如(rú)果你(nǐ)問(wèn)上半年樓市最重要的時點，很多人會回答“3.17”。這一天，北京再度加碼樓市調控，随後數十個城(chéng)市跟進、并屢出新招。多家地産研究機(jī)構的報告顯示，樓市調控效果顯現，熱(rè)點城(chéng)市帶動下，樓市上半年銷量出現下滑，北京、上海、深圳的新房(fáng)成交套數同比降幅都(dōu)在三成以上。
如(rú)果你(nǐ)問(wèn)上半年樓市最重要的時點，很多人會回答“3.17”。這一天，北京再度加碼樓市調控，随後數十個城(chéng)市跟進、并屢出新招。多家地産研究機(jī)構的報告顯示，樓市調控效果顯現，熱(rè)點城(chéng)市帶動下，樓市上半年銷量出現下滑，北京、上海、深圳的新房(fáng)成交套數同比降幅都(dōu)在三成以上。
觀全國
銷售面積、金額增速同步下滑
國家統計(jì)局數據顯示，1-5月，全國商品房(fáng)銷售面積增速比1-4月份回落1.4個百分(fēn)點；商品房(fáng)銷售額增速回落1.5個百分(fēn)點。較2017年年初，全國商品房(fáng)銷售面積、金額分(fēn)别下降7.4和10.8個百分(fēn)點，較去(qù)年最高點下降22.2和37.3個百分(fēn)點。
銷售面積和銷售額增速的同步下滑，真實反映了緊縮政策的調控效果。
某研究中心在《2017年上半年度總結展望》報告中指出，首先是各地存貨減少疊加嚴格“限價”導緻新增供應銳減，制約了銷售量增長；其次，一二線城(chéng)市限購(gòu)、限貸、限售等政策頻頻加碼，熱(rè)點三四線城(chéng)市紛紛由刺激轉爲緊縮，商品房(fáng)成交規模随之持續降低。
不僅如(rú)此，北京3·17樓市新政掀起的一波調控潮，徹底拉開了一季度和二季度商品房(fáng)銷售數據的距離(lí)。某研究中心指出，二季度，商品房(fáng)單月銷售面積、金額的絕對值回落至近一年的月平均水平之下，且始終處于下滑通道。
“銷售下滑是必然的，至少三季度或延續政策收緊和量價回穩的兩個主要特征，但(dàn)伴随補庫存和增供應的節奏加快(kuài)，預計(jì)成交下滑幅度會不斷變小。”業内在接受中新網記者采訪時說(shuō)。
看(kàn)城(chéng)市
一線樓市成交面積下降 深圳降幅最大(dà)
分(fēn)城(chéng)市來(lái)看(kàn)，熱(rè)點一二線城(chéng)市與三四線城(chéng)市間的成交情況出現分(fēn)化，一二線樓市成交結構占比明顯減少。
中國指數研究院發布的《中國主要城(chéng)市房(fáng)地産市場交易情報（2017年上半年）》顯示，30個重點監測城(chéng)市中，17個城(chéng)市上半年成交面積同比下降。其中，一線陣營中的北上廣深成交面積同比降幅較高，深圳降幅超50%，北京、上海降幅高于30%，廣州累計(jì)同比降幅爲20%。
二線城(chéng)市陣營中，南(nán)京樓市上半年成交面積降幅達61.19%，杭州、長沙的同比降幅也超過50%。
再來(lái)看(kàn)成交套數，記者梳理(lǐ)官方和機(jī)構發布的成交數據顯示，上半年，北京、上海、深圳的新房(fáng)成交套數同比降幅都(dōu)在三成以上，而廣州表現相(xiàng)對平穩，同比降幅僅爲一成。
據某集團市場研究院數據統計(jì)，北京上半年新建商品住宅（不含保障房(fáng)）共網簽16332套，同比降38.6%，創2010年以來(lái)同期新低；二手房(fáng)交易量也減少逾三成，房(fáng)價由區域性回落逐步轉爲普遍回落。數據顯示，上海上半年新建商品住宅成交套數約29300套，同比下跌51.78%。
深圳市規劃和國土(tǔ)資源委員會發布的統計(jì)數據也顯示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比降54.7%；廣州則是四大(dà)一線城(chéng)市中表現最爲平穩的，上半年新建住宅網簽成交50774套，同比降10.92%。
問(wèn)庫存
擠出效應疊加購(gòu)房(fáng)意願提升 去(qù)庫存顯效
上述中指院報告還(hái)指出，截至今年6月末，中指院監測的12個城(chéng)市中，除南(nán)京、甯波、蚌埠、廣州外，如(rú)北上深等其餘城(chéng)市庫存均有不同程度下降。三四線城(chéng)市在溢出效應影(yǐng)響下，去(qù)庫存效果顯著。
“去(qù)庫存依然是當前樓市的主要工(gōng)作，而控房(fáng)價是衍生(shēng)出來(lái)的任務。”業内說(shuō)，三四線樓市全面回暖，與一二線樓市政策頻頻收緊不無關系；同時，此類城(chéng)市購(gòu)房(fáng)者的購(gòu)房(fáng)積極性也在提升。
談及當前庫存趨緊的熱(rè)點城(chéng)市，業内表示，理(lǐ)論上，房(fáng)屋存銷比低于12個月也需要補庫存。根據某研究院70城(chéng)庫存變動數據，5月份存銷比低于12月的城(chéng)市就(jiù)有35個，且不僅有北京、上海、廣州、南(nán)京、重慶等熱(rè)點一二線城(chéng)市，還(hái)囊括九江、茂名等三四線城(chéng)市。
“對于熱(rè)點樓市，增加供給是正确方向，但(dàn)供給增加的内在結構也很重要，是不是真的增加了流入市場的有效房(fáng)源，決定能否緩解供求關系。”新城(chéng)控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷告訴中新網記者。
歐陽捷認爲，一二線城(chéng)市控房(fáng)價有兩個基本做法：增加市場供給、控制房(fáng)價上漲預期。“因爲，如(rú)果房(fáng)價預期上漲，基于購(gòu)房(fáng)者‘買漲不買跌’的心理(lǐ)，可(kě)能會吸引剛需和改善型購(gòu)房(fáng)者成爲‘投資者’”。
