上半年土(tǔ)地市場供求同比微降 重點城(chéng)市土(tǔ)拍(pāi)政策漸趨多元

——房(fáng)天下2017年年中白(bái)皮書(shū)之土(tǔ)地篇

随着7月驕陽似火(huǒ)的到來(lái)，中國房(fáng)地産市場在“限”字當頭下已經冷(lěng)靜(jìng)地度過了上半年。回首這半年，随着各地因城(chéng)施策的大(dà)力調控，樓市已逐漸清晰了“房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的思路(lù)。

土(tǔ)地市場方面， “落實調控、确保平穩“成爲2017年上半年的主旋律。中國指數研究院統計(jì)數據顯示，2017年前6月，全國300個城(chéng)市土(tǔ)地出讓金總額超1.5萬億元，同比增長近四成。分(fēn)城(chéng)市來(lái)看(kàn)，一線城(chéng)市供地節奏有所加快(kuài)，供應量同比增長四成；二線城(chéng)市平均溢價率同比下降，出讓金漲幅較去(qù)年同期有明顯收窄；三四線城(chéng)市逆勢升溫，成交樓面均價領漲。

政策層面，北京延續去(qù)年年底“限價+配建“土(tǔ)拍(pāi)規則，石家莊、上海、廣州等城(chéng)市陸續跟進且各有創新，重點城(chéng)市土(tǔ)拍(pāi)政策漸趨多元，“分(fēn)類調控、因城(chéng)施策”得(de)到落實。

上半年土(tǔ)地出讓金增長近四成 平均溢價率明顯下降

2017年已悄然過半，整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，上半年土(tǔ)地市場穩中有進，供求兩端同比微降； 300城(chéng)土(tǔ)地出讓金總額超1.5萬億，同比增長37%；樓面均價連續兩季度同比走高，平均溢價率明顯下降。

供求方面，中指院數據顯示，2017年前6個月，全國300個城(chéng)市共推出土(tǔ)地面積45967萬平方米，同比減少4%；成交土(tǔ)地面積38196萬平方米，同比減少2%。

受一線城(chéng)市供應增加所緻， 2017年上半年全國300個城(chéng)市土(tǔ)地出讓金總額高達15055億元，同比增加37%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額爲12100億元，同比增加41%。

2017年上半年樓面均價持續走高。中指院數據顯示，前6月，全國300個城(chéng)市成交樓面均價爲2242元/平方米，同比上漲39%。平均溢價率明顯下降，中指院數據顯示，全國300個城(chéng)市土(tǔ)地平均溢價率僅爲36%，較去(qù)年同期下降4個百分(fēn)點。

一線增供二線趨穩 三四線地市逆勢升溫

2017年上半年，爲響應中央精神，一線城(chéng)市明顯加快(kuài)供地節奏，加大(dà)土(tǔ)地供應，供應量同比增長逾四成，成方面量漲價跌，出讓金總額增加過半。

中指院數據顯示，2017年1-6月，一線城(chéng)市共推出土(tǔ)地250宗，推出土(tǔ)地面積1267萬平方米，同比增加42%；成交方面，共成交土(tǔ)地230宗，成交土(tǔ)地面積1135萬平方米，同比增加71%；土(tǔ)地出讓金爲2370億元，同比增加55%；樓面均價爲9279元/平方米，同比下降15%；平均溢價率爲22%，同比下降40%。

二線重點城(chéng)市亦秉持“分(fēn)類調控、因城(chéng)施策”的精神，針對自(zì)身(shēn)市場特點制定了土(tǔ)地調控政策，收到顯著成效：平均溢價率同比下降，出讓金漲幅較去(qù)年同期有明顯收窄。

具體(tǐ)數據來(lái)看(kàn)，2017年上半年二線城(chéng)市共推出土(tǔ)地3646宗，推出土(tǔ)地面積16792萬平方米，同比減少7%；成交方面，共成交土(tǔ)地3143宗，成交土(tǔ)地面積13919萬平方米，同比減少9%；土(tǔ)地出讓金爲7591億元，同比增加15%；土(tǔ)地成交樓面均價爲2876元/平方米，同比上漲22%；土(tǔ)地平均溢價率爲32%，較去(qù)年同期下降17個百分(fēn)點。

受一二線城(chéng)市調控影(yǐng)響，企業拿地需求層層外溢，2017年上半年，經濟發達城(chéng)市周邊的三四線城(chéng)市成爲各企業布局新戰場，土(tǔ)地市場相(xiàng)應升溫。

中指院數據顯示，2017年前6月，三四線城(chéng)市共推出土(tǔ)地7585宗，推出土(tǔ)地面積27908萬平方米，同比減少3%；成交方面，共成交土(tǔ)地6280宗，成交土(tǔ)地面積23141萬平方米，同比增加1%；土(tǔ)地出讓金爲5094億元，同比增加77%；土(tǔ)地成交樓面均價爲1336元/平方米，同比上漲79%；土(tǔ)地平均溢價率爲51%，較去(qù)年同期上升35個百分(fēn)點。

重點城(chéng)市深化調控 土(tǔ)拍(pāi)政策漸趨多元

盡管土(tǔ)地市場一片火(huǒ)熱(rè)，但(dàn)調控高壓态勢未減。不少城(chéng)市通過限價以及創新土(tǔ)拍(pāi)方式控制地價。

整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，二季度以來(lái)，一二線城(chéng)市調控不斷深化：北京延續去(qù)年年底“限價+配建“土(tǔ)拍(pāi)規則；石家莊則提出“雙限雙競“土(tǔ)拍(pāi)新規；上海新推租賃住房(fáng)用地，要求競得(de)人需100%自(zì)持70年；此外，廣州、天津、杭州等城(chéng)市也陸續跟進且各有創新，重點城(chéng)市土(tǔ)拍(pāi)政策漸趨多元，“分(fēn)類調控、因城(chéng)施策”得(de)到落實。

在各地土(tǔ)拍(pāi)政策的加持下，土(tǔ)地市場價格得(de)到有效控制，上半年整體(tǐ)溢價率也在持續走低。

冷(lěng)靜(jìng)下來(lái)的不隻有市場，還(hái)有曾經瘋狂的房(fáng)企。爲減少拿地成本，降低開發風(fēng)險，房(fáng)企們越來(lái)越推崇“聯合體(tǐ)“拿地這一減壓模式。從(cóng)”瘋狂搶地“到”聯合體(tǐ)“拿地，從(cóng)”激烈競争“到”合作共赢“，象征着房(fáng)企逐漸趨于理(lǐ)性。如(rú)此一來(lái)，不僅可(kě)以減少競争，還(hái)可(kě)以平抑地價，維穩樓市。

縱觀2017年上半年，不難發現，各地土(tǔ)地市場都(dōu)是基于“房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的“的根本原則，對于漲幅過快(kuài)的城(chéng)市适當增加土(tǔ)地供給，對于庫存量過大(dà)的城(chéng)市延緩和杜絕土(tǔ)地供應。

可(kě)以想見(jiàn)，在不遠(yuǎn)的将來(lái)，土(tǔ)地市場的過熱(rè)成交、過高樓面價都(dōu)将得(de)到明顯、有效的抑制，2017年下半年的土(tǔ)地市場将更加理(lǐ)性、平穩、健康。