2003年以來(lái)，随着中國與世界經濟的聯系越來(lái)越緊密，國内房(fáng)地産市場的發展也逐漸處在一個更爲廣闊的政治、經濟、人文環境之中，中央與各地政府、企業與金融機(jī)構，以及各級市場在不斷博弈中發展和成熟。
中國的房(fáng)地産發展曆程已有30年之多，但(dàn)整個房(fáng)地産行業在發展過程中存在很多錯誤，筆者近日(rì)在和原億城(chéng)總裁鄂俊宇交流時，他(tā)就(jiù)說(shuō)過“對于将近30年整個地産發展的曆程來(lái)講，我們錯失了很多可(kě)以糾正行業發展錯誤的機(jī)遇，我們看(kàn)到開發商過去(qù)賺錢太容易了，所以他(tā)們敢高價拿地；投資者靠買房(fáng)賺錢也太容易了，所以他(tā)們敢铤而走險去(qù)炒，去(qù)多買，這種現象不正常。一直在說(shuō)這個行業要健康發展，但(dàn)是每一次的調控并沒有得(de)到理(lǐ)想的結果。”
同時他(tā)也認爲今年或許就(jiù)是房(fáng)地産行業改變的大(dà)年，因爲種種迹象表明，房(fáng)地産行業可(kě)能要變天了，過去(qù)那種買房(fáng)躺賺的時代一去(qù)不複返了，一系列現象表明房(fáng)子價格下落的拐點即将到來(lái)。
經濟學家馬光(guāng)遠(yuǎn)認爲，這次樓市肯定“變天”，是因爲這次調控的目的就(jiù)是不讓再升了。而房(fáng)子價格的明顯松動應該在6月份之後，整個下半年，房(fáng)地産市場的畫(huà)風(fēng)将完全逆轉，這一輪樓市大(dà)瘋狂劃上句号。事實也的确如(rú)此，權威部門(mén)18日(rì)發布的數據顯示，6月份，70個大(dà)中城(chéng)市中一二線城(chéng)市房(fáng)價同比升幅連續回落。二手房(fáng)的價格回落的城(chéng)市數量繼續增加，信号意義極強，全國樓市或逐漸降溫。各地因城(chéng)施策的政策效應在逐漸釋放(fàng)。同時也說(shuō)明購(gòu)房(fáng)者也在趨于理(lǐ)性，已經告别捂眼買房(fáng)的時代了。
而行業大(dà)佬的做法也在充分(fēn)證明這一點，前有李嘉誠大(dà)舉抛售國内近千億的物業，隻留下基建投資，而且甯願把錢投在脫歐下行的英國，再有潘石屹看(kàn)似不問(wèn)青紅(hóng)皂白(bái)把自(zì)己的核心資産且處于穩定收租階段的SOHO城(chéng)都(dōu)拱手相(xiàng)讓，套現三百多億，更有萬達集團王健林先是一口氣打包76個酒店(diàn)和13個文旅項目，而且更狠的是老王居然忍心也把自(zì)己的王牌資産萬達廣場做切割，筆者相(xiàng)信王健林之後肯定還(hái)會有大(dà)佬行動起來(lái)。
房(fáng)企負債這可(kě)能是壓垮很多房(fáng)企的緻命因素。截至5月7日(rì)，公布年報的上市房(fáng)企平均資産負債率達到79.3%，同比2015年年底提高了一個百分(fēn)點左右。23家内地房(fáng)企（包括A股上市和港股上市的内地房(fáng)企）的債務超過千億，多家明星房(fáng)地産企業，負債率高居85%以上。也就(jiù)是說(shuō)，不隻是指中小房(fáng)企在面臨着債務危機(jī)，即使大(dà)房(fáng)企也難逃高負債的風(fēng)險。
但(dàn)是似乎這幾個抛售房(fáng)産的大(dà)佬眼前都(dōu)不受負債的影(yǐng)響，那他(tā)們爲何還(hái)急于賣樓呢(ne)？
