從(cóng)房(fáng)源獲取上來(lái)看(kàn)，房(fáng)企涉足長租公寓有一個共同的特點，即以自(zì)持物業試水，但(dàn)不拘泥于持有物業。

  面對長租公寓這片萬億“藍海”，從(cóng)去(qù)年開始，萬科(kē)、龍湖、陽光(guāng)城(chéng)、綠城(chéng)、保利等一批房(fáng)企紛紛以不同形式涉足。對房(fáng)企而言，将長租公寓作爲創新業務大(dà)力發展，不僅是進入樓市下半場之後轉型的迫切需要，更是出于打通上下遊資源、增加客戶黏性、獲取穩定現金流，甚至實現資本運作的戰略考量。

  不過，也有一部分(fēn)房(fáng)企對長租公寓市場心存疑慮。新城(chéng)控股副總裁歐陽捷認爲，不論是聯合辦公還(hái)是長租公寓，市場空間都(dōu)非常有限，這對于必須上規模才能賺錢的産品類型來(lái)說(shuō)，是個緻命的掣肘。“如(rú)果房(fáng)企紛紛往裡(lǐ)面擠，投入大(dà)量人力物力做這個，我認爲并不劃算。”

  距離(lí)地鐵站(zhàn)一公裡(lǐ)左右，鄰居是一群25至40歲之間的年輕人，房(fáng)間簡單舒适、裝配齊備，公用客廳的角落裡(lǐ)幾個年輕“創客”在討(tǎo)論PPT，書(shū)吧(ba)一角有人頭戴耳機(jī)沉浸在自(zì)己的世界，自(zì)動販賣機(jī)随處可(kě)見(jiàn)，健身(shēn)房(fáng)裡(lǐ)24小時有人揮汗如(rú)雨(yǔ)，你(nǐ)還(hái)可(kě)以随時走到前台要一杯熱(rè)咖啡……在上海萬科(kē)位于張江國創中心的泊寓項目裡(lǐ)，這是每天的生(shēng)活場景。

  從(cóng)去(qù)年開始，長租公寓市場加速興起。瞄準長租公寓這一片萬億“藍海”，萬科(kē)、龍湖、陽光(guāng)城(chéng)、綠城(chéng)、保利等一批房(fáng)企紛紛以不同形式涉足。對房(fáng)企而言，将長租公寓作爲創新業務大(dà)力發展，不僅是進入樓市下半場之後轉型的迫切需要，更是出于打通上下遊資源、增加客戶黏性、獲取穩定現金流，甚至實現資本運作的戰略考量。可(kě)以預見(jiàn)的是，借力政策推動，誰能快(kuài)速複制、擴大(dà)規模、占領市場，或許誰就(jiù)能在房(fáng)地産市場的“白(bái)銀時代”多一項制勝的籌碼。

  年輕人構成租客主體(tǐ)

  萬科(kē)和龍湖地産的長租公寓品牌泊寓、冠寓，都(dōu)将租客的主體(tǐ)定位于85後、90後年輕人。

  小安，一個90後創客，去(qù)年與好友從(cóng)浙江甯波來(lái)到上海開創自(zì)己的“小”事業。小安的新公司是爲新遊戲提供角色形象創意的，目前就(jiù)小安和他(tā)朋友兩個人。于是，他(tā)們租住在上海張江國創中心的萬科(kē)泊寓裡(lǐ)，一套65平方米的房(fáng)源，月租金4990元。

  “這裡(lǐ)很适合我們。搞我們這行的都(dōu)很宅，不需要居住在市中心CBD，隻要緊鄰地鐵線，出行方便就(jiù)行。最重要的是，這裡(lǐ)是年輕人的聚居地，可(kě)以認識不同行業的同齡人，大(dà)家很聊得(de)來(lái)，我們不僅可(kě)以收獲靈感，甚至有什麽新創意馬上就(jiù)可(kě)以在鄰居間做"内測"。”在張江泊寓的公共客廳，記者見(jiàn)到了正抱着電腦做設計(jì)的小安。一台電腦，高速網絡，就(jiù)可(kě)以滿足小安的工(gōng)作需要。對于這樣的居住環境，小安是喜歡的。

