4月17日(rì)晚間，随着保利地産年報的發布，國内地産界巨頭們的成績單最終全部揭曉。
年報顯示，保利地産2016年實現簽約額2101億元，同比增長36%，不僅高于行業34.8%的平均增速，也實現了自(zì)身(shēn)步入千億規模以來(lái)的最高增速。
此前，與保利同一量級的萬科(kē)、恒大(dà)、碧桂園、中海等巨頭的年報早已發布。一位地産分(fēn)析師(shī)對時代周報記者表示，保利年報揭曉之後，才好對2016年地産巨頭的業績做系統性的梳理(lǐ)與總結，進而對2017年的地産形勢進行研討(tǎo)和預判。
事實上，對于2016年的地産界而言，除了房(fáng)價的全國暴漲外，還(hái)發生(shēng)了一些足以改變行業格局的事情。
首先是受到“萬寶之争”的驅動，以萬科(kē)爲首的一線地産公司的估值開始修複，多數地産公司股價和市值獲得(de)大(dà)幅增長；同時，以萬科(kē)、碧桂園、恒大(dà)、保利爲首的一線巨頭迎來(lái)了規模再次爆發，行業間的兩極分(fēn)化加劇(jù)；此外，行業間的并購(gòu)、整合開始加速，尤其是以保利地産、中海地産爲首的央企間整合趨勢日(rì)趨明朗。
市場預計(jì)，進入2017年，這幾大(dà)趨勢仍将持續，并将向更深層次演進，除了繼萬科(kē)、碧桂園之後，保利地産、中海地産等巨頭有望迎來(lái)估值的修複之外，巨型房(fáng)企的規模增長将由内生(shēng)式增長，逐步向内生(shēng)和并購(gòu)雙輪驅動過度，其中具有強大(dà)資源優勢和整合能力的央企巨頭或将成爲大(dà)赢家。
最後一份巨頭的年報
2017年4月17日(rì)晚間，保利地産的年報如(rú)期公布。
年報顯示，2016年保利地産實現營業收入1548億元，同比上漲25.38%；歸屬于上市公司股東的淨利潤爲124.22億元。
不過，無論是地産業内還(hái)是資本市場，對這幾組數據并不陌生(shēng)。因爲在此前的業績預告中，這些數據已對外公布。
與上述不同的是，保利地産年報中的另外幾組數據引起了業内的注意。
一是2016年保利地産實現銷售回籠資金2041億元，回籠率達97%；二是報告期内，保利地産經營活動淨現金流淨額大(dà)幅增加至341億元；三是保利的有息負債淨減少79億元，其中短(duǎn)期債務僅132億元；四是保利地産的資産負債率較同比下降1.19個百分(fēn)點至74.76%，其中淨負債率下降至55%，爲2010年以來(lái)新低。
一大(dà)型券商的地産分(fēn)析師(shī)在接受時代周報記者采訪時表示，市場對于保利的年報是有預期的，但(dàn)從(cóng)目前年報公布的情況看(kàn)，在一些關鍵的财務指标上，保利又超出市場預期。
其表示，與萬科(kē)等巨頭相(xiàng)比，在涉及經營質量的各項财務指标上，保利存在相(xiàng)對優勢。
時代周報記者統計(jì)顯示，目前已公布業績的行業龍頭房(fáng)企，包括恒大(dà)、萬科(kē)、碧桂園、融創等在内的房(fáng)企淨負債率均出現不同程度的上升，隻有保利地産、中海實現淨負債率的下降。
知情人士對時代周報記者表示，保利早在2014年起便開始主動降低杠杆規避市場波動的風(fēng)險，公司的淨負債比率由2013年的94.48%下降至2016年的55.24%，有息負債總額自(zì)2014年以來(lái)逐年下降，直接融資比例穩步提升，截至2016年末，直接融資比重上升至27%。
上述分(fēn)析師(shī)表示，随着調控的不斷升級和逐步加碼，保利的财務優勢大(dà)概率的會轉化爲經營優勢。
不過，在追求财務穩健與安全的同時，保利并沒有放(fàng)慢(màn)擴張的步伐。
年報顯示，在過去(qù)的2016年，保利通過招拍(pāi)挂、合作、并購(gòu)等方式完成項目拓展112個項目，拓展容積率面積2404萬平方米，總成本約1214億元，同比分(fēn)别增長84%、85%。其中，通過合作、并購(gòu)方式獲取的土(tǔ)地資源面積占比達到75%。截至2016年末，公司擁有在建、拟建項目361個，待開發面積6344萬平方米，可(kě)滿足公司未來(lái)2-3年的開發需要。
在大(dà)規模開疆擴土(tǔ)之時，保利的土(tǔ)地儲備結構也非常具有優勢。數據顯示，保利地産2016年全年一二線城(chéng)市拓展容積率面積超過1600萬平方米，占全部拓展的70%。
行業估值修複
事實上，對于2016年的中國地産業，相(xiàng)比于房(fáng)價全國性暴漲，在企業微觀層面的一些變化也格外引人注目。
其中，以萬科(kē)、碧桂園爲代表的地産巨頭的估值修複最引人注目。2016年，受寶萬之争的影(yǐng)響，萬科(kē)股價從(cóng)2015年下半年開始就(jiù)一路(lù)上揚。進入2016年之後，這一趨勢并未停止。數據顯示，2016年11月，萬科(kē)總市值一度超過3000億元大(dà)關。而截至2017年4月21日(rì)，萬科(kē)的市值仍舊高達2283億元，市盈率接近11倍。
