剛剛過去(qù)的“五一”假期成了觀察中國樓市之變的窗(chuāng)口。北京的中介“不太忙”，鄭州的居民(mín)連夜排隊購(gòu)房(fáng)。這一冷(lěng)一熱(rè)“打擺子”的背後，是中國樓市的分(fēn)化格局愈發明顯。縱觀當下，政策調控趨嚴已成定局。結合近段時間的市場表現，熱(rè)點樓市大(dà)部降溫已成趨勢。專家表示，樓市異動有原因，未來(lái)調控還(hái)需堅持一城(chéng)一策，“對症下藥”，系統打造房(fáng)地産市場健康發展長效機(jī)制。

  樓市頑症有“兩高”

  中國樓市有個“兩高”：一邊是一二線熱(rè)點城(chéng)市房(fáng)價高，一邊是三四線城(chéng)市庫存高。對應的市場表現，則往往是前者火(huǒ)熱(rè)，後者冷(lěng)淡。不過，在剛剛過去(qù)的“五一”假期，這種“冰火(huǒ)”兩重天的格局卻發生(shēng)逆轉。

  中原地産數據顯示，假期前兩天北京商品房(fáng)住宅簽約84套，相(xiàng)比2016年“五一”假期的807套大(dà)幅下跌。有記者實地探訪發現，北京周邊的河北等地，中介聲稱“不太忙”。而其他(tā)熱(rè)點城(chéng)市如(rú)廈門(mén)，在小長假首日(rì)甚至首次出現二手房(fáng)零成交的記錄。

  中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉表示，從(cóng)全國主要城(chéng)市看(kàn)，因爲調控政策持續不斷施壓，小長假是2015年來(lái)一二線城(chéng)市實際簽約最冷(lěng)清的一個假期。

  相(xiàng)比之下，部分(fēn)地區銷售火(huǒ)熱(rè)。據媒體(tǐ)報道，鄭州樓市“五一”開盤的排隊購(gòu)房(fáng)隊伍十分(fēn)壯觀，甚至有購(gòu)房(fáng)者裹着被子連夜等待。在鄭州部分(fēn)區域限購(gòu)之下，未限購(gòu)區域迎來(lái)了瘋狂的市場行情。

  三四線城(chéng)市房(fáng)地産市場也走熱(rè)。數據顯示，2017年第一季度，一線城(chéng)市新房(fáng)成交量同比下降16.3%，三線城(chéng)市則同比增長了35.84%。房(fáng)價方面，北京“317”新政出台一個月後，房(fáng)價出現18個月來(lái)的首次環比下跌；而廣東清遠(yuǎn)3月房(fáng)價環比上漲18.28%，福建漳州房(fáng)價也環比上漲15.76%。

  一城(chéng)一策來(lái)“調理(lǐ)”

  購(gòu)房(fáng)市場爲何發生(shēng)扭轉？

  北京科(kē)技大(dà)學管理(lǐ)學院經濟貿易系主任何維達向本報記者分(fēn)析指出，對于一二線熱(rè)點城(chéng)市來(lái)說(shuō)，樓市調控日(rì)趨嚴格，導緻成交量萎縮，甚至部分(fēn)價格下降，且因爲前期漲得(de)太多，目前市場處于觀望狀态。而三四線城(chéng)市的火(huǒ)熱(rè)，則可(kě)能由一些特殊因素所緻，一是調控偏弱；二是市場預期新的調控政策将出台，提前搶購(gòu)；三是有省市隻對部分(fēn)區域進行調控。

  從(cóng)近期來(lái)看(kàn)，未限購(gòu)區域正成爲投資者的投資目标。此前江蘇省一份報告顯示，熱(rè)點城(chéng)市樓市降溫“退燒”的同時，三四線城(chéng)市房(fáng)地産市場趨于活躍。比如(rú)屬于南(nán)京都(dōu)市圈的鎮江政策相(xiàng)對寬松，受調查者的房(fáng)價預期由一季度“緩和上漲”轉變爲二季度“明顯上漲”爲主；南(nán)通、淮安的商品房(fáng)價格以“穩中緩升”爲主。

  這引發市場對未來(lái)政策走向的好奇。對此，何維達表示，“房(fáng)價的過快(kuài)上漲對實體(tǐ)經濟是不利的，特别是制造業投資減少，影(yǐng)響很大(dà)。各級政府已經看(kàn)到這個問(wèn)題的嚴峻性，總體(tǐ)來(lái)講，不太可(kě)能允許樓市繼續瘋長或出現大(dà)的泡沫。具體(tǐ)而言，一二線城(chéng)市調控力度更大(dà)；三四線城(chéng)市相(xiàng)對弱，未來(lái)房(fáng)地産成交量可(kě)能增加，這對部分(fēn)城(chéng)市‘去(qù)庫存’是有幫助的，但(dàn)不希望量價齊升，還(hái)是要一城(chéng)一策，‘對症下藥’。”

  打破“怪圈”有後招

  談及最受關注的房(fáng)價，多方表示，實際上未來(lái)房(fáng)價甚至還(hái)有繼續上漲的可(kě)能，但(dàn)漲幅會受到控制。

  這得(de)益于不斷收緊的房(fáng)地産政策。據中原地産研究中心統計(jì)，去(qù)年9月底以來(lái)，中國已有55個城(chéng)市出台了160餘項房(fáng)地産相(xiàng)關政策，房(fáng)地産調控高壓不減。

  有評論稱，從(cóng)抑制投機(jī)的角度看(kàn)，未來(lái)更多的城(chéng)市會加入到信貸與購(gòu)房(fáng)資格收緊的行列中。而此前未運用過的“限售”政策逐漸擴圍，預計(jì)後續樓市調控将進入“限購(gòu)”“限貸”“限價”“限售”并用的“四限時代”。

  但(dàn)東吳證券分(fēn)析師(shī)丁文韬表示，政策周期性的“松緊”變化隻能作爲短(duǎn)期内的應急手段，如(rú)果想要真正跳(tiào)出房(fáng)地産周期的“怪圈”，還(hái)是需要真正的長效機(jī)制。

  日(rì)前召開的2017年全國經濟體(tǐ)制改革工(gōng)作會議(yì)，明确提出要“加快(kuài)建立和完善促進房(fáng)地産市場平穩健康發展長效機(jī)制”。

  何維達認爲，長效機(jī)制不是針對某個政策而言的，而是一項系統工(gōng)程，這包括全國房(fáng)産信息聯網、貨币政策和财稅政策的綜合利用。以房(fáng)地産稅爲例，要通過科(kē)學征稅讓投機(jī)成本大(dà)于收益，真正讓房(fáng)子回歸到居住屬性。