  小安告訴記者，事實上他(tā)家境殷實，在甯波當地做生(shēng)意的父母在他(tā)來(lái)上海之初就(jiù)提出過要爲兒子買套房(fáng)。“對于我們90後來(lái)說(shuō)，買房(fáng)才有家的觀念已經不那麽重了，租住在這裡(lǐ)比買一套房(fáng)關上門(mén)誰也不認識誰，居住體(tǐ)驗要好得(de)多。更何況，對我們創客來(lái)說(shuō)，變化随時發生(shēng)，也許明天就(jiù)有一個更好的機(jī)會在北京、深圳或其他(tā)任何一個地方等我呢(ne)。”

  像小安這樣的85後、90後構成了長租公寓目前的承租主體(tǐ)。張江國創中心萬科(kē)泊寓的店(diàn)長張泱告訴記者，這家泊寓從(cóng)去(qù)年四季度開業以來(lái)，出租率最高可(kě)達到90%。他(tā)們會對租客進行篩選，年齡一般在24至40歲之間，可(kě)單身(shēn)可(kě)已婚，但(dàn)不可(kě)帶孩子。工(gōng)作背景和收入情況也會進行篩選，一般以張江園區内高科(kē)技企業員工(gōng)居多，大(dà)多收入不菲，受教育程度良好，這在一定程度是保證了泊寓的租客素質。

  較之萬科(kē)泊寓，龍湖地産首個長租公寓試水項目則偏向于高端路(lù)線。3月15日(rì)，龍湖地産旗下長租公寓品牌——冠寓在重慶正式面世，共提供180套租賃房(fáng)源。重慶龍湖地産創新業務負責人告訴記者，自(zì)2月開始蓄客至今，不到兩個月時間其出租率已達到95%，市場反響超出預期。租客主體(tǐ)是85後、90後年輕人，主要分(fēn)爲三類需求：一類是外地來(lái)渝工(gōng)作、創業的年輕人，暫時不打算買房(fáng)的；一類是準備買房(fáng)或已買房(fáng)但(dàn)還(hái)沒交房(fáng)的，租房(fáng)作爲臨時過渡的；還(hái)有一類是企事業單位批量租賃解決員工(gōng)住宿問(wèn)題的。

  意在備戰樓市下半場

  進入樓市發展的下半場，長租公寓成爲不少房(fáng)企2017年重點發展的創新業務，并紛紛提出動辄數萬間的擴張目标。

  在進入樓市發展的下半場後，房(fáng)企的傳統開發模式在高地價面前越來(lái)越難以爲繼。搶占長租公寓市場，打造自(zì)身(shēn)長租公寓品牌，一方面可(kě)以爲未來(lái)進行品牌輸出打好基礎，另一方面能夠爲房(fáng)企帶來(lái)穩定的租金收入，而這筆可(kě)觀的現金流較易實現資産證券化，便于企業資本運作。

  此外，由于目前上海等地要求所有招拍(pāi)挂的出讓土(tǔ)地必須有15%以上面積由開發商自(zì)持，越來(lái)越多的開發商擁有大(dà)量自(zì)持物業，而長租公寓品牌的培養，成爲這部分(fēn)自(zì)持物業很重要的去(qù)化出路(lù)。

  基于此，長租公寓成爲不少房(fáng)企2017年重點發展的創新業務，并紛紛提出動辄數萬間的擴張目标。

  萬科(kē)董秘朱旭在3月7日(rì)的電話(huà)會議(yì)上表示，長租公寓将會是萬科(kē)今年發展的重要方向，将在核心城(chéng)市展開布局。截至2016年底，作爲萬科(kē)旗下長租公寓品牌，泊寓已在廣州、廈門(mén)、合肥、上海和重慶等城(chéng)市落地了10餘個項目，已出租公寓達1.6萬間，并計(jì)劃在2017年發展至15萬間。

