房(fáng)地産市場供給側改革的大(dà)背景下，如(rú)何緩解熱(rè)點一二線城(chéng)市緊張的土(tǔ)地供求矛盾，成爲近期中央到地方的調控重點。

  機(jī)構數據顯示，今年一季度，熱(rè)點一二線城(chéng)市住宅用地推地力度增大(dà)，其中一線城(chéng)市土(tǔ)地供應同比增長超過一倍，而二線城(chéng)市，則出現較爲明顯的量價上漲，出讓金增加六成的同時，部分(fēn)城(chéng)市住宅用地成交量已接近或超過去(qù)年全年的半數。

  一些觀點認爲，在熱(rè)點城(chéng)市土(tǔ)地增量空間日(rì)益縮小的現實情況下，高效開發利用存量土(tǔ)地，成爲供給側改革的一大(dà)方向。

  土(tǔ)地市場持續分(fēn)化

  近日(rì)，機(jī)構發布《中國300城(chéng)市土(tǔ)地市場交易情報（2017.1-3）》，數據顯示，2017年1-3月，全國300個城(chéng)市共推出土(tǔ)地5180宗，同比減少11%；推出土(tǔ)地面積19933萬平方米，同比減少6%；成交樓面均價爲4019元/平方米，同比上漲55%。

  其中，一線城(chéng)市共推出土(tǔ)地117宗，推出土(tǔ)地面積601萬平方米，同比增加104%；成交樓面均價爲19729元/平方米，同比增加8%，土(tǔ)地平均溢價率爲20%。二線城(chéng)市共推出土(tǔ)地1711宗，推出土(tǔ)地面積7430萬平方米，同比減少12%；成交樓面均價爲5957元/平方米，同比上漲72%，土(tǔ)地平均溢價率爲31%。

  而在土(tǔ)地成交價款方面，中原地産研究中心數據顯示，2017年截至3月30日(rì)，全國50大(dà)熱(rè)點城(chéng)市合計(jì)出讓土(tǔ)地金額爲5885.8億，同比2016年同期的3689.1億上漲了59.6%。武漢等19個城(chéng)市土(tǔ)地出讓金3個月超過百億。

  21世紀經濟報道記者注意到，在一二線城(chéng)市土(tǔ)地市場溢價率均維持着不超過0.5%的微弱跌幅，高價地出現數量明顯減少的同時，受調控影(yǐng)響較小的三四線城(chéng)市土(tǔ)地市場，溢價率漲幅較大(dà)，較去(qù)年同期上升29個百分(fēn)點。

  對此，中原地産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認爲，從(cóng)2016年4季度以來(lái)，全國已經有接近45個城(chéng)市，出台了140次各類房(fáng)地産約束性調控。政策調控使得(de)部分(fēn)非熱(rè)點屬性的土(tǔ)地出現了顯著的降溫，土(tǔ)地市場分(fēn)化明顯。

  具體(tǐ)而言，受區域熱(rè)度差異影(yǐng)響，城(chéng)市間的土(tǔ)地市場，尤其是宅地市場，也出現明顯的冷(lěng)熱(rè)區分(fēn)。

  根據機(jī)構的相(xiàng)關數據，熱(rè)點城(chéng)市中，北京、重慶、上海、武漢、廣州5城(chéng)市今年一季度宅地供應量超過去(qù)年同期，武漢、重慶、天津分(fēn)别以225萬平方米、198萬平方米、123萬平方米的供應量排名前三。

  其中，重慶以80萬平方米的供應面積在3月居首。武漢供應量逐月下滑，3月已無宅地入市，而成都(dōu)則連續兩月宅地0供給。

  重慶大(dà)學建設管理(lǐ)與房(fáng)地産學院院長劉貴文告訴21世紀經濟報道記者，這實際上是樓市分(fēn)化背景下，分(fēn)城(chéng)調控思想的具體(tǐ)體(tǐ)現。以重慶爲例，其一季度宅地供應量較大(dà)，這與春節以來(lái)，當地房(fáng)地産市場火(huǒ)熱(rè)，企業拿地熱(rè)情高漲有關。當地政府加大(dà)推地力度，從(cóng)供給側滿足需求，控制房(fáng)價預期的意圖十分(fēn)明顯。

  一線城(chéng)市進入存量時代

  實際上，對于土(tǔ)地市場而言，如(rú)何針對各城(chéng)市不同情況，分(fēn)類調整供地政策，近期已有中央文件(jiàn)出爐。

  4月初，住建部與國土(tǔ)部共同發布《關于加強近期住房(fáng)及用地供應管理(lǐ)和調控有關工(gōng)作的通知》，被認爲将在一定程度上影(yǐng)響2017年全年土(tǔ)地市場走勢。

  該文件(jiàn)提出，各地要根據商品住房(fáng)庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的，應停止供地。36-18個月的，要減少供地。12-6個月的，要增加供地。6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還(hái)要加快(kuài)供地節奏。

  作爲樓市調控風(fēng)向标的北京，在4月7日(rì)批準了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計(jì)劃》，迅速響應了這一政策。

  該計(jì)劃提出，今後五年，北京将供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體(tǐ)建設用地1000公頃。計(jì)劃今後五年建設150萬套住房(fáng)，包括産權類住房(fáng)100萬套，租賃住房(fáng)50萬套。

  這與北京過去(qù)數年間，供地規模不斷縮減的現實出現顯著差别。一些觀點認爲，這意味着以北京爲代表的一線城(chéng)市和二三線熱(rè)點城(chéng)市，供地思路(lù)和方法将迎來(lái)轉變。

  張大(dà)偉認爲，從(cóng)供地結構來(lái)看(kàn)，北京盡管加大(dà)供地力度，但(dàn)商品房(fáng)住宅土(tǔ)地依然不多，且全部限價，限價與自(zì)住房(fáng)成爲2017年北京土(tǔ)地市場的主流供應目标。低端有保障、中端有支撐、高端有市場的房(fáng)地産市場三段論在北京再次回歸。

  中國人民(mín)大(dà)學公共管理(lǐ)學院副院長、土(tǔ)地管理(lǐ)系教授嚴金明認爲，在各一線城(chéng)市更多偏向“減量規劃”，建設用地規模總體(tǐ)縮減的當下，這意味着一線城(chéng)市正式轉入存量土(tǔ)地利用時代。

  他(tā)指出，一線城(chéng)市土(tǔ)地資源緊張，深圳的土(tǔ)地開發強度甚至超過50%，想要提供更多的住宅用地，唯一方向就(jiù)是存量挖潛。包括廣州的“三舊”改造、深圳提出的城(chéng)市更新、北京上海在集體(tǐ)建設用地上的租賃住房(fáng)試點，都(dōu)是存量土(tǔ)地開發的嘗試。同時，随着一二線城(chéng)市規模的擴大(dà)和對周邊地區影(yǐng)響力的進一步提升，這些城(chéng)市的土(tǔ)地政策，還(hái)将被更多地帶入京津冀、粵港澳這樣的區域發展視角而制定。