大(dà)佬們賣樓的真實原因我們不得(de)而知，網上一些媒體(tǐ)的自(zì)我猜測也幾不能站(zhàn)得(de)住腳，但(dàn)有一個事實是擺在面前的，那就(jiù)是房(fáng)地産行業正在發生(shēng)前所未有的變革，從(cóng)今年推出的調整策略的數量和嚴厲程度上也是房(fáng)地産發展至今之最，對于房(fáng)子價格的控制更是從(cóng)沒有過的急迫。
當然也有人會說(shuō)，房(fáng)子價格哪裡(lǐ)下落了，你(nǐ)到我們這的城(chéng)市看(kàn)看(kàn)，又升了多少多少。對于這樣的網友的說(shuō)法，也許是真實的情況，但(dàn)我們說(shuō)話(huà)從(cóng)來(lái)都(dōu)是根據數據進行分(fēn)析，也是更加全面的分(fēn)析，你(nǐ)看(kàn)到的也可(kě)能隻是某個小區的某個業主的情況，也不能代表真實情況。當然不可(kě)否認的是三四線城(chéng)市現在的行情依然火(huǒ)熱(rè)，但(dàn)需要明确的是現在還(hái)在升的是屬于後發的補升，是正常現象。現在三四線城(chéng)市筆者已經說(shuō)過很多次，無論是從(cóng)庫存的去(qù)化程度還(hái)是發展潛力都(dōu)是最後的瘋狂，瘋狂不了多久就(jiù)要歇菜了。筆者也不止一次勸過投資者不要跟進被套，因爲下半年如(rú)果有更加明顯的回落，你(nǐ)的資産會成爲負資産，不僅沒有收益反而可(kě)能使自(zì)己被負債和房(fáng)貸壓垮。
日(rì)前在博鳌21世紀房(fáng)地産論壇年會上經濟學家鍾偉指出，中國進入了一個新的增長平台，這個增長平台當中，地産和金融，不發揮主導作用。未來(lái)中國的經濟增長，其實是比較少的依賴于像過去(qù)十年那樣的狂飙猛勁的地産和金融，比較多的依賴于産業升級和中高品質的中國經濟。比如(rú)說(shuō)ABCD――A人工(gōng)智能、B區塊鏈、C雲計(jì)算、D大(dà)數據，這是大(dà)的轉型。其實說(shuō)白(bái)了就(jiù)是中國未來(lái)的經濟增長，較少的依賴于傳統的大(dà)制造業的工(gōng)業，較少的依賴地産和金融，更多的不得(de)不依賴消費和創新，未來(lái)一段時間，房(fáng)地産行業仍然會平穩延續。
事實上我們也看(kàn)到，随着消費的升級，開發商從(cóng)長租公寓到養老地産、旅遊度假地産都(dōu)在争先布局，爲什麽？因爲傳統的“拿地-開發-銷售”的模式也已經玩不轉了，人們對于房(fáng)子的追求不隻是居住那麽簡單了。而将來(lái)一定不是單純以房(fáng)子的價格來(lái)衡量房(fáng)地産，而更多的是關注房(fáng)子的品質，馬雲前段時間說(shuō)過，8年以後中國最便宜的可(kě)能就(jiù)是房(fáng)子，房(fáng)子可(kě)能像蔥一樣便宜。我們先不討(tǎo)論這樣的理(lǐ)想會不會實現，但(dàn)是馬雲所看(kàn)到的是中國并不缺房(fáng)子，現在大(dà)家對于房(fáng)子的高漲熱(rè)情會很快(kuài)被解決。清華教授也說(shuō)過，兩三年後以房(fáng)子爲中心的時代或結束，更有金融學家說(shuō)未來(lái)房(fáng)子的定價會以剛需口袋裡(lǐ)的錢來(lái)定價。
不管怎樣，房(fáng)地産将迎來(lái)全新的時代，也一定會是一個好時代。