  3月24日(rì)，在龍湖地産2017年業績發布會上，執行董事兼首席執行官邵明曉透露，冠寓是龍湖的“主航道”業務，将集中公司的優勢資源着力發展。成都(dōu)、重慶是龍湖深耕已久的西南(nán)區域重點城(chéng)市，已經率先推出3個冠寓項目，布局了三條符合青年居住習慣的特色産品線，下一步在北京、上海也會大(dà)面積推廣。具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，冠寓将聚焦北上廣深四大(dà)一線城(chéng)市，及重慶、成都(dōu)、蘇州、杭州、南(nán)京、廈門(mén)等領先二線城(chéng)市，目标城(chéng)市12個，力争用三年時間，每年推出1萬到1.5萬間，第三年争取達到10億元以上的收入規模，跻身(shēn)中國長租公寓市場前列。

  從(cóng)房(fáng)源獲取上來(lái)看(kàn)，房(fáng)企涉足長租公寓有一個共同的特點，即以自(zì)持物業試水，但(dàn)不拘泥于持有物業。據記者了解，上海萬科(kē)目前開業的泊寓項目均爲自(zì)持物業，今年還(hái)将在上海增加50個泊寓項目，其中30個年内開業，如(rú)此快(kuài)速的布點擴張，自(zì)持物業顯然滿足不了房(fáng)源需求，以十年或更長租約租下整棟物業，并經過改造輕資産運營，今後将作爲萬科(kē)泊寓房(fáng)源的主要來(lái)源方式。龍湖方面則表示，在房(fáng)源拓展方式上，冠寓不拘泥于自(zì)有物業，起步階段将以輕資産模式爲主，會租賃其他(tā)物業；中長期看(kàn)，會逐步輕重資産并舉，最終資産輕重比爲2:8。

  記者通過調查梳理(lǐ)發現，目前房(fáng)企投身(shēn)長租公寓的方式主要分(fēn)爲兩類：一類是房(fáng)企主導，作爲長租公寓的運營方，且一般會有一個統一的品牌，如(rú)萬科(kē)的泊寓、龍湖的冠寓等。這種模式是出于戰略性布局考慮，拓展新業務領域，打造自(zì)有長租公寓品牌，獲取新的盈利點，并且通過與地産主業和物業管理(lǐ)業務的協同（如(rú)客戶資源共享等），可(kě)實現相(xiàng)互促進發展；另一類是托管合作，指房(fáng)企與專業公寓運營商合作，房(fáng)企負責組織房(fáng)源供應，由第三方公寓運營商進行公寓的運營。這種模式的目的是促進新房(fáng)項目的銷售去(qù)化，以及盤活二手房(fáng)源，提升利用效率，完善社區增值服務。

  克而瑞房(fáng)地産研究中心研究員房(fáng)玲認爲，房(fáng)企進軍長租公寓有其戰略考量。從(cóng)短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，長租公寓租賃業務與房(fáng)産銷售業務可(kě)以産生(shēng)聯動，共享客戶資源，進行聯合營銷，從(cóng)而促進銷售項目的去(qù)化。這點在青年長租公寓上表現得(de)更爲明顯，如(rú)重慶西九萬科(kē)泊寓就(jiù)是把公寓優先租給了重慶萬科(kē)西九項目二期的潛在購(gòu)房(fáng)者，且租金可(kě)用于購(gòu)買二期房(fáng)子的抵用款。通過長租公寓，開發商培養起一批未來(lái)的潛在購(gòu)房(fáng)客戶——今天租泊寓的年輕人，也許若幹年後就(jiù)會成爲萬科(kē)業主。

  此外，長租公寓還(hái)可(kě)以幫助房(fáng)企獲取大(dà)量準确性高的客戶信息，完善客戶大(dà)數據，這有利于打通房(fáng)地産上下遊資源，爲開發商赢得(de)更多在社區增值服務上賺錢的機(jī)會。

  “企業并不是做慈善，房(fáng)企大(dà)力發展長租公寓，一定是有利可(kě)圖，并且可(kě)以持續發展的。”上海萬科(kē)長租公寓項目負責人丁潔告訴記者，長租業務短(duǎn)期内不賺錢，但(dàn)長期一定賺錢；小規模不一定賺錢，但(dàn)形成規模後一定可(kě)以賺錢。

  雖然沒有透露目前萬科(kē)泊寓的具體(tǐ)利潤率，但(dàn)丁潔表示，經過嚴密測算，在覆蓋掉所有成本後，目前泊寓還(hái)是盈利的。而邵明曉則在龍湖地産的業績發布會上明确表示，目前龍湖長租公寓的毛利率在35%左右，并不特别高，但(dàn)公司判斷，通過後期精細化運營以及進一步客戶細分(fēn)，這個業務未來(lái)會是長期可(kě)持續的業務闆塊。

