雖然樓市調控重拳施壓，但(dàn)在市場慣性下，一季度房(fáng)地産市場各項數據仍然十分(fēn)亮眼。
4月17日(rì)，國家統計(jì)局發布的數據顯示，今年1-3月，全國房(fáng)地産開發投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速創最近兩年來(lái)的新高。同樣在供應端，房(fáng)地産企業土(tǔ)地購(gòu)置面積增速連續兩月保持正增長。
在需求端，房(fáng)地産銷售增速雖将至近一年來(lái)的低點，但(dàn)絕對規模仍然創下同期的新高。
這一輪樓市調控正式始于去(qù)年9月，從(cóng)今年3月17日(rì)開始，北京領銜了樓市調控加碼。截至目前，調控政策覆蓋了幾乎全部熱(rè)點區域，以及周邊的三四線城(chéng)市，力度和範圍都(dōu)堪稱空前。一季度樓市數據大(dà)幅走高，既是去(qù)年市場慣性的延續，又反映出樓市調控加碼的必要性。
分(fēn)析人士指出，一季度GDP同比增長6.9%，說(shuō)明良好的經濟開局将給樓市調控帶來(lái)空間。未來(lái)樓市調控進程仍将繼續，投資、銷售等指标都(dōu)将不可(kě)避免地受到影(yǐng)響。正如(rú)國家統計(jì)局新聞發言人毛盛勇所言，這些影(yǐng)響“可(kě)能在4月份乃至以後陸續有所顯現。
房(fáng)地産投資增速創兩年新高
國家統計(jì)局發布的數據顯示，1-3月份，商品房(fáng)銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%。商品房(fáng)銷售額23182億元，增長25.1%。兩者的增速均創下最近13個月以來(lái)的新低。
但(dàn)從(cóng)絕對值上看(kàn)，今年一季度的商品房(fáng)銷售面積和銷售金額均創下曆史同期的新高。按照(zhào)多數機(jī)構的觀點，這是由于去(qù)年房(fáng)地産銷售十分(fēn)旺盛，其熱(rè)度又延續到今年年初所緻。
銷售規模攀高，帶動多項數據同步升溫。今年一季度，房(fáng)地産開發企業到位資金35666億元，同比增長11.5%，增速比1-2月份大(dà)幅提高4.5個百分(fēn)點。
供應端的數據更爲亮眼。一季度全國房(fáng)地産開發投資19292億元，同比名義增長9.1%，增速創下最近24個月來(lái)的新高。其中，東部和中部地區的房(fáng)地産投資增速均有所擴大(dà)，西部地區則出現回落。
毛盛勇對此的解讀(dú)爲，一是今年一季度商品房(fáng)銷售面積同比增長19.5%，盡管在去(qù)年的高位上有所回落，但(dàn)速度仍然不低，企業仍有投資方面的動力。二是從(cóng)房(fáng)地産企業到位資金的情況來(lái)看(kàn)，一季度增長速度“還(hái)不錯”。
在土(tǔ)地供應方面，一季度房(fáng)地産開發企業土(tǔ)地購(gòu)置面積3782萬平方米，同比增長5.7%，增速連續兩個月爲正。土(tǔ)地成交價款1359億元，增長16.7%，增速提高4個百分(fēn)點。有分(fēn)析認爲，随着供地熱(rè)潮的持續，未來(lái)土(tǔ)地交易數據可(kě)能進一步提高。
不難看(kàn)出，一季度房(fáng)地産市場仍然呈現出供需兩旺的态勢。3月份，房(fáng)地産開發景氣指數也達到101.13，比2月份提高0.37點，并創下最近一年多來(lái)的新高。
本輪大(dà)規模房(fáng)地産調控始于去(qù)年9月末，20多個熱(rè)點城(chéng)市密集出台調控措施，此後，調控政策不斷加碼并擴圍。今年3月17日(rì)，北京又領銜了新一輪的調控深化，目前樓市調控已擴展至部分(fēn)三四線城(chéng)市，很多城(chéng)市的調控力度堪稱“史上最嚴”。
