在限購(gòu)限貸之後，限售也成爲了樓市新一輪調控升級的必要手段。
自(zì)廈門(mén)在兩周前開啓了樓市限制交易的先例後，有不少城(chéng)市陸續加入了這一限售隊伍。在這個周末（4月8日(rì)、9日(rì)），珠三角的珠海和惠州也先後加入。
限售隊伍不斷壯大(dà)
4月8日(rì)，珠海印發《珠海市人民(mín)政府辦公室關于進一步做好我市房(fáng)地産市場調控工(gōng)作的通知》，珠海限購(gòu)範圍升級至“全市”及“所有戶型”，非本市居民(mín)購(gòu)房(fáng)從(cóng)需要1年個稅或社保改爲5年。
與以往不同，珠海此次除加強限購(gòu)外，還(hái)出台“限售”政策。其中，通過贈與方式轉讓住房(fáng)後，須滿3年之後方可(kě)以再次購(gòu)買住房(fáng)；接受贈與的，必須符合本市的現行限購(gòu)政策。而居民(mín)家庭和企事業單位、社會組織等法人單位新購(gòu)買的住房(fáng)，則須在取得(de)不動産權證滿3年之後才能上市交易或轉讓。
惠州緊随其後，在8日(rì)晚發布《關于進一步完善我市房(fáng)地産市場監督管理(lǐ)工(gōng)作的通知》，9日(rì)起在惠州新購(gòu)買的商品住房(fáng)(含新建商品住房(fáng)和二手住房(fáng))須取得(de)不動産權證滿3年方可(kě)轉讓。
區别于以前的限購(gòu)限貸，限制交易轉讓可(kě)謂是本輪調控中的一大(dà)特色。3月24日(rì)，二線城(chéng)市中房(fáng)價最高的廈門(mén)發布了樓市調控新舉措，在嚴格執行2016年10月5日(rì)住房(fáng)限購(gòu)政策基礎上，廈門(mén)市本市戶籍成年單身(shēn)(含離(lí)異)人士限購(gòu)1套住房(fáng)；通過贈與方式轉讓住房(fáng)後，再次購(gòu)買住房(fáng)需滿3年；新購(gòu)住房(fáng)需取得(de)産權證後滿2年方可(kě)上市交易。
“兩年内不準交易，這也是首次出現。”中原地産首席市場分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉對第一财經分(fēn)析，廈門(mén)出台這樣的限制交易舉措，有利于遏制炒房(fáng)行爲。
在廈門(mén)之後，短(duǎn)短(duǎn)兩周時間内，先後有福州、青島、杭州、廣州等城(chéng)市加入到限售隊伍行列。例如(rú)，3月30日(rì)廣州出台新政規定，居民(mín)家庭新購(gòu)買的住房(fáng)，須取得(de)不動産證滿2年後方可(kě)轉讓或辦理(lǐ)析産手續;企事業單位、社會組織等法人單位新購(gòu)買的住房(fáng)，須取得(de)不動産證滿3年後方可(kě)轉讓。
限制交易對市場的影(yǐng)響顯而易見(jiàn)。在最早實施此類措施的廈門(mén)，第一财經記者在近期時走訪發現，新政出台後不久，一批急降價房(fáng)源湧入市場，房(fáng)價降幅普遍多達幾十萬元。廈門(mén)一位中介人士告訴記者，新政出台後，他(tā)的一位朋友原先報價600萬元的房(fáng)子，現在降價幾十萬元出售都(dōu)乏人問(wèn)津。
廈門(mén)當地一位企業家告訴第一财經，“新政的出台很有必要。因爲廈門(mén)這兩年已經成了全民(mín)炒房(fáng)，搞得(de)大(dà)家都(dōu)不安心做實業，希望這些舉措可(kě)以讓這種風(fēng)氣降降溫。”
業内人士認爲，一些手握大(dà)量房(fáng)源的投資客，迫于樓市風(fēng)險和資金壓力，不得(de)不重新評估自(zì)己的承受能力，回吐溢價回籠部分(fēn)資金。
至少30城(chéng)應加大(dà)土(tǔ)地供應
不過，堵住炒房(fáng)客、抑制投機(jī)需求是一方面，另一方面，如(rú)何切實增加土(tǔ)地供應亦十分(fēn)關鍵。
