兩會過後，以北京、廣州、廈門(mén)、南(nán)京、石家莊、鄭州代表的熱(rè)點城(chéng)市相(xiàng)繼升級房(fáng)地産調控政策。表面上看(kàn)，房(fáng)地産市場似乎風(fēng)聲鶴唳。不過，市場分(fēn)析認爲，第二輪調控政策的邊際影(yǐng)響有限，對闆塊的影(yǐng)響不大(dà)，調控政策出台或能減少區域市場二手房(fáng)成交量，降低市場熱(rè)度，緩和價格上漲态勢，但(dàn)中期來(lái)看(kàn)房(fáng)價上漲的确定性更強。

  在調控風(fēng)暴籠罩之下，各地搶房(fáng)熱(rè)潮仍此起彼伏，地産股的表現又是另一番光(guāng)景。今年以來(lái)，A股市場的地産股雖然部分(fēn)表現則可(kě)圈可(kě)點，但(dàn)大(dà)多數跑輸大(dà)市，倒是港股市場上的内地地産股近日(rì)展開淩厲的上攻。對于今年地産闆塊将來(lái)怎麽走，國泰君安認爲，2017年房(fáng)地産闆塊大(dà)趨勢仍然是分(fēn)化和轉型，預計(jì)仍以結構性行情演變和主題性投資機(jī)會爲主；國信證券則預判，2017年傳統地産股的表現大(dà)概率将好于2016年，低估值、高增長的品種在行業降溫階段大(dà)概率會有較好的表現。

  新一輪政策調控來(lái)襲

  這一回狼真的會來(lái)嗎(ma)？

  相(xiàng)隔不到一周，廣州限購(gòu)政策再度升級。在日(rì)前賣地再出火(huǒ)爆行情之後，廣州市政府3月30日(rì)晚三箭齊發升級限購(gòu)令：居民(mín)家庭新購(gòu)房(fáng)需房(fáng)産證滿兩年才能轉讓、非戶籍人口在增城(chéng)從(cóng)化限購(gòu)一套房(fáng)、個人不得(de)購(gòu)買商業公寓等。此前廣州剛出台政策規定戶籍成年單身(shēn)(含離(lí)異)人士在本市限購(gòu)1套住房(fáng)，以及非戶籍居民(mín)家庭能提供購(gòu)房(fáng)之日(rì)前5年在連續繳納個人所得(de)稅繳納證明或社會保險繳納證明的限購(gòu)1套住房(fáng)。事實上，兩會過後，以北京、廣州、廈門(mén)、南(nán)京、石家莊、鄭州代表的熱(rè)點城(chéng)市陸續出台或升級調控政策，來(lái)勢洶洶，不排除後續其他(tā)熱(rè)點城(chéng)市還(hái)會持續跟進。表面上看(kàn)，房(fáng)地産市場似乎風(fēng)聲鶴唳，那麽這一回，房(fáng)地産市場的狼真是來(lái)了嗎(ma)？

  另一邊，目前各地搶房(fáng)的新聞仍層出不窮。“現在這邊房(fáng)源好少，好像搶一樣，今天看(kàn)，明天就(jiù)賣掉了。”一位打算在東莞買房(fáng)置業的宋小姐(jiě)說(shuō)。甚至出現一些極端的、令人啼笑(xiào)皆非的例子。例如(rú)，上海一家地産中介的小夥子，爲賣房(fáng)和客戶結了4次婚，其中包括70歲老太太。因爲根據上海市的限購(gòu)政策，外地人在上海買房(fáng)，必須自(zì)購(gòu)房(fáng)日(rì)前起連續5年在本市繳納社保或個稅，如(rú)果和上海戶籍居民(mín)結婚且雙方名下在上海都(dōu)沒有房(fáng)産，最多可(kě)以家庭爲單位購(gòu)買2套房(fáng)。

  “就(jiù)決心和力度而言，這輪調控在中國房(fáng)地産調控史上絕對是空前的，但(dàn)還(hái)不敢說(shuō)絕後，因爲嚴厲的措施仍然在不斷的出台，調控從(cóng)一線城(chéng)市到熱(rè)點城(chéng)市，甚至蔓延到了全國貧困縣。從(cóng)具體(tǐ)措施看(kàn)，可(kě)謂無所不用其極，從(cóng)認房(fáng)認貸認離(lí)，到兩年内不許出售，到對學區房(fáng)的限價，到嚴厲打擊中介的炒作違規行爲。除了主管部門(mén)，北京市甚至連教委都(dōu)出動了，要求開發商和中介不得(de)炒作學區房(fáng)、高價房(fáng)。”著名經濟學家馬光(guāng)遠(yuǎn)在其公衆号這樣評價近期的調控政策。

