地區承租者的市民(mín)待遇難以保障。如(rú)有的城(chéng)市把居住證的申領和公寓的産權性質挂鈎，租住公寓的外來(lái)居民(mín)難以享受一些基本公共服務。陳馳表示，“我們在上海嘗試過幫助租客辦理(lǐ)居住證，但(dàn)大(dà)多社區并不認可(kě)我們的租賃合約，爲租客辦理(lǐ)居住證成了大(dà)難題。”
住建部有關負責人日(rì)前表示，将通過立法明确租賃當事人的權利義務，保障當事人合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房(fáng)居民(mín)在基本公共服務方面與買房(fáng)居民(mín)享有同等待遇。
清華大(dà)學法學院教授程嘯建議(yì)，一方面要大(dà)力發展新型租賃模式，另一方面，對傳統的個人住房(fáng)出租市場應該加強監管，盡快(kuài)制定行之有效的辦法使之更加規範，保障租客和房(fáng)東的合法權益。（來(lái)原 新華網）
