伴随着樓市進入深度調控，降杠杆措施對房(fáng)企的影(yǐng)響也在逐步放(fàng)大(dà)。
近日(rì)，融創收購(gòu)萬達成了資本市場關注的大(dà)事件(jiàn)，一邊是斥資632億元收購(gòu)萬達旗下文旅和酒店(diàn)資産的融創中國在不斷增加杠杆，而另一邊則是出售資産方萬達的去(qù)杠杆之舉。
實際上，國内房(fáng)企一直處于高負債的運行軌道中，而随着房(fáng)地産調控和外部資金環境變化等一系列壓力接踵而來(lái)，一些大(dà)型房(fáng)企正在着手優化資本結構，降低财務杠杆。
但(dàn)是，當前房(fáng)企的融資環境也不容樂觀，信貸層面的收緊與融資成本的升高，正在讓處于去(qù)杠杆十字路(lù)口的房(fáng)企們難以抉擇，如(rú)何保障接下來(lái)資金生(shēng)命鏈的有效延續，或許将是接下來(lái)房(fáng)企們需要思考的重要問(wèn)題。
未雨(yǔ)綢缪去(qù)杠杆
上周财經圈的一大(dà)熱(rè)點事件(jiàn)便是萬達将13個文旅項目和76個酒店(diàn)項目以632億元的價格甩賣給了融創中國。對此，萬達董事長王健林表态稱，“此次交易完成後，萬達商業計(jì)劃今年内清償絕大(dà)部分(fēn)銀行貸款，萬達商業負債率将大(dà)幅下降。”
而實際上，近日(rì)降低财務杠杆、優化資本結構的不僅是萬達，還(hái)有在香港上市的另一家大(dà)型房(fáng)企恒大(dà)。恒大(dà)在7月3日(rì)公告稱，截至6月30日(rì)，集團已完成了全部永續債贖回工(gōng)作，共計(jì)1129.4億元，實現對資本市場的承諾；此前，其大(dà)舉引進戰略投資者增資并還(hái)債。
業内人士在接受《中國産經新聞》記者采訪時表示，對于萬達來(lái)說(shuō)，文化地産項目資金規模大(dà)，所以這個時候确實需要有類似的管制做法出現。類似的管制也要求萬達積極開拓新的投資模式，而不是單純的資金密集型項目。
“去(qù)杠杆的重要原因在于，外面的資金面開始收緊了，這對很多房(fáng)企來(lái)說(shuō)自(zì)然需要考慮輕資産模式。新一輪擴張的節奏較快(kuài)，但(dàn)後續資金跟進不到位，所以這個時候會有類似的“減負”做法出現。從(cóng)内部來(lái)看(kàn)，也和企業轉型的考慮有關。”他(tā)說(shuō)。
與此同時，中國社科(kē)院金融研究所研究員尹中立指出，從(cóng)大(dà)背景看(kàn)，全球央行在縮表，都(dōu)是在做一些去(qù)杠杆的工(gōng)作。
尹中立在接受媒體(tǐ)采訪時就(jiù)指出：“從(cóng)去(qù)年四季度開始，按揭貸款、開發貸款都(dōu)不同程度地受限，而按揭貸款是開發商資金回流的主要通道之一，兩股力量導緻的結果是開發商的現金流在去(qù)年四季度之後就(jiù)變差了。”
“在這一壓力下，有的開發商可(kě)能判斷是短(duǎn)期的市場變化，但(dàn)是看(kàn)了半年多之後可(kě)能發現，這一變化不是短(duǎn)期，而是中長期的變化，因此就(jiù)必須調整自(zì)己的負債結構。尤其是一些中小型房(fáng)企急于擴大(dà)規模，掌門(mén)人對地産形勢判斷過于樂觀，從(cóng)去(qù)年就(jiù)拼命地通過負債購(gòu)地，未來(lái)就(jiù)會有巨大(dà)的流動性風(fēng)險。”尹中立說(shuō)。
去(qù)杠杆講究策略
在全球去(qù)杠杆的背景下，國内房(fáng)企的去(qù)杠杆已是迫在眉睫。
根據數據顯示，今年一季末，申萬一級行業裡(lǐ)的129家上市房(fáng)企裡(lǐ)，有101家上市房(fáng)企的資産負債率超過50%，其中61家超過70%。
其中，魯商置業、珠江控股、\*ST金宇三家上市房(fáng)企的負債率甚至超過90%，而綠地控股、嘉凱城(chéng)等負債率也均爲89%。
有消息指出，包括綠地在内的幾家房(fáng)企已從(cóng)多舉措入手降負債，包括定增、資産證券化、降低整體(tǐ)融資成本、提升長債占比、優化負債結構等。其中，定增若能實施，将直接有利于降低負債率，目前監管層對房(fáng)企再融資還(hái)沒有最新松動表态，不過排隊已經比較靠前；另外，公司在資産證券化方面做了不少工(gōng)作。
