房(fáng)地産市場供給側結構性改革，邁出新的一步。

  近日(rì)，住建部與國土(tǔ)部共同簽發的《關于加強近期住房(fáng)及用地供應管理(lǐ)和調控有關工(gōng)作的通知》發布。

  《通知》從(cóng)住宅用地供應、住房(fáng)建設和上市節奏、住房(fáng)保障力度和地方主體(tǐ)責任四個方面，針對全國各地住房(fáng)供需的不同狀況，提出了不同調控的要求。

  其中，首次提出針對各城(chéng)市庫存去(qù)化周期長短(duǎn)，分(fēn)類調整供地政策的調控手段，被認爲是房(fáng)地産市場供給側結構性改革的一種新思路(lù)。

  分(fēn)析人士認爲，過去(qù)廣受各方呼籲的因城(chéng)施策、增加供應和市場預期管理(lǐ)，在《通知》所涉及到的政策中均有所反映，其落地效果值得(de)期待。

  首提分(fēn)類供應住宅用地

  住房(fáng)供求矛盾突出、房(fáng)價上漲壓力大(dà)的城(chéng)市要合理(lǐ)增加住宅用地特别是普通商品住房(fáng)用地供應規模，去(qù)庫存任務重的城(chéng)市要減少以至暫停住宅用地供應。

  具體(tǐ)而言，通知要求，各地要根據商品住房(fáng)庫存消化周期，适時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還(hái)要加快(kuài)供地節奏。

  照(zhào)此标準，根據易居研究院發布的2017年2月70城(chéng)住宅庫存數據，北京、上海、廣州、蘇州、南(nán)京爲代表的大(dà)多數熱(rè)點城(chéng)市，都(dōu)應加大(dà)宅地供應力度，而廈門(mén)、貴陽、哈爾濱等城(chéng)市需要減少宅地供應，深圳則可(kě)以維持現狀，70城(chéng)中沒有城(chéng)市需要停止供應。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，《通知》提出土(tǔ)地供應的分(fēn)類調控目标，是近期土(tǔ)地政策的首創，和3月中旬開始對需求端的管控，是雙管齊下的“組合拳”。通過和各地的去(qù)庫存周期、房(fáng)價等指标進行挂鈎，使得(de)供地的計(jì)劃更具有合理(lǐ)性。

  雖然分(fēn)類調控住宅用地供應的思路(lù)受到認可(kě)，但(dàn)如(rú)何落地成爲關鍵。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認爲，要實現土(tǔ)地供應的分(fēn)類調控目标，有兩大(dà)困難需要克服。首先是北上廣深等一線城(chéng)市和核心二線城(chéng)市，其資源、政策等多方面限制導緻的土(tǔ)地緊張問(wèn)題如(rú)何解決。比如(rú)北京、上海，其規劃中的建設用地規模都(dōu)将處于減少态勢。

  其次，熱(rè)點城(chéng)市增加土(tǔ)地供應後，一旦增加的供應量沒有達到引起質變的程度、或者沒有做好相(xiàng)應的政策儲備，在當前市場熱(rè)度下，高價地出現的可(kě)能性仍然存在。而高價地将熱(rè)度從(cóng)土(tǔ)地市場傳導到商品住宅市場，對當前房(fáng)地産調控形勢，可(kě)能會起到反作用。

  對此，《通知》指出，近期住房(fáng)及用地供應管理(lǐ)和調控，要求合理(lǐ)安排住宅用地供應，堅決防止出現區域性總價、土(tǔ)地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

  操作模式上，《通知》提出，各地要結合本地實際和出讓土(tǔ)地的具體(tǐ)情況，靈活确定競價方式，包括“限房(fáng)價、競地價”，“限地價、競房(fáng)價”、超過溢價率一定比例後現房(fáng)銷售或競自(zì)持面積等。

  此前，在3月29日(rì)召開的整頓規範房(fáng)地産開發銷售中介行爲電視電話(huà)會議(yì)上，住建部表示，北京的房(fáng)地産調控經驗值得(de)各地認真學習。

  實際上，此前北京特有的“限地價、競自(zì)持”的模式已有效仿者出現。4月6日(rì)，天津首次采取“限地價、競自(zì)持”方式确認競得(de)房(fáng)企，榮盛以總價約17.92億元、自(zì)持住宅建築面積2.7萬平方米競得(de)編号爲津靜(jìng)（拍(pāi)）2017-06号的團泊新城(chéng)西區某地塊。

  市場預期管理(lǐ)成亮點

  改善供求關系之外，在穩定市場預期方面，《通知》也被認爲有所突破。

  《通知》提出，各省級國土(tǔ)資源主管部門(mén)要按照(zhào)“五類”（顯著增加、增加、持平、适當減少、減少直至暫停）調控目标，将地級以上城(chéng)市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市）的計(jì)劃實施情況，每半年彙總一次報國土(tǔ)資源部。2017年6月底前，這些地區應編制完成住宅用地供應中期（2017-2021年）規劃和三年（2017-2019年）滾動計(jì)劃，并向社會公布。

  中國人民(mín)大(dà)學公共管理(lǐ)學院教授、國土(tǔ)資源部科(kē)學技術(shù)委員會委員葉劍平認爲，從(cóng)調整土(tǔ)地規劃到最終實現住房(fáng)上市，需要兩到三年的周期。因此，與加強住房(fáng)及用地供應管理(lǐ)相(xiàng)比，《通知》對市場的影(yǐng)響，可(kě)能會更多體(tǐ)現在其所帶來(lái)的穩定市場預期的作用上。

  21世紀經濟報道記者采訪的多位相(xiàng)關人士均表示，在調控地區供應短(duǎn)時間難以增長的前提下，去(qù)年9月份開始的兩輪調控，以投資需求爲主要調控對象，試圖将房(fáng)地産市場的供需平衡維持在較低水準，但(dàn)市場預期放(fàng)大(dà)了需求，是調控一再加碼的深層原因之一。

  對于《通知》在穩定預期上的作用，新城(chéng)控股集團副總裁歐陽捷表示，一方面，《通知》明确釋放(fàng)了在熱(rè)點地區增加土(tǔ)地供應的信号，直接起到穩定市場預期作用；另一方面，《通知》在從(cóng)土(tǔ)地供應到住房(fáng)建設和上市，再到問(wèn)責制度，在一整套調控政策上設定了較過去(qù)更爲明确細緻的方向，包括設立住宅用地供應“五類”調控目标、要求各地方限時完成中期供地計(jì)劃并向社會公布等，緩解了信息不對稱，也對預期造成影(yǐng)響。

  歐陽捷認爲，這種政策信息的明朗化，實際上是主管部門(mén)加強市場預期管理(lǐ)的嘗試，也是《通知》的一大(dà)亮點。同時，《通知》賦予了地方管理(lǐ)部門(mén)更多的房(fáng)地産工(gōng)作責任，也因此需要更明朗細緻地劃定政策方向。

  葉劍平也持相(xiàng)同觀點。他(tā)表示，由于房(fáng)地産市場非常強烈的區域性，因此強化地方主體(tǐ)責任成爲必然選擇，《通知》也在極力避免“一刀切”情況的出現。但(dàn)在落實地方房(fáng)地産工(gōng)作責任制的前提下，還(hái)有一些别的去(qù)化周期類似的指标，可(kě)以用作地方政府制定政策的數據标準，比如(rú)設立地區最低人均居住面積标準、當地房(fáng)價波動幅度限制等。同時，問(wèn)責制度如(rú)何建立，同樣需要更加細化的政策出台。