  金融配套政策支持至關重要

  上海等一線城(chéng)市和一些長租公寓發展較好的熱(rè)點二線城(chéng)市，有關政府部門(mén)都(dōu)在積極醞釀扶持長租公寓市場發展的配套政策。

  對于長租公寓這個沉澱資金量大(dà)且回收時間長的細分(fēn)領域來(lái)說(shuō)，金融政策的支持很是關鍵。據記者了解，上海等一線城(chéng)市和一些長租公寓發展較好的熱(rè)點二線城(chéng)市，有關政府部門(mén)都(dōu)在積極醞釀扶持長租公寓市場發展的配套政策。

  以上海爲例，近期上海市金融辦召集會議(yì)，邀請(qǐng)上海萬科(kē)、青客、魔方三家公司座談，了解目前長租公寓領域龍頭企業融資等情況，證監會、銀監會、住建委相(xiàng)關政府部門(mén)人員亦到場列席。記者了解到，盡管目前萬科(kē)、龍湖等開發商主要是利用自(zì)有資金做長租公寓，尚未對外融資，但(dàn)相(xiàng)關房(fáng)企均向記者表示，Reits、租約證券化等未來(lái)必将成爲長租公寓融資的主要渠道，亟待政策給予扶持。相(xiàng)關政府部門(mén)對此表示，将上報企業需求，積極醞釀出台輔助政策爲企業助力。

  在近期舉行的2017年第一屆地新引力創新峰會上，易居企業集團執行總裁張燕表示，從(cóng)投融資角度來(lái)看(kàn)，2016年長租公寓領域的投融資活動表現出兩個顯著特征：一是資金明顯偏向模式成熟的龍頭企業；二是投資方式開始從(cóng)前期的股權投資轉向金融創新類的産品。如(rú)魔方公寓把全國3500多家公寓租金和物業費打包，以租約證券化的方式在2016年獲得(de)了首單ABS（資産證券化），總募資額達到3.5億元。随着大(dà)量空間類企業興起，魔方金服這種提供金融服務的通道和産品的公司應運而生(shēng)，2016年有近百家公寓運營商借助魔方金服實現了租約證券化。

  此外，一些租金補貼政策也是推動長租公寓發展的催化劑。據記者了解，在上海張江、陸家嘴、安亭等産業園區或金融貿易區，年輕人才的租賃需求特别旺盛。爲了吸引并留住人才，園區内有一些政府主導的人才公寓，園區管委會還(hái)會給租住在人才公寓的園區内企業員工(gōng)提供一部分(fēn)租金補貼。“這個租金補貼政策能不能對一些企業主導的長租公寓放(fàng)開？比如(rú)說(shuō)租住在張江國創泊寓内的園區員工(gōng)也能享受到管委會的租金補貼。”丁潔呼籲。

  不過，也有一部分(fēn)房(fáng)企對長租公寓市場心存疑慮。新城(chéng)控股副總裁歐陽捷認爲，不論是聯合辦公還(hái)是長租公寓，市場空間都(dōu)非常有限。“它們隻能存在于一線和部分(fēn)經濟活躍、流動人口較大(dà)的熱(rè)點二線城(chéng)市，這對于必須上了規模才能賺錢的産品類型來(lái)說(shuō)，是個緻命的掣肘。市場空間有限，如(rú)果房(fáng)企紛紛往裡(lǐ)面擠，投入大(dà)量人力物力做這個，我認爲并不劃算。”

  确實，這是房(fáng)企在做大(dà)規模時必須面對的一大(dà)難題。“對于萬科(kē)來(lái)說(shuō)，目前最大(dà)的難點并不是資金，而是在快(kuài)速擴張的戰略要求下，要找到足夠适合的房(fáng)源不容易。”丁潔告訴記者，萬科(kē)泊寓的選址必須緊鄰地鐵，這是硬性條件(jiàn)，今年上海50個新增項目意味着他(tā)們或許得(de)看(kàn)500個以上項目。