  其認爲，現在的政策盡管氣勢洶洶，但(dàn)明顯韬略不足，急于遏制市場的短(duǎn)期目的過于明顯，這并不利于市場的理(lǐ)性回歸。因爲市場依然相(xiàng)信，調控是短(duǎn)期的，很難堅持。

  從(cóng)目前各大(dà)機(jī)構的評論來(lái)看(kàn)，觀點也都(dōu)大(dà)同小異。東興證券表示，調控關鍵點在于如(rú)何将長期上漲預期打破，目前這種調控升級更多的是對于前期已經小幅修複的市場情緒的再一次打壓，也是對于前期政策低窪城(chéng)市的政策修補。但(dàn)仍然需要關注的是，政策調控的思路(lù)可(kě)能是形成房(fáng)價階段性的企穩，長期來(lái)看(kàn)上漲預期無法打破，任何調控政策都(dōu)無法有效實現對中期房(fáng)價上漲的約束，尤其是在政府頻繁釋放(fàng)利多消息的背景下，購(gòu)房(fáng)者的理(lǐ)性決策就(jiù)是追漲。國金證券認爲，調控政策出台能減少區域市場二手房(fáng)成交量，降低市場熱(rè)度，緩和價格上漲态勢，但(dàn)中期來(lái)看(kàn)房(fáng)價上漲的确定性更強。而且調控政策對新房(fáng)成交影(yǐng)響幅度十分(fēn)有限，反而印證了行業基本面向好趨勢壓抑不住。

  愛建證券則認爲應分(fēn)城(chéng)市看(kàn)待：在一線城(chéng)市，受到政策的變動，居民(mín)在購(gòu)房(fáng)時能用到的杠杆受到了限制，購(gòu)房(fáng)能力受到遏制。二線城(chéng)市雖然區域優勢較爲明顯，人口集中度也較高，但(dàn)調控政策的出台勢必會抑制一部分(fēn)以投機(jī)爲目的的投資客，也會使購(gòu)房(fáng)者對入市持觀望态度，價格會有下降空間；三線城(chéng)市則仍然将持續去(qù)庫存的狀态，對房(fáng)價的上漲不具有支撐。總體(tǐ)來(lái)看(kàn)，貨币膨脹導緻資産荒，而居民(mín)購(gòu)房(fáng)時的“加杠杆”行爲又直接推動了房(fáng)價上漲。因此，未來(lái)政策與貨币“雙調控”将使得(de)房(fáng)地産行業回歸理(lǐ)性。另一方面，去(qù)庫存是2017年房(fáng)地産市場的重要任務，一線城(chéng)市的庫存壓力較小，因此未來(lái)房(fáng)價仍然以高位盤整爲主。二三先城(chéng)市則依舊圍繞去(qù)庫存爲主，未來(lái)房(fáng)地産的投資增速或将放(fàng)緩。

  兩地地産股走勢分(fēn)歧

  後市或以主題投資爲主

  與去(qù)年至今的房(fáng)地産火(huǒ)爆局面相(xiàng)比，A股市場上的地産股表現相(xiàng)對低調。同花順統計(jì)顯示，今年以來(lái)，141隻地産行業股票中，僅30隻跑赢大(dà)市，可(kě)見(jiàn)大(dà)多數地産股表現弱于大(dà)市。當然也有部分(fēn)地産股表現可(kě)圈可(kě)點，以題材股爲主。其中，今年以來(lái)漲幅超過20%的有5隻，分(fēn)别爲嘉寶集團、京漢股份、新城(chéng)控股、北辰實業和西藏城(chéng)投。此外，雲南(nán)城(chéng)投、華夏幸福、中華企業、新黃(huáng)埔、榮盛發展等也表現活躍，漲幅居前。

