住房(fáng)租賃市場改革試點，或将全面鋪開。

近日(rì)，住建部會同發改委、公安部、财政部、國土(tǔ)部、人民(mín)銀行、稅務總局、工(gōng)商總局、證監會八部門(mén)聯合印發《關于在人口淨流入的大(dà)中城(chéng)市加快(kuài)發展住房(fáng)租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》提出，準确把握住房(fáng)的居住屬性，以滿足“新市民(mín)”住房(fáng)需求爲主要出發點，以建立租購(gòu)并舉的住房(fáng)制度爲主要方向，以市場爲主滿足多層次需求，以政府爲主提供基本保障，在人口淨流入的大(dà)中城(chéng)市加快(kuài)發展住房(fáng)租賃市場。

21世紀經濟報道記者了解到，住建部已會同有關部門(mén)選取了廣州、深圳、南(nán)京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都(dōu)、沈陽、合肥、鄭州、佛山(shān)、肇慶12個城(chéng)市，作爲首批開展住房(fáng)租賃試點的單位。

國有企業要帶頭

一線城(chéng)市房(fáng)價高企背景下，居民(mín)租房(fáng)需求進一步強化，租賃市場的發展受到中央層面的多次關注。

2015年年底，中央經濟工(gōng)作會議(yì)明确提出，以建立購(gòu)租并舉的住房(fáng)制度爲主要方向，把公租房(fáng)擴大(dà)到非戶籍人口。2016年，辦公廳印發《關于加快(kuài)培育和發展住房(fáng)租賃市場的若幹意見(jiàn)》（以下稱《意見(jiàn)》），全面部署加快(kuài)培育和發展住房(fáng)租賃市場工(gōng)作。2016年年底，中央經濟工(gōng)作會議(yì)再次要求，加快(kuài)住房(fáng)租賃市場立法，加快(kuài)機(jī)構化、規模化租賃企業發展。

上述《意見(jiàn)》被視作租賃市場發展的綱領性文件(jiàn)，其中提到的包括完善供地方式、允許改建房(fáng)屋用于租賃、給予稅收優惠等熱(rè)點領域的發展意見(jiàn)，在近期北京、上海和廣州的租賃市場政策中均成爲重點。

因此，《通知》的相(xiàng)關表述，被認爲是在租賃市場試點即将鋪開的時間節點上，爲各試點城(chéng)市相(xiàng)關工(gōng)作“定調”。

《通知》主要從(cóng)培育住房(fáng)租賃企業、建設政府住房(fáng)租賃交易服務平台、增加租賃住房(fáng)供應和創新住房(fáng)租賃管理(lǐ)和服務體(tǐ)制四個方面，布置了相(xiàng)關政策措施。

分(fēn)析人士指出，《通知》強調國有企業在租賃市場試點過程中的引領和帶動作用，多項支持政策中均明确提及國有企業。

在培育住房(fáng)租賃企業方面，《通知》明确提出，人口淨流入的大(dà)中城(chéng)市要充分(fēn)發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相(xiàng)關國有企業轉型爲住房(fáng)租賃企業。

在增加租賃住房(fáng)供給方面，《通知》在強調盤活存量房(fáng)屋用于租賃時，提到鼓勵住房(fáng)租賃國有企業将閑置和低效利用的國有廠(chǎng)房(fáng)、商業辦公用房(fáng)等，按規定改建爲租賃住房(fáng)。

21世紀經濟報道記者注意到，此前引起市場廣泛關注的廣州“租賃16條”中，并未明确提到改建主體(tǐ)，而是強調了改建後的租賃房(fáng)屋不得(de)用于銷售。

鏈家研究院院長楊現領撰文解讀(dú)稱，國有企業和國有資本的引領和帶動作用主要體(tǐ)現在開發和金融環節，市場化、民(mín)營化的租賃運營機(jī)構優勢主要體(tǐ)現在運營和租後管理(lǐ)環節。

偉業我愛我家集團副總裁胡景晖也表達了類似觀點，他(tā)向21世紀經濟報道記者表示，實際情況是閑置廠(chǎng)房(fáng)和商業辦公用房(fáng)的擁有者中，國企占比相(xiàng)對較高。鼓勵存量開發，就(jiù)必須激發這部分(fēn)國企參與的積極性，但(dàn)這并不意味着其他(tā)企業和個體(tǐ)出租人無法進入改造市場。

或推REITs配合租賃市場

《通知》的另一大(dà)亮點被認爲是首次提出金融支持租賃市場的詳細政策。

在企業融資方面，《通知》提到，要加大(dà)對住房(fáng)租賃企業的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工(gōng)具等公司信用類債券及資産支持證券，專門(mén)用于發展住房(fáng)租賃業務。鼓勵地方政府出台優惠政策，積極支持并推動發展房(fáng)地産投資信托基金（REITs）。

所謂房(fáng)地産投資信托基金，是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門(mén)投資機(jī)構進行房(fáng)地産投資經營管理(lǐ)，并将投資綜合收益按比例分(fēn)配給投資者的一種信托基金。從(cóng)國外經驗來(lái)看(kàn)，其主要收益來(lái)源于租金收入和房(fáng)地産升值，長期回報率較高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，如(rú)果建立REITs，對于當前租賃市場中自(zì)持物業開發商的資金回籠和退出機(jī)制有着重要意義。

近日(rì)，安信證券發布報告稱，房(fáng)地産市場逐漸走向高位，行業由增量轉爲存量市場，房(fáng)地産市場堆積的風(fēng)險可(kě)能會逐漸顯現，REITs 的推出有其必要性和急迫性。它能緩解信貸風(fēng)險，降低房(fáng)地産企業杠杆，改變和提升房(fáng)地産企業的盈利模式。此外，也有利于社會資産配置多元化，防止房(fáng)價泡沫進一步擴大(dà)。

不僅是REITs，在企業融資方面，《通知》還(hái)提到要鼓勵開發性金融等銀行業金融機(jī)構在風(fēng)險可(kě)控、商業可(kě)持續的前提下，加大(dà)對租賃住房(fáng)項目的信貸支持力度，通過合理(lǐ)測算未來(lái)租賃收入現金流，向住房(fáng)租賃企業提供分(fēn)期還(hái)本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。支持金融機(jī)構創新針對住房(fáng)租賃項目的金融産品和服務。鼓勵住房(fáng)租賃企業和金融機(jī)構運用利率衍生(shēng)工(gōng)具對沖利率風(fēng)險。

不過，政策落地的速度還(hái)不明朗。

胡景晖表示，産權式的REITs在國内已争議(yì)多年，但(dàn)一直沒有正式推出。2015年以來(lái)，中央多次發文，已将租賃市場的路(lù)線規劃得(de)較爲清晰。但(dàn)在落實方面，對于地方政府而言，租賃市場的政策制定需要多部門(mén)協作，涉及部門(mén)利益多，同時要将全國性的精神與當地城(chéng)市規劃、人口和産業的發展相(xiàng)協調，相(xiàng)關細則的制定和落地難度較大(dà)。