日(rì)前有消息顯示，碧桂園拟将收購(gòu)北京九華山(shān)莊集團多個項目及公司，從(cóng)而避開在激烈的北京市場中進行厮殺，完成借道進京的戰略。值得(de)注意的是，有消息顯示，碧桂園已初步計(jì)劃将購(gòu)入項目開發成以養老地産爲主，輔以其他(tā)低密度類産品。實際上，碧桂園在旅遊地産的開發方面有一定經驗，但(dàn)在養老地産領域則鮮有成功案例，在“大(dà)北京”區域則更是首次涉足，無論在區域特點、客戶需求，還(hái)是周邊競品的研究基本均處在空白(bái)階段，此次收購(gòu)九華山(shān)莊項目将是公司正式進京後的一場大(dà)考。
借道入京
近日(rì)一則“碧桂園拟将收購(gòu)位于北京昌平的九華山(shān)莊集團多個項目及公司”的消息在地産業内不胫而走。
雖然該項收購(gòu)協議(yì)尚未對外公布，但(dàn)一位接近碧桂園的人士則表示，該項并購(gòu)計(jì)劃基本屬實，但(dàn)該話(huà)題對碧桂園而言比較敏感，無論是具體(tǐ)收購(gòu)方案、收購(gòu)所涉及的總金額以及後續碧桂園的開發規劃都(dōu)尚未有具體(tǐ)詳細信息能夠披露。
北京商報記者就(jiù)此事向碧桂園集團相(xiàng)關部門(mén)求證，對此碧桂園集團相(xiàng)關人士表示，對于該項收購(gòu)案其個人并不是十分(fēn)清楚，如(rú)後續有相(xiàng)關信息，公司會對外發布。
實際上，“進京”開發一直是品牌開發商繞不開的話(huà)題，碧桂園此前也一直渴望尋求突破。對此有觀點認爲，作爲地産行業一家超過3000億元級别的龍頭公司，碧桂園長期以來(lái)未能跻身(shēn)北京地産市場的确不太正常。
碧桂園最接近進京拿地的一次還(hái)是在2015年，當時因退出北京豐台花鄉地塊拿地聯合體(tǐ)，而引發了轟動一時的“退地”風(fēng)波。當時碧桂園、中國金茂聯合體(tǐ)以總價51.8億元摘得(de)北京豐台區花鄉四合莊兩宗地塊，溢價率超140%，樓面價達到2.9萬元/平方米。但(dàn)半個多月後，碧桂園以金茂最終舉牌價超出授權金額，核算成本後選擇退出。
作爲已躍居第一集團的地産公司，進京占據制高點無疑更爲關鍵。一位樓市觀察人士分(fēn)析，多年來(lái)碧桂園一直謀求進京開發，但(dàn)苦于機(jī)緣未到。碧桂園此番借道收購(gòu)正式進京将改變排名前10位房(fáng)企中惟一沒有落子京城(chéng)的尴尬局面。
其實，碧桂園近來(lái)在“環北京”周邊接連布局。據統計(jì)，2015以來(lái)，碧桂園以并購(gòu)或合作開發的模式先後在北京周邊懷來(lái)、灤平、燕郊等地獲取十多個項目。包括京南(nán)區域涞水的碧桂園·九龍灣、京北地區的碧桂園·官廳湖、金山(shān)嶺長城(chéng)河谷以及京東闆塊的碧桂園·時代城(chéng)等樓盤均實現銷售。
環京布局之後進京開發就(jiù)顯得(de)水到渠成。上述人士進一步分(fēn)析，從(cóng)碧桂園近年來(lái)的拿地戰略看(kàn)，以往重點布局三四線城(chéng)市的戰略開始向一二線城(chéng)市傾斜。
據了解，2015年碧桂園專門(mén)成立了一線城(chéng)市事業部，由董事局主席楊國強、副主席楊惠妍和總裁莫斌領導，并由聯席總裁朱榮斌親自(zì)執掌帥印。此後不到一年的時間，碧桂園在廣州、上海、深圳等城(chéng)市核心區獲取10餘個項目。
2016年全年碧桂園位于一二線城(chéng)市的合同銷售占比爲47%，目标市場爲一二線城(chéng)市的合同銷售占比爲59%。而碧桂園的目标裡(lǐ)，未來(lái)公司一二線和三四線城(chéng)市拿地比例将達到6：4。
九華山(shān)莊的成色
近年來(lái)随着土(tǔ)地價格飙升，開發商也越來(lái)越傾向以多元手段拿地，包括合作、股權收購(gòu)、代建等方式合理(lǐ)控制獲地成本。對于碧桂園而言，以收購(gòu)形式取得(de)項目已較爲常見(jiàn)。關鍵是碧桂園這将收購(gòu)的标的成色如(rú)何則更顯得(de)關鍵。
一位業内人士表示，收購(gòu)方案和具體(tǐ)涉及公司及項目尚未披露，但(dàn)從(cóng)九華集團的家底可(kě)以推測，本次收購(gòu)資産涉及的金額不會太低。