  倒是在對岸的港股市場，部分(fēn)内房(fáng)股近期漲勢如(rú)虹，引人矚目，漲幅在20%以上的比比皆是，當中以大(dà)型房(fáng)企爲主。其中佳兆業和雅居樂今年以來(lái)的漲幅分(fēn)别達到76%和70%，碧桂園的漲幅也達到61%。融創中國、中國恒大(dà)、龍光(guāng)地産、中國奧園等熱(rè)點股的漲幅也都(dōu)在30%以上。一位香港證券分(fēn)析師(shī)認爲，這主要是港股市場的内地地産股在估值上具有足夠的安全邊際。從(cóng)目前估值來(lái)看(kàn)，雅居樂和碧桂園的市盈率僅爲10倍和11倍，而中國恒大(dà)的市盈率也是“1”字頭，爲17倍。

  回到A股市場，在各大(dà)機(jī)構看(kàn)來(lái)，目前政策“因城(chéng)施策”的大(dà)方向不變，調控升級的區域多爲一線城(chéng)市及周邊、過熱(rè)二線城(chéng)市，三四線城(chéng)市仍以去(qù)庫存爲主，預計(jì)第二輪調控政策的邊際影(yǐng)響有限，對地産闆塊的影(yǐng)響不大(dà)。國信證券判斷，2017年熱(rè)點城(chéng)市的政策以“降溫”爲主，三四線城(chéng)市的政策仍以“去(qù)庫存”爲主。在這一階段，傳統地産股的表現大(dà)概率将好于2016年，低估值、高增長（2017年淨利潤及合同銷售額均能顯著增長）的品種在行業降溫階段大(dà)概率會有較好的表現；細分(fēn)領域顯著好轉、且标的在A股具稀缺性的公司，股價也将會有比較好的表現。

  國泰君安認爲，2017年房(fáng)地産闆塊大(dà)趨勢仍然是分(fēn)化和轉型，預計(jì)仍以結構性行情演變和主題性投資機(jī)會爲主。其預計(jì)，布局全國的龍頭開發商受調控政策影(yǐng)響較小，在資源、成本、品牌等優勢下将繼續提升市占率，在三四線城(chéng)市銷售持續複蘇的情況下，全國及區域龍頭有望維持業績的高速增長。對于近期房(fáng)地産闆塊的投資策略，其認爲是“主題領軍，價值輪動”，看(kàn)好龍頭房(fáng)企，因爲受益于競争優勢的增強和集中度的提升，業績穩健，分(fēn)紅(hóng)穩定；同時看(kàn)好持續升溫的京津冀主題、區域主題相(xiàng)關概念股。國金證券則建議(yì)從(cóng)企業銷售和業績的基本面出發，繼續看(kàn)好低估值一線龍頭、布局三四線的二線地産藍籌和部分(fēn)國改概念股。

  平安證券表示，闆塊投資方面，從(cóng)2016年325新政及國慶調控後地産闆塊走勢來(lái)看(kàn)，對地産闆塊沖擊均相(xiàng)對有限。站(zhàn)在目前時點看(kàn)，地産闆塊年内漲幅弱于大(dà)盤、無論估值還(hái)是機(jī)構持倉均處于曆史低位。同時1~2月主流房(fáng)企銷售額仍維持較高增速，其統計(jì)10家主流房(fáng)企2017年銷售目标增速均值達28%。因此，由市占率提升帶來(lái)的藍籌房(fáng)企成長邏輯将逐步被市場認可(kě)，依舊強調配置業績高增長确定、低估值漲幅少的藍籌地産。

  作爲地産行業的龍頭，萬科(kē)日(rì)前公布2016年業績，實現營收2404.8億元，同比增長23%；實現淨利潤210.2億元，同比增長16%。萬科(kē)董事會秘書(shū)朱旭表示，去(qù)年房(fáng)地産市場非常繁榮，各項指标均創新高，但(dàn)繁榮背後有隐憂，快(kuài)速上漲不利于房(fáng)地産市場健康發展，調控有利于房(fáng)地産行業的長期健康穩定發展。同時，萬科(kē)的一個舉動有點耐人尋味：報告期内萬科(kē)項目存貨跌價準備爲13.8億元，較2015年底增長82.3%。對于萬科(kē)對12個城(chéng)市的13個樓盤計(jì)提了跌價損失，業界解讀(dú)爲透露出這家地産龍頭對樓市未來(lái)走向的看(kàn)法。