不斷加碼的調控措施已經造成銷售增速的連續下滑，但(dàn)從(cóng)數據來(lái)看(kàn)，其對投資端的影(yǐng)響似乎并不明顯。且由于3月70城(chéng)市房(fáng)價數據尚未出爐，亦難以估算對房(fáng)價的最新影(yǐng)響。
按照(zhào)毛盛勇的說(shuō)法，“因爲新一輪調控措施是3月17日(rì)以後陸陸續續出台的，對于整個經濟，包括對房(fáng)價，還(hái)有其他(tā)房(fáng)地産方面指标的影(yǐng)響，有可(kě)能在4月份乃至以後陸續有所顯現。”
投資增速不會“速降”
從(cóng)近期部分(fēn)城(chéng)市不斷加碼樓市調控的動作來(lái)看(kàn)，調控非但(dàn)不會停止，甚至可(kě)能進一步深化。國家統計(jì)局同日(rì)發布的宏觀經濟數據顯示，今年一季度，全國GDP增長6.9%，比去(qù)年全年的6.7%有所回升。
中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉指出，“良好的經濟開局，給了樓市調控比較寬裕的空間。”他(tā)認爲，這也是從(cóng)3月開始全國超過40個城(chéng)市啓動房(fáng)地産新一輪調控的重要原因。
這些調控措施，将可(kě)能繼續給銷售端帶來(lái)壓力。
從(cóng)區域市場來(lái)看(kàn)，今年第一季度，東部地區商品房(fáng)銷售額14600億元，同比增長18.7%，增速提高3個百分(fēn)點。相(xiàng)比之下，中西部的商品房(fáng)銷售額增速均出現下降。這反映出東部地區仍是近期樓市的熱(rè)點所在。
張大(dà)偉向21世紀經濟報道記者指出，由于東部恰恰也是樓市調控的重點區域，預計(jì)該區域的市場将在調控的重壓下進一步降溫，并影(yǐng)響到商品房(fáng)銷售額。
與此同時，去(qù)年的樓市成交旺季出現在第二季度，因基數較大(dà)，将可(kě)能加劇(jù)未來(lái)銷售數據的下調幅度。
相(xiàng)比之下，投資端受到的影(yǐng)響很難預估。毛盛勇表示，“下一階段房(fáng)地産成交面積、增長速度有所放(fàng)緩的可(kě)能性比較大(dà)。這樣可(kě)能會在一定程度上影(yǐng)響企業投資的積極性。”另一方面，一些熱(rè)點城(chéng)市有計(jì)劃地加大(dà)了土(tǔ)地的供應，有利于推動房(fáng)地産投資的增加。
因此，毛盛勇謹慎地表示，“房(fáng)地産投資下一步增速還(hái)需要繼續觀察。”
但(dàn)不少機(jī)構的觀點較爲樂觀。上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，“利好面源于各地土(tǔ)地出讓規模會繼續加大(dà)，所以二季度依然會是一個相(xiàng)對明顯的投資集中的階段。”
他(tā)認爲，從(cóng)開發投資的增幅來(lái)看(kàn)，估計(jì)二季度會保持在8%左右的水平，即維持相(xiàng)對高位的态勢。
張大(dà)偉也指出，投資指标在很大(dà)程度上取決于新開工(gōng)面積。若新開工(gōng)面積增大(dà)，企業進行追加投資的規模也将提高，房(fáng)地産投資相(xiàng)應出現增長。按照(zhào)國家統計(jì)局的數據，一季度房(fáng)地産開發企業房(fáng)屋新開工(gōng)面積31560萬平方米，增長11.6%，增速提高1.2個百分(fēn)點。
與此同時，68810萬平方米的商品房(fáng)待售面積，已将至最近17個月來(lái)的最低值。在張大(dà)偉看(kàn)來(lái)，庫存的減少，同樣意味着投資的推進和開發節奏的加快(kuài)，因此“二季度房(fáng)地産投資增速仍将維持高位”。但(dàn)他(tā)指出，到下半年，這一數據的增速将會逐漸下調。