盡管11倍的市盈率并不是一個太高的數字，但(dàn)相(xiàng)比于2015年之前動辄個位數的市盈率已有明顯的漲幅。受萬科(kē)股價暴漲的刺激，資本市場開始重估地産股的投資價值，并帶動一波地産股的上漲。
時代周報記者統計(jì)顯示，在過去(qù)的兩年中，恒大(dà)地産的股價由2.6港元附近飙升到目前的9元左右，市值也飙升到了1240億港元，市盈率高達21倍。而碧桂園的股價也在2.77港元附近啓動，飙升到了當前7.7元附近，市值飙升到的當前的1644億元，市盈率也接近13倍。
與萬科(kē)規模之下的估值修複與股權之争雙輪驅動不同，恒大(dà)和碧桂園的股價暴漲的原因是基于規模爆發的估值修複。數據顯示，恒大(dà)和碧桂園 2016 年的合約銷售額超過了 3000 億元。
事實上，不僅是規模靠前的萬科(kē)、恒大(dà)、碧桂園。同樣身(shēn)處A股的招商蛇口也實現了估計(jì)和總市值的大(dà)幅增長。數據顯示，截至4月21日(rì)，招商蛇口的總市值已達到1561億元人民(mín)币，市盈率超過18倍。但(dàn)和萬科(kē)、碧桂園、保利巨頭等相(xiàng)比，至少在規模和利潤等指标上，招商蛇口并不是一個數量級。
招商蛇口2016年的年報顯示，2016年其銷售規模爲739億元，離(lí)千億元還(hái)相(xiàng)距甚遠(yuǎn)，而其利潤爲95.8億元，但(dàn)36億元來(lái)自(zì)于投資收益所獲得(de)的一次性收益。市場預計(jì)，發生(shēng)在2016年地産行業的估值修複運動仍将持續。
“在一個成熟的市場，估計(jì)修複的過程是漸漸的、輪動的，不可(kě)能一蹴而就(jiù)。”上述分(fēn)析師(shī)表示。在其看(kàn)來(lái)，就(jiù)目前來(lái)看(kàn)，發端于萬科(kē)的估值修複，逐步擴展到恒大(dà)、碧桂園，接下來(lái)，資本又會尋找下一步目标。
誰被低估？誰是下一個？
一個明顯的對比是，雖然同樣身(shēn)爲央企地産上市公司，招商蛇口2016年的銷售額隻有保利的35%，營收隻有保利的40%，土(tǔ)地儲備是保利的18%，但(dàn)由于市盈率的差距，招商蛇口的市值比保利多了400億元。因此，在一些地産行業分(fēn)析師(shī)看(kàn)來(lái)，保利地産被低估了。
數據顯示，保利地産是衆多一線巨頭中，市盈率最低的公司之一。以截至4月24日(rì)的數據爲例，恒大(dà)、招商蛇口、碧桂園和萬科(kē)的市盈率分(fēn)别爲21、18、13倍和11倍，而保利地産隻有9倍。
另一組數據顯示，若按4月24日(rì)的收盤價來(lái)看(kàn)，保利地産的PE僅爲9.2倍，還(hái)不到A股房(fáng)地産行業平均20倍估值的1/2。市盈率上的差距表明，一旦保利地産的市值開始修複，市盈率每提升一個點，保利地産的市值将增加百億以上。
同樣被低估的還(hái)有中海地産，年報顯示，2016年房(fáng)地産合同銷售額2106億港元，淨利潤高到370.2億港元，仍是行業第一。
保利地産被認爲是2017年最有看(kàn)點的地産公司，首要原因在于保利地産的内生(shēng)式增加有望迎來(lái)再次爆發。數據顯示，目前，保利地産在手貨值約520億元，今年新推盤量在2500億-3000億元。市場預計(jì)，保利近年的銷售規模大(dà)概率會在3000億元左右。
而保利的外延并購(gòu)整合将提速。公開資料顯示，2016年7月，保利集團公司與中國航空工(gōng)業集團公司宣布了地産相(xiàng)關業務資産的重組整合方案。截至2016年底，保利地産完成了中航地産下屬8個房(fáng)地産項目公司及1個在建工(gōng)程的收購(gòu)，增加待開發資源140萬平方米，并通過中航在天津、珠海、三亞獲取了3個項目，新增待開發資源150萬平方米。市場認爲，這隻是保利地産并購(gòu)擴張的開始。
早在2010年3月，國資委下達“78家主業非地産央企退出房(fáng)地産行業”的規定，但(dàn)涉及央企遲遲不動。但(dàn)進入2016年，央企間并購(gòu)整合已是大(dà)趨勢。其中最著名的案例是保利和中航實現業務整合，以及中海地産對中信地産的整合。
市場認爲保利被低估的另外一個原因是，其利潤的增長。群益證券分(fēn)析師(shī)姜以甯表示，預計(jì)保利2017-2018 年淨利潤分(fēn)别爲154.5億元和170億元，同比分(fēn)别增長24.4%和10.2%，對應EPS分(fēn)别爲1.30元和1.44元，對應目前A股PE分(fēn)别僅爲7.4倍和6.7倍，目前估值相(xiàng)較行業内其公司偏低。
而平安證券分(fēn)析師(shī)楊侃也認爲保利是龍頭房(fáng)企中估值最便宜的高股息率标的，預計(jì)公司2017-2018年EPS分(fēn)别爲1.21元和1.31元，當前股價對應PE分(fēn)别爲8.1倍和7.5倍。
