如(rú)何保障“房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”？
中國社科(kē)院最新發布的《房(fáng)地産藍皮書(shū)：中國房(fáng)地産發展報告（2017）》（以下簡稱《藍皮書(shū)》）提出，應該加快(kuài)建立和完善促進房(fáng)地産市場平穩健康發展的長效機(jī)制。而這需要房(fáng)地産稅、統一的土(tǔ)地市場、建立發展一線城(chéng)市周邊新城(chéng)，處理(lǐ)好商品房(fáng)的供給和政府保障等多方面的措施配合。
《藍皮書(shū)》預測，2017年商品房(fáng)銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分(fēn)别爲10個百分(fēn)點和20個百分(fēn)點，預計(jì)商品房(fáng)均價增速将由2016年的10%下降到2017年增長不超過1%。
2016年12月舉行的中央經濟工(gōng)作會議(yì)提出，要綜合運用金融、土(tǔ)地、财稅、投資、立法等手段，加快(kuài)研究建立符合國情、适應市場規律的基礎性制度和長效機(jī)制，既抑制房(fáng)地産泡沫，又防止出現大(dà)起大(dà)落。
多名專家認爲，遏制房(fáng)價過快(kuài)增長，促進房(fáng)地産平穩發展，應該分(fēn)城(chéng)施策，增加房(fáng)價過快(kuài)增長城(chéng)市的土(tǔ)地供應，同時綜合運用增加三四線城(chéng)市的公共服務水平等辦法。
房(fáng)地産市場分(fēn)化或加劇(jù)
5月9日(rì)，中國社科(kē)院城(chéng)市所和社科(kē)院文獻出版社發布《房(fáng)地産藍皮書(shū)：中國房(fáng)地産發展報告（2017）》，預測2017年房(fáng)地産市場進入量價調整階段，房(fáng)地産市場分(fēn)化将加劇(jù)，但(dàn)部分(fēn)城(chéng)市仍存在市場機(jī)會。
《藍皮書(shū)》認爲，一線城(chéng)市步入存量房(fáng)時代，新房(fáng)開發建設的市場空間不斷被壓縮，二線過熱(rè)城(chéng)市房(fáng)價空間被透支，量價回調是大(dà)概率事件(jiàn)。
但(dàn)具備産業和人口支撐的城(chéng)市，将成爲下一個市場發展的新風(fēng)口。此外，位于大(dà)城(chéng)市周邊的小城(chéng)市或自(zì)身(shēn)産業優勢顯著的三四線城(chéng)市，房(fáng)地産市場發展仍具備潛力。
該報告指出，爲了加快(kuài)建立和完善促進房(fáng)地産市場平穩健康發展的長效機(jī)制，還(hái)需要加快(kuài)推動房(fáng)地産金融創新和房(fáng)地産稅收立法改革。
中國社科(kē)院城(chéng)市所專職研究人員王業強指出，建議(yì)對房(fáng)地産實施分(fēn)類調控，因城(chéng)施策，促進房(fáng)地産市場均衡發展。
他(tā)介紹《藍皮書(shū)》的内容時表示，一線城(chéng)市需要盤活城(chéng)市的土(tǔ)地存量，鼓勵和支持存量土(tǔ)地挖掘，最大(dà)限度發揮土(tǔ)地的效益；三四線城(chéng)市應該鼓勵引導市民(mín)購(gòu)買庫存商品房(fáng)；同時注重産業發展的可(kě)行性，在産業搬遷過程中實現人口的遷移，逐步盤活庫存。
目前促進房(fáng)地産穩定的發展，長效機(jī)制尚未形成。“高速上漲的房(fáng)價嚴重透支城(chéng)市居民(mín)未來(lái)消費能力，最終影(yǐng)響實體(tǐ)經濟發展潛力。”他(tā)說(shuō)。