廈門(mén)市房(fáng)地産中介行業協會副會長王崎分(fēn)析，廈門(mén)房(fáng)價高企的一大(dà)原因在于，這幾年廈門(mén)的土(tǔ)地供應一直嚴重不足，在信貸寬松的情況下，房(fáng)價高漲。因此在收緊調控的同時，還(hái)是應該增加有效供應，滿足市場需求。
4月6日(rì)，住房(fáng)和城(chéng)鄉建設部與國土(tǔ)資源部發布《關于加強近期住房(fáng)及用地供應管理(lǐ)和調控有關工(gōng)作通知》(下稱《通知》)，提出堅持“房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，強化住宅用地供應“五類”調控目标管理(lǐ)。
根據《通知》，住房(fáng)供求矛盾突出、房(fáng)價上漲壓力大(dà)的城(chéng)市要合理(lǐ)增加住宅用地特别是普通商品住房(fáng)用地供應規模。去(qù)庫存任務重的城(chéng)市要減少乃至暫停住宅用地供應。各地要根據商品住房(fáng)庫存消化周期，适時調整住宅用地規模等，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要減少供地；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還(hái)要加快(kuài)供地節奏。
張大(dà)偉認爲，供給側改革的精神體(tǐ)現在土(tǔ)地供應方面，在庫存壓力比較大(dà)的地區，要嚴格控制土(tǔ)地的供應，減少甚至停止供應。因爲不少三四線城(chéng)市，即使現在不再新增土(tǔ)地供應，現有的存量多年都(dōu)不能消化完。而在庫存壓力比較小的城(chéng)市，尤其是一線城(chéng)市和二線核心城(chéng)市要增加供給量，以及中小戶型的供給。
尤其是，由于房(fáng)地産開發投資占固定資産投資的比重較大(dà)，還(hái)能拉動上下遊的鋼筋、水泥、建材等行業，因此房(fáng)地産開發投資對當前我國經濟穩增長仍十分(fēn)關鍵。隻有保持一定的經濟發展增速，才能爲經濟轉型和結構調整赢得(de)空間。在供不應求的一二線城(chéng)市增加土(tǔ)地供應，不僅不會新增庫存壓力，而且能滿足市場需求，還(hái)能可(kě)以拉動房(fáng)地産開發投資、拉動宏觀經濟的發展。
張大(dà)偉分(fēn)析，過去(qù)也提及過去(qù)庫存壓力大(dà)區域要減少土(tǔ)地供應，但(dàn)本次明确了消化周期的概念，用消化周期明确了市場土(tǔ)地供應的節奏。即超過36個月的停止供應，6個月以内的要加速供應。
按照(zhào)這個規定，有哪些熱(rè)點城(chéng)市需要增加土(tǔ)地供應？業内人士分(fēn)析認爲，主要還(hái)是集中在一些樓市需求旺盛、供應緊缺的一二線城(chéng)市及環一線城(chéng)市周邊地區。
易居研究院的統計(jì)顯示，南(nán)京、杭州、合肥、南(nán)昌、鄭州、惠州等6個城(chéng)市在過去(qù)六個月的平均去(qù)庫存周期都(dōu)在6個月以下，必須顯著增加供地且加快(kuài)節奏。
從(cóng)目前樓市的總體(tǐ)表現來(lái)看(kàn)，一些房(fáng)價需求旺盛、上漲壓力較大(dà)的城(chéng)市應當加大(dà)供應力度、加快(kuài)供應的節奏。根據第一财經記者統計(jì)，這些城(chéng)市至少有30個，包括北上廣深這四大(dà)一線城(chéng)市，以及廈門(mén)、合肥、南(nán)京、蘇州、福州、杭州、天津、武漢、鄭州、石家莊、濟南(nán)、青島、長沙、成都(dōu)、東莞、佛山(shān)、重慶、西安、無錫、南(nán)昌等二線城(chéng)市；以及廊坊、保定、嘉興、南(nán)通、惠州、珠海等環一線城(chéng)市地區。