資料顯示，九華集團成立于1995年，總部位于北京市昌平區小湯山(shān)鎮。目前旗下擁有九華養老酒店(diàn)、九華會展酒店(diàn)、九華貴賓樓酒店(diàn)、九華醫投、九華遊樂設備制造廠(chǎng)等多個全資子公司，業務涵蓋酒店(diàn)、養老、會展、醫療、制造等多個領域。而九華集團是在北京九華山(shān)莊基礎上發展組建而成，旗下主營業務涵蓋酒店(diàn)、會展、醫療、建築、商貿、制造等。其中，影(yǐng)響最廣的是位于北京市昌平區小湯山(shān)鎮的九華山(shān)莊。九華山(shān)莊緊鄰北六環，是一個綜合型園林式度假村，占地2000多畝。
多年來(lái)，九華山(shān)莊從(cóng)一開始主營溫泉、保健、養生(shēng)，繼而拓展休閑度假、會議(yì)接待等産業，并成爲北京市郊度假酒店(diàn)第一個年營業額破億元的企業。
從(cóng)2012年起，九華山(shān)莊進軍養老産業，定位度假、會展和養老三種酒店(diàn)類型，其中養老酒店(diàn)占據絕對比重。2012年11月，九華集團在九華山(shān)莊一期舊址上建設九華國際養生(shēng)公館，項目一期包括兩棟養老公寓樓。
但(dàn)九華山(shān)莊的後續經營遇到了瓶頸。據相(xiàng)關信息顯示，一方面，項目在當年補交土(tǔ)地出讓金時已欠下數億元債務。另一方面，養老地産行業無論從(cóng)前期投入資金的高成本，還(hái)是到後期運營的高專業性以及未來(lái)較長的投資回報周期來(lái)說(shuō)，盤子越大(dà)風(fēng)險也越大(dà)。九華集團近年來(lái)的經營顯得(de)步履維艱。因此，尋找合适的合作夥伴，甚至将項目出售也不顯得(de)過于意外。
業内人士表示，僅從(cóng)外界披露的九華山(shān)莊國際酒店(diàn)和旗下30棟“四合院式”獨棟别墅在内的一期工(gōng)程16萬平方米建築面積來(lái)看(kàn)貨值含金量還(hái)不算差。另外還(hái)有傳言，碧桂園此番收購(gòu)項目可(kě)能涉及九華山(shān)莊在内的九華集團多個項目及公司，其中，僅九華山(shān)莊就(jiù)包括三塊規模不小的地塊。屆時是否是一筆劃算的買賣，标的項目的具體(tǐ)資産和負債情況就(jiù)顯得(de)至關重要。
看(kàn)起來(lái)很美
另一個風(fēng)險可(kě)能來(lái)自(zì)項目産品的定位本身(shēn)。
據一位熟悉碧桂園的人士表示，按照(zhào)碧桂園目前計(jì)劃，完成收購(gòu)後，該項目初步打算定位爲以養老産品爲主，再配以别墅、公寓等低密度産品，但(dàn)目前規劃還(hái)僅僅停留在調研和考察的初級階段。
業内人士表示，近年來(lái)碧桂園也的确着手布局養老産業。2015年，中國平安成爲碧桂園第二大(dà)股東，而中國平安的股權投資也被看(kàn)做借助碧桂園布局養老社區。此外，不久前碧桂園引進美國知名養老品牌CP長者屋進駐海南(nán)澄邁碧桂園·美浪灣項目。種種因素已經顯示出碧桂園對養老産業的興趣正在不斷提升。
但(dàn)需要注意的是，養老項目無論從(cóng)前期開發到後期持續運營，回報周期相(xiàng)對較長，而且所需資金成本比較高。碧桂園在旅遊地産的開發有一定經驗，但(dàn)在養老地産領域幾乎沒有知名的成功案例。
對此，一位業内人士表示，對于擅長快(kuài)周轉開發的碧桂園而言，持有經營大(dà)體(tǐ)量産品顯然不符合以往該公司的運作邏輯，但(dàn)養老項目本質上是一項服務行業，不僅是蓋好房(fáng)子，還(hái)需要提供好服務，如(rú)何契合客戶的養老需求才是項目生(shēng)存之道。但(dàn)迄今爲止，包括開發商以及各機(jī)構打造的養老項目在内，北京尚未有一家養老地産項目建立起一個趨于完善的、叫好又叫座的盈利模式以及可(kě)觀的收益能力，養老地産依舊停留在看(kàn)起來(lái)很美的階段。
因此，對于碧桂園而言，未來(lái)究竟将采取持有經營還(hái)是以打造養老地産爲名，行散售之實将是外界關注的焦點所在。此外，未來(lái)該項目部分(fēn)産品散售時，也可(kě)能面臨土(tǔ)地年限縮水的現實問(wèn)題。
上述人士表示，碧桂園尚未形成企業自(zì)身(shēn)成熟的養老産品開發體(tǐ)系，對碧桂園京津冀區域公司而言，更是從(cóng)未開發過以養老爲核心定位的樓盤項目。開發經驗基本上是一片空白(bái)，更不用說(shuō)後續的運營，碧桂園未來(lái)還(hái)需精打細算。
當然，從(cóng)品牌價值、資金實力、融資手段和資源調動能力來(lái)看(kàn)，碧桂園都(dōu)遠(yuǎn)勝九華山(shān)莊，但(dàn)無論如(rú)何，收購(gòu)九華山(shān)莊将是碧桂園進京後面臨的一場大(dà)考。