去(qù)年末舉行的中央經濟工(gōng)作會議(yì)提出，加快(kuài)研究建立符合國情、适應市場規律的基礎性制度和長效機(jī)制。今年4月25日(rì)的政治局會議(yì)，再次提出要加快(kuài)形成促進房(fáng)地産市場穩定發展的長效機(jī)制。
不過一線和二線熱(rè)點城(chéng)市，目前房(fáng)價并未出現明顯下降。某一線城(chéng)市在去(qù)年9月底出台遏制房(fáng)地産政策後，今年4月以來(lái)出台了更嚴厲的措施。但(dàn)是這些措施隻是解決了短(duǎn)期房(fáng)價上升問(wèn)題。
國家稅務總局稅科(kē)所研究員付廣軍認爲，房(fáng)價上升的原因是地價。“比如(rú)一線城(chéng)市的土(tǔ)地成本，有的一線城(chéng)市土(tǔ)地成本占房(fáng)價的60%，而四線城(chéng)市的土(tǔ)地成本隻占到25%。降房(fáng)價首先要降地價。”
增加供地信息透明度
“調查發現，一個縣城(chéng)房(fáng)子10年前是每平方米3200元，10年以後是每平方米3800元，基本上沒有漲。”付廣軍同時指出，“爲什麽大(dà)家不往中小城(chéng)市流動，而都(dōu)到大(dà)城(chéng)市呢(ne)？因爲就(jiù)業機(jī)會多，到小城(chéng)鎮沒有就(jiù)業機(jī)會。也就(jiù)是說(shuō)公共産品和公共服務的水平有差距，所以人口都(dōu)往大(dà)城(chéng)市集中。如(rú)果不改變這種模式，大(dà)城(chéng)市的人口流動還(hái)是會增長的，（房(fáng)地産）需求還(hái)是要往上漲的。”
針對房(fáng)價在熱(rè)點城(chéng)市上升過快(kuài)，而很多三四線城(chéng)市房(fáng)地産價格長期低迷的情況，國土(tǔ)部中國土(tǔ)地勘測規劃院副總工(gōng)程師(shī)鄒曉雲認爲，一線、二線、熱(rè)點城(chéng)市，應該增加土(tǔ)地供應。對于三、四線城(chéng)市或者是房(fáng)地産發展相(xiàng)對比較冷(lěng)的城(chéng)市，要控制土(tǔ)地财政的老思路(lù)，把土(tǔ)地拿去(qù)發展産業、發展經濟。同時，地方政府也應該增加供地的信息透明。
此前，有些城(chéng)市稱将大(dà)幅增加土(tǔ)地供應，不過由于大(dà)部分(fēn)是保障房(fáng)，加之很多位于郊區，非本地戶籍的常住人口購(gòu)房(fáng)需求無法解決，導緻房(fáng)價上升壓力仍然很大(dà)。
在房(fáng)地産稅方面，付廣軍介紹，房(fáng)地産有關稅收大(dà)概分(fēn)三類，一種是房(fáng)地産企業的稅收，以企業爲納稅主體(tǐ)。二是房(fáng)地産産品的稅收，包括開發環節、生(shēng)産環節、交易環節、持有環節，以商品爲載體(tǐ)的稅收。三是财産稅，也就(jiù)是房(fáng)地産稅，持有環節的财産稅。但(dàn)他(tā)指出，在法律上，由于房(fáng)産使用權年限等問(wèn)題，我國房(fáng)地産稅立法還(hái)需要繼續論證。
北京大(dà)學環境學院城(chéng)市與區域規劃系教授馮長春提出另外一個辦法是建立新城(chéng)。“像倫敦附近的新城(chéng)發展挺好，解決了城(chéng)市空間優化的問(wèn)題，另外房(fáng)價也得(de)到了控制。”
21世紀經濟報道獲悉，目前在紐約、倫敦、巴黎周邊有很多新城(chéng)，與中心城(chéng)區的交通非常發達，其房(fáng)價也不高。對于紐約而言，住在中心城(chéng)區住房(fáng)的房(fáng)産稅率較高，遠(yuǎn)超1%。這使得(de)很多人口放(fàng)棄在中心城(chéng)區居住。
