從(cóng)上海推出隻租不售住宅用地，到廣州提出租購(gòu)同權，再到住建部等9部委聯合發文在廣州等12城(chéng)試點租賃市場改革，近一個月來(lái)，住房(fáng)租賃市場改革成爲關注熱(rè)點。

7月26日(rì)，新華社報道，“住建部有關負責人說(shuō)，将通過立法，明确租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房(fáng)居民(mín)在基本公共服務方面與買方居民(mín)享有同等待遇。”

這一表述迅速引起市場熱(rè)議(yì)。21世紀經濟報道記者了解到，目前，已有國wu院層面的《住房(fáng)租賃和銷售管理(lǐ)條例（征求意見(jiàn)稿）》正式公示，其意見(jiàn)反饋期已在6月19日(rì)截止，但(dàn)目前尚未有租賃市場相(xiàng)關法律進入人大(dà)立法計(jì)劃。而是否能有法律層面的“上層建築”，對于租賃市場改革，顯然有着重要意義。

立法腳步加快(kuài)

進入2017年，租賃市場立法的腳步明顯加快(kuài)。

今年2月，在國新辦舉行的房(fáng)地産和棚戶區改造有關情況新聞發布會上，住建部副部長陸克華表示，相(xiàng)關部門(mén)正在加快(kuài)住房(fáng)租賃市場立法，将通過立法，明确租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房(fáng)居民(mín)在基本公共服務方面與買房(fáng)居民(mín)享有同等待遇。

同月，國wu院印發2017年立法工(gōng)作計(jì)劃。其中提到，年内将制定城(chéng)鎮住房(fáng)保障條例，同時推進統住房(fáng)租賃市場改革涉及的立法項目。21世紀經濟報道記者注意到，在全國人大(dà)常委會2017年立法工(gōng)作計(jì)劃中，尚沒有相(xiàng)關法律的制定計(jì)劃。

今年5月19日(rì)，住建部公示了《住房(fáng)租賃和銷售管理(lǐ)條例（征求意見(jiàn)稿）》（下稱《條例》），并向社會公開征求意見(jiàn)。其中，第二章(zhāng)共13條内容，均爲住房(fáng)租賃的相(xiàng)關條例，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空間标準等多個方面。

《條例》的公示，以及近期開始推動的廣州、深圳等12城(chéng)市的租賃市場試點工(gōng)作，被認爲是租賃市場立法腳步加快(kuài)的标志。

易居研究院副院長楊紅(hóng)旭認爲，重點保護租客權益成爲了此次《條例》及後續政策的核心理(lǐ)念之一。

近期成爲關注焦點的租售同權在《條例》中亦有所體(tǐ)現，經備案的住房(fáng)租賃合同可(kě)以作爲承租人有合法穩定住所的憑證。承租人可(kě)持備案的住房(fáng)租賃合同依法申領居住證，并享受規定的基本公共服務。

楊紅(hóng)旭指出，目前討(tǎo)論的租售同權主要集中在教育領域。從(cóng)各地經驗來(lái)看(kàn)，部分(fēn)城(chéng)市持有當地居住證，已經可(kě)以享受本地入學待遇，但(dàn)沒有明确界定租房(fáng)是否可(kě)以享受優質學區房(fáng)。結合廣州近期推出16條租房(fáng)新政，規定符合條件(jiàn)的租房(fáng)者也可(kě)以享受優質學區房(fáng)，外地租戶的“市民(mín)化待遇”，正在不斷實現。

涉及多領域改革

盡管《條例》已經初步制定完成，但(dàn)要繼續深化城(chéng)鎮住房(fáng)制度改革，建立租購(gòu)并舉的住房(fáng)制度，顯然還(hái)需要更多更有力的措施。

多位受訪人士向21世紀經濟報道記者表示，住房(fáng)制度改革，還(hái)需要法律層面的制度支持。

中國人民(mín)大(dà)學公共管理(lǐ)學院教授葉劍平表示，當下推進的以租購(gòu)并舉爲目标的住房(fáng)制度改革，實際上是以住房(fáng)爲抓手，推動社會服務均等化，反映出社會治理(lǐ)思路(lù)的轉變。而《條例》作爲國wu院制定的行政法規，部分(fēn)措施不具有強制性，在租賃市場的專門(mén)法律尚未制定的情況下，其落地實施還(hái)需要地方政府的強制性政策和法規配合。

21世紀經濟報道注意到，發達國家或地區的相(xiàng)關法律法規，同樣多側重于保護承租人權利，且多有強制性規定和措施。

以德國爲例，德國民(mín)法規定，一般情況下，房(fáng)東出租後三年内不得(de)将租金漲幅超過20%，即使有正當理(lǐ)由想提高租金，也必須經過房(fáng)客同意。房(fáng)客不同意，房(fáng)東隻能提起訴訟，而不能自(zì)己強行提高租金。

對此，住建部住房(fáng)政策專家委員會副主任顧雲昌指出，在我國，住房(fáng)租賃市場發展相(xiàng)對滞後，缺乏法律保護的承租人往往處于弱勢地位，享受不到應有的的權利和地位，這也使得(de)租售同權成爲相(xiàng)關制度建立所要解決的的核心問(wèn)題。

他(tā)表示，盡管當下的租售同權主要特指教育領域，并且已經取得(de)明顯進展。但(dàn)實際上，租售同權還(hái)應當包含租房(fáng)者不被随意漲租金、克扣押金等财産權利，不被随意驅趕、安全居住的等多方面權利，其中涉及到出租人、承租人、中介三方的複雜關系，涉及到住房(fáng)以外多個領域的改革，這都(dōu)亟待法律制度的規範。