對此，尹中立指出，去(qù)杠杆最有效的方法就(jiù)是賣資産，比如(rú)萬達；其次是債務本身(shēn)的置換，用低利率債務置換高利率債務、用長期債務置換短(duǎn)期債務等；第三種是引進新股東，補充資本金，比如(rú)樂視引進孫宏斌、恒大(dà)引進戰略投資者增資還(hái)債等。
“在公司中長期戰略不變的情況下，應該是持續降低整體(tǐ)利率水平，持續優化債務結構，這是一個循序漸進的過程，而不是僅憑一個動作就(jiù)能決定的結果。”某房(fáng)地産企業内部人士在接受《中國産經新聞》記者采訪時坦言。
“如(rú)果公司負債率短(duǎn)期内有大(dà)的波動，不管是向上還(hái)是向下，都(dōu)意味着改變了原來(lái)的發展節奏，大(dà)幅調整戰略，比如(rú)萬達直接賣資産。如(rú)果公司中長期發展戰略沒發生(shēng)變化，理(lǐ)論上短(duǎn)期内也不可(kě)能出現負債率的大(dà)幅上漲或下跌，如(rú)果出現這種情況可(kě)能是不健康的。”上述内部人士說(shuō)。
該人士認爲，房(fáng)企去(qù)杠杆的難點在于若沒有品牌支撐，那麽去(qù)杠杆的意義是不大(dà)的，或者說(shuō)單純的低資金規模運行，其實還(hái)是會有很多風(fēng)險的。
資金鏈問(wèn)題待解
“去(qù)杠杆的一個很重要的手段就(jiù)是積極進行融資模式創新，甚至是需要讓其他(tā)企業主動承擔參股，這個時候房(fáng)企自(zì)身(shēn)的投資規模就(jiù)會相(xiàng)對減小。”他(tā)說(shuō)。
因此，如(rú)何維系資金鏈的穩定成了當前房(fáng)地産企業在去(qù)杠杆“十字路(lù)口”所面臨的重要問(wèn)題。
然而，目前房(fáng)地産企業的融資環境并不樂觀。
來(lái)自(zì)中原地産研究中心統計(jì)數據顯示：2017年上半年房(fáng)企融資數據繼續低迷，合計(jì)包括私募債、公司債、中期票據等（不包括股權融資）的融資僅1771.8億。而2016年上半年同期發行融資額度高達6735.94億。同比減少幅度達到了74%。2017年6月單月房(fáng)企融資金額爲401億，而2016年6月同期房(fáng)企的融資金額爲958.6億，月度同比跌幅爲58%。
不僅如(rú)此，從(cóng)資金價格看(kàn)，2017年以來(lái)發行的債券利率均在5%-6%以上，6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%。
對此，中原地産首席分(fēn)析師(shī)分(fēn)析認爲，2017年半年房(fáng)企發債難度加大(dà)，對房(fáng)企來(lái)說(shuō)将明顯提高資金價格。
“房(fáng)企的資金壓力加大(dà)，整體(tǐ)看(kàn)，海外融資難度越來(lái)越大(dà)，一旦内地債券融資壓力增加，對房(fáng)企來(lái)說(shuō)，将明顯增加資金壓力。同比前期拿了較多土(tǔ)地的企業，因爲已經杠杆過高，這對後續開發來(lái)說(shuō)，資金成本增加，将影(yǐng)響銷售預期。”該分(fēn)析師(shī)在接受《中國産經新聞》記者采訪時表示。
與此同時，他(tā)認爲，從(cóng)各地樓市調控看(kàn)，預計(jì)房(fáng)企的資金還(hái)會受到繼續的壓力，這種情況下，發債等渠道還(hái)有可(kě)能繼續收緊，對房(fáng)企來(lái)說(shuō)，未來(lái)6-9個月很可(kě)能會面臨越來(lái)越大(dà)的資金問(wèn)題，所以也要求房(fáng)企加快(kuài)銷售回籠資金。
“疊加最近的全國多個城(chéng)市房(fáng)地産市場調控，人民(mín)币貶值對房(fáng)地産市場的利空将加大(dà)，在内地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大(dà)。”該分(fēn)析師(shī)坦言。
中原地産認爲，美元走強之後，熱(rè)錢将流出中國市場，疊加内地債券市場融資難，這會加劇(jù)房(fáng)地産企業“錢荒”窘境。房(fáng)企面臨“海内海外融資收緊+銷售回款減少”等多重難題，如(rú)果2018年的市場繼續低迷，企業的盈利能力将受到很大(dà)影(yǐng)響，部分(fēn)企業的資金鏈将出現問(wèn)題。
