開發商推盤意願低，5月預計(jì)9項目入市，年内低供應或成常态

　　新京報制圖/王遠(yuǎn)征

　　在信貸收緊、成交降溫、商住限購(gòu)等市場變化下，開發商心态也發生(shēng)了轉變。在繼4月北京新房(fáng)供應低迷之後，5月依舊不容樂觀。機(jī)構統計(jì)數據顯示，5月計(jì)劃入市項目數量降至一位數，創下了近幾年新低。在業内看(kàn)來(lái)，未來(lái)北京新房(fáng)供應低迷或将成爲常态。未來(lái)一段時間自(zì)住型商品房(fáng)或将接檔，成爲新房(fáng)供應主力軍。

　　低供應、低成交互爲推動

　　“3·17”新政效力在最近表露無遺。

　　亞豪君嶽會統計(jì)數據顯示，五一小長假（4月29日(rì)-5月1日(rì)）北京商品住宅（不含保障房(fáng)與自(zì)住房(fáng)）成交142套，成交面積1.62萬平方米，比清明小長假分(fēn)别減少13%、22%，同比去(qù)年五一小長假降幅分(fēn)别達到82%和81%，這一成交量也創造近9年同期新低。

　　從(cóng)4月成交量來(lái)看(kàn)，當月商品住宅僅實現成交2339套，這一成交量創造了自(zì)2015年3月以來(lái)的近26個月新低。

　　在業内看(kàn)來(lái)，“3·17”樓市新政發布後，大(dà)批購(gòu)房(fáng)需求被抑制。而最近北京房(fáng)貸再次收緊，包括首套房(fáng)在内的貸款利率優惠出現下滑，這些政策相(xiàng)繼出台使得(de)購(gòu)房(fáng)者對市場的預期持續走低。

　　面對成交轉冷(lěng)，北京純商品房(fáng)供應持續低迷現狀浮出水面。供應的超低速運行被業内看(kàn)做是制約成交的重要原因之一。

　　記者梳理(lǐ)數據發現，今年五一小長假期間，北京住宅市場沒有項目入市。而在此前的清明小長假同樣出現零項目入市的情況。

　　亞豪機(jī)構市場總監郭毅分(fēn)析認爲，受到自(zì)去(qù)年開始執行的“限價”政策影(yǐng)響，自(zì)2017年北京住宅市場供應即開始進入低速運行的模式，而3月的密集調控更是加劇(jù)了這一趨勢。進入4月份之後僅有8個項目獲批取證，僅可(kě)提供1174套住宅産品，而去(qù)年4月份住宅市場共有18個項目取得(de)預售許可(kě)，可(kě)提供2586套住宅産品。

　　5月新盤量降至一位數

　　4月供應低迷狀态在5月或将延續。

　　根據亞豪君嶽會統計(jì)數據顯示，2017年5月北京住宅市場預計(jì)僅有9個項目入市，其中包括中糧天恒天悅壹号、北京經開汀塘、泰禾·昌平拾景園3個純新盤，以及天資華府、綠地海珀雲翡、城(chéng)建萬科(kē)城(chéng)等6個老項目後期。

　　郭毅認爲，去(qù)年住宅用地成交不足，将使得(de)今年住宅市場供應乏力，雖然供地計(jì)劃大(dà)舉增加，且實際供地明顯加速，但(dàn)畢竟“遠(yuǎn)水解不了近渴”，當下市場供應不足的現狀仍在短(duǎn)期内持續。

　　從(cóng)入市項目報價特征來(lái)看(kàn)，9個項目當中7個尚未發布價格，而發布價格的兩個項目綠地海珀雲翡、城(chéng)建萬科(kē)城(chéng)在調控前均有推盤，此次入市價格預計(jì)均與前期基本持平。

　　“現在預售價格管得(de)嚴，之前高價拿地，現在想拿證也不容易。”北京豐台區一高端項目工(gōng)作人員表示，項目前期籌備已經一年多，但(dàn)是考慮到拿地成本和價格管制之間的差距，暫時還(hái)是不能急于入市。

　　郭毅表示，前兩年在北京住宅市場“泛高端化”的過程中，新上市項目普遍定價較高，而調控收緊，開始“限價”管制之後，高端項目大(dà)都(dōu)面臨難以取得(de)預售許可(kě)的窘境，預計(jì)今年北京住宅市場供應低迷狀況将持續至下半年。

　　自(zì)住房(fáng)“補檔”純商住宅

　　在純商品住宅供應明顯縮量的同時，自(zì)住房(fáng)供應或在未來(lái)一段時間内加速補檔。

　　就(jiù)在上周，北京迎來(lái)了密集的土(tǔ)地出讓。位于豐台區槐房(fáng)村新宮村、順義區仁和鎮以及順義區天竺鎮的三宗地塊相(xiàng)繼成交，未來(lái)将爲市場提供建築規模約26萬平方米的自(zì)住型商品住宅。

　　早在4月7日(rì),《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計(jì)劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計(jì)劃》同時發布，未來(lái)五年自(zì)住型商品房(fáng)将供地1020公頃、拟建25萬套房(fáng)。與原計(jì)劃相(xiàng)比，今年自(zì)住房(fáng)用地由83萬公頃大(dà)幅增加到200公頃,供應5萬套。從(cóng)供地面積上看(kàn)，是原計(jì)劃的2.5倍。

　　而自(zì)“3·17”新政後，北京已經累計(jì)成交10宗集中建設自(zì)住型商品住房(fáng)用地。在業内看(kàn)來(lái)，根據項目的建設周期，今年年底到明年上半年市場将迎來(lái)一輪自(zì)住房(fáng)供應高峰。

　　與此同時，北京出讓的住宅用地中，不僅加大(dà)自(zì)住房(fáng)等帶有住房(fáng)保障性質的用地供應，而且商品住宅也均限定了未來(lái)上市後的售價上限，而與目前周邊在售住宅項目的價格水平相(xiàng)比，基本低了15%-30%左右。

　　“土(tǔ)地市場競價規則的改變并沒有阻止房(fáng)企在京拿地的積極性。”郭毅表示，成本與限價的剛性門(mén)檻導緻開發商利潤被大(dà)幅壓縮，在雙重壓力疊加下，這些現階段摘得(de)土(tǔ)地的開發商爲保證基本利潤，很有可(kě)能會出現集體(tǐ)減配産品的現象，壓縮設計(jì)成本、扣減産品及營銷投入。受此影(yǐng)響，未來(lái)北京樓市的供應主力恐将重回面向剛需、剛改的産品時代。(記者